Xin chào Luật sư. Tôi có dự định mua nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vậy quá trình mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản như thế nào? Tôi rất mong Luật sư giúp tôi tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này. Tôi rất mong nhận được phản hồi sớm nhất từ phía luật sư. Trân trọng cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư 247 chúng tôi. Dưới đây là bài viết Mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản như thế nào?. Mời bạn cùng đón đọc.
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Luật Đất đai năm 2013
- Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn tính thuế GTGT và TNCN
- Thông tư 85/2019/TT-BTC.
Nội dung tư vấn
Điều kiện để tham gia hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản
Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Ngoài ra, chủ thể kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện các nghĩa vụ theo điều 72 Luật Kinh doanh bất động sản:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng với khách hàng
Đối với tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản
Tổ chức, cá nhân mua, bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản phải tuân thủ các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản:
- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
- Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng với sàn giao dịch bất động sản
Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản; chủ sở hữu ủy quyền; chủ đầu tư dự án phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến bất động sản, các tài liệu hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản khi đưa bất động sản đó lên sàn giao dịch bất động sản.
Các loại bất động sản được phép kinh doanh qua sàn giao dịch
Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản như thế nào?
Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà
Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch thì nhà mới được qua sàn giao dịch và được giới thiệu cho khách hàng.
Sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin nhà đã cung cấp cho khách hàng. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp,… khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, trước khi đưa bất động sản lên sàn giao dịch, chủ thể kinh doanh sàn giao dịch phải kiểm tra một số thông tin sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất
- Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác
- Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Kiểm tra hiện trạng
- So sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận
Với sự kiểm tra chặt chẽ về mặt pháp lý của bất động sản được đưa ra thị trường, người mua nhà có thể hạn chế được nhiều rủi ro khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.
Ký kết hợp đồng mua bán nhà
Mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản có hai loại hợp đồng sau:
- Hợp đồng ủy quyền bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản giữa bên bán và bên kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (trường hợp bên bán muốn ủy quyền bán cho bên sàn giao dịch). Các bên thỏa thuận các điều khoản về đối tượng ủy quyền bán, giá bán, thời hạn đăng tin bán và thời hạn tổ chức việc bán, phí giao dịch qua sàn, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản giải quyết tranh chấp,…Qua bản hợp đồng này, bên được ủy quyền thay mặt bên ủy quyền thực hiện việc bán nhà cho bên mua.
- Hợp đồng mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản giữa bên bán và bên mua. Theo quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản, đây được xác định là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Về điều kiện đối với loại hợp đồng này được quy định tại Khoản 2, 3 Điều 17 như sau: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp hợp đồng mua bán bất động sản mà các bên là hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên…” và theo Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản thì hợp đồng trong trường hợp này phải tiến hành công chứng, chứng thực.
Thực hiện nghĩa vụ thuế
Khi mua nhà, phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn thuế.
- Thuế thu nhập cá nhân. Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân vì là người có thu nhập. Mức thuế thu nhập cá nhân được tính dựa vào quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
- Lệ phí trước bạ. Nộp lệ phí trước bạ, do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp. Mức lệ phí trước bạ phải nộp: Lệ phí trước bạ = 0.5% x 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất. Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
- Phí thẩm định hồ sơ. Căn cứ theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.
Đăng ký biến động
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Đối với trường hợp có biến động đất đai do có biến động đất đai do. Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Phòng tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thị xã nơi có đất.
Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với với đất theo mẫu số 09 đính kèm Thông tư 24/2014/BTNMT;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
- Một số giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai
Thông tin liên hệ Luật sư 247
Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về Mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản như thế nào?. Chúng tôi hi vọng bạn có thể vận dụng kiến thức trên. để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến chia đất khi ly hôn; chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư; mẫu hợp đồng ủy quyền làm sổ đỏ; gia hạn thời hạn sử dụng đất; hoặc muốn biết thêm về giá đất đền bù giải tỏa,… của Luật sư 247, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Tại Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sàn giao dịch bất động sản thực hiện các hoạt động san:
– Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
– Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Theo Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nguyên tắc mua bán nhà trong hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay như sau:
– Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
– Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
+ Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
+ Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
– Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
– Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
