Hiện nay quy định của Luật Đất đai và Luật nhà ở tồn tại một số điểm mâu thuẫn, gây khó khăn trong việc áp dụng và giải quyết các tranh chấp phát sinh. Người dân khi tìm hiểu quy định pháp luật nhận thấy sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản luật này không biết phải thực hiện theo văn bản nào. Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu chi tiết về các mâu thuẫn này qua bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.
Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật nhà ở
Theo đánh giá của các chuyên gia, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) có những điểm mâu thuẫn ở các nội dung sau:
Quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư
Về hình thức lựa chọn nhà đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, Điều 46 Dự thảo quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở trong đó xác định các bước thực hiện dự án đầu tư.
Theo quy định này thì sau khi “lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng theo pháp luật quy hoạch” thì sẽ thực hiện “chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật đầu tư, pháp luật đầu tư công” (điểm b khoản 1), “lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này, trừ trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận chủ đầu tư theo quy định tại điểm b khoản này” (điểm c khoản 1).
Điều 48 Dự thảo quy định ba hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, cụ thể: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trừ trường hợp chỉ định chủ đầu tư; Đấu thầu dự án có sử dụng đất theo pháp luật về đấu thầu trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất; Chỉ định chủ đầu tư.
Quy định về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở trên là chưa phù hợp với các văn bản pháp luật liên quan.
Trong các phiên bản đang được lấy ý kiến thì Dự thảo Luật Đất đai không quy định về việc thứ tự ưu tiên trong xác định trong hai hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.
Việc Dự thảo quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định tại Dự thảo Luật Đất đai.
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là quy định quan trọng, liên quan đến các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Để tránh chồng chéo giữa các quy định, cần rà soát với các quy định pháp luật liên quan để điều chỉnh lại quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư tại Dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.
Với nội dung quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, Khoản 2 Điều 47 Dự thảo quy định về các điều kiện chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng là: ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư; có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án; đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc được chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.
Khoản 3 Điều 47 Dự thảo quy định, trường hợp có nhiều nhà đầu tư đáp ứng điều kiện (1), (2) được chấp thuận theo pháp luật về đầu tư hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện một dự án xây dựng nhà ở thì thực hiện công nhận chủ đầu tư theo quy định của Chính phủ.
Quy định thời điểm quyền sở hữu nhà ở chưa thống nhất
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Điều 14 Dự thảo quy định “thời điểm chuyển sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác” (khoản 1). ”Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.” (khoản 2). Từ thời điểm chuyển quyền sở hữu này bên mua nhà sẽ trở thành chủ sở hữu và có toàn quyền sở hữu nhà ở.
Khoản 3 Điều 57 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định ”việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng … có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”. Thời điểm này được hiểu bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được ghi nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất.
Hai quy định trên đang chưa thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu của bất động sản là nhà ở gắn với quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán. Đề nghị Ban soạn thảo rà soát lại giữa hai Dự thảo để đảm bảo tính thống nhất về vấn đề này để tạo thuận lợi khi áp dụng trên thực tiễn.
Theo quy định tại Mục 3 Chương II Dự thảo quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có gắn với điều kiện. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với các đối tượng này sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại Dự thảo Luật đất đai, cá nhân nước ngoài không được công nhận là người sử dụng đất và Dự thảo này cũng không quy định về vấn đề cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài. Việc dẫn chiếu quy định cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về đất đai có thể sẽ gây khó khăn trên thực tế áp dụng.
Ngoài ra, trong Báo cáo tổng kết thi hành 06 năm thực hiện Luật Nhà ở, vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đang gặp khó khăn xuất phát từ việc thiếu rõ ràng trong quy định của hai hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở liên quan đển sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài.
Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư
Về thời hạn sở hữu nhà chung cư, dự thảo Luật Nhà ở đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư (được cơ quan có thẩm quyền thẩm định) và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định mới so với quy định hiện hành.
Quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư, mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.
Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả.
Mặt khác, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng. Điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên.
Bộ Xây dựng cần đánh giá kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư. Nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030.
Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân. Tuy nhiên, cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp.
Đồng thời việc quy định thời hạn sở hữu chung cư có thể sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. Việc yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong giấy chứng nhận sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, tạo sự phiền phức cho người dân.
Tóm lại, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Vì vậy, cần phải được đánh giá tác động thận trọng và kỹ càng. Trong hai phương án dự thảo đưa ra, đề nghị ban soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Khuyến nghị
Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ liên quan đến đất đai Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.
Mời bạn xem thêm bài viết:
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật nhà ở hiện nay” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng tư vấn pháp lý về soạn thảo chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư một cách nhanh chóng… vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 7 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
1. Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.
2. Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
