Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở

Tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở nước ta trước đây và hiện nay luôn là một trong những vấn đề nóng và số lượng án quá tải tại Tòa án ở cả hai cấp tỉnh, huyện (tòa án thuộc các địa phương) trong cả nước mà hàng ngày phải tiếp nhận và giải quyết là quá lớn, thực tế có những vụ khiếu kiện về tranh chấp đất đai mà người dân đã phải vất vả hao tiền tốn sức theo đuổi vài chục năm, khiếu nại từ cấp thấp nhất là cấp xã đến cấp cao nhất là cấp trung ương nhưng vẫn chưa được giải quyết để đảm bảo quyền lợi của mình. Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ chia sẻ đến bạn nội dung kiến thức hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích tới bạn

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Luật Nhà ở 2014

Quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở

Để sở hữu một căn nhà có đáp ứng các yêu cầu về mặt pháp lý, pháp luật Đất đai và Nhà ở đã điều chỉnh như sau:

Thứ nhất, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Dựa theo mục đích sử dụng mà có nhiều loại nhà ở khác nhau như: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Việc phân loại nhà ở nhằm mục đích điều chỉnh quy định của pháp luật đối với từng loại nhà ở cũng như cách thức xác định quyền và nghĩa vụ trong giao dịch nhà ở.

Thứ hai, quyền sở hữu nhà ở là quyền được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản là nhà ở. Cần lưu ý rằng chủ sở hữu nhà ở là người có quyền sở hữu nhà ở, nhưng người có quyền sở hữu nhà ở không nhất định là chủ sở hữu nhà ở. Vậy, căn cứ vào đâu để xác định chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật?

Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau (Điều 8 Luật Nhà ở 2014):

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

• Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

Khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định như trên thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn (Điều 9 Luật Nhà ở 2014).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Thứ ba, điều kiện của nhà ở khi tham gia vào giao dịch

Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện nhà ở khi tham gia giao dịch như sau:

Một là, giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai).
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai).
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Hai là, giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Ngoài ra trong một số trường hợp, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở hiện nay

Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở là dạng tranh chấp phổ biến và rất phức tạp trong lĩnh vực pháp luật dân sự. Hiện nay, tồn tại các dạng tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở điển hình như:

• Tranh chấp xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở
• Tranh chấp về thừa kế quyền sở hữu nhà ở
• Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sở hữu nhà ở
• Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sở hữu nhà ở (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, …)

Việc nhận diện tranh chấp về nhà ở là rất cần thiết, mang ý nghĩa xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp trong từng loại tranh chấp cụ thể.

Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014

Về đối tượng

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện theo quy định riêng về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân và tổ chức nước ngoài

Về hình thức: Phải có nhà ở

Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây

–  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản ( doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức sau:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;

+ Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Lưu ý: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp theo quy định nêu trên thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở

(Điều 177 Luật Nhà ở 2014) quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về nhà ở như sau:

Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Theo đó, việc hòa giải đối với tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và giao dịch về quyền sở hữu nhà ở là không bắt buộc.

Thứ hai, trường hợp các bên trực tiếp yêu cầu giải quyết tranh chấp thì:

• Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
• Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
• Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Như vậy, đối với tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư thì giải quyết tranh chấp theo thủ tục chung quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Theo đó:

• Tại khoản 2, khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS 2015), thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà đất tranh chấp. Ngoài ra trong trường hợp khởi kiện có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì theo quy định tại Khoản 4 Điều 34 BLTTDS 2015 thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà đất tranh chấp.
• Khi nộp Đơn khởi kiện về tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, người yêu cầu cần đính kèm những tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Ngoài ra, người yêu cầu cần lưu ý đến vấn đề nộp tiền Tạm ứng án phí để đáp ứng điều kiện Tòa án thụ lý, giải quyết vụ án, tránh trường hợp Tòa án trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 146, Điều 192 BLTTDS 2015.
• Sau đó, Tòa án sẽ tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét xử như: mở phiên hòa giải, phiên họp, kiểm tra, giao nộp và tiếp cận công khai chứng cứ, … Trường hợp không hòa giải được thì tiến hành xét xử theo thủ tục sơ thẩm. Tiếp theo là phúc thẩm, giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

Đối với tranh chấp quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà mà các bên có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng hành chính theo áp dụng thủ tục chung quy định tại Chương IX Luật Tố tụng hành chính 2015.

Dịch vụ hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở

Nếu bạn gặp khó khăn trong vấn đề thực hiện giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở. Hãy sử dụng Dịch vụ hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở của Luật sư X. Luật sư X chuyên tư vấn, soạn thảo hợp đồng; và tiến hành hỗ trợ các thủ tục liên quan đến giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật một cách nhanh nhất và chính xác nhất.

Khi sử dụng Dịch vụ hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở của Luật sư X. Chúng tôi sẽ thực hiện:

• Tư vấn, hỗ trợ quý khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở
• Giải thích các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở
• Nghiên cứu vụ việc và tư vấn cách giải quyết
• Soạn thảo các giấy tờ, đơn tờ liên quan

Tại sao nên sử dụng dịch vụ tư vấn của Luật sư X

Đến dịch vụ của Luật sư X bạn sẽ được phục vụ những tiện ích như:

Dịch vụ chính xác, nhanh gọn: Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở là thủ tục khá phức tạp. Nếu không hiểu rõ sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc. Chính vì vậy mà khi sử dụng dịch vụ của Luật sư X; quý khách hàng sẽ được tư vấn tận tình; tránh được nhiều rủi ro pháp lý.

Đúng thời hạn: Với phương châm “Đưa Luật sư đến ngay tầm tay bạn“; chũng tôi đảm bảo dịch vụ luôn được thực hiện đúng thời hạn. Quyền và lợi ích của khách hàng luôn được đặt lên hàng đầu.

Chi phí: Chi phí dịch vụ của Luật sư X có tính cạnh tranh cao; tùy vào tính chất vụ việc cụ thể. Với giá cả hợp lý, chúng tôi mong muốn khách có thể trải nghiệm dịch vụ một cách tốt nhất. Chi phí đảm bảo phù hợp, tiết kiệm nhất đối với khách hàng.

Dịch vụ tư vấn, giải quyết tranh chấp về đất đai, nhà ở, bất động sản khác của Luật sư X

Ngoài các dịch vụ tư vấn soạn thảo các hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai; Luật sư X còn cung cấp các dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp về đất đai; nhà ở; bất động sản khác. Cụ thể chúng tôi thực hiện tư vấn giải quyết các tranh chấp như sau:

• Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, bất động sản khác;
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở, bất động sản khác;
• Tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất, nhà ở và bất động sản khác;
• Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở, bất động sản khác như: Chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, thừa kế, cho thuê, góp vốn…);
• Tranh chấp liên quan đến việc áp dụng, thu phí, lệ phí, thu tiền sử dụng đất.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn về “Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở“. Nếu quý khách có nhu cầu pháp lý liên quan mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Mời bạn xem thêm

• Hướng dẫn thủ tục cho thuê đất mới nhất
• Hướng dẫn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Hướng dẫn thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất

Câu hỏi thường gặp