Đất đai là một tư liệu sản xuất rất khó để thay thế và có vai trò vô cùng lớn đối với đời sống con người. Nếu chúng ta muốn hoạt động sản xuất hay kinh doanh thì trước hết chúng ta cần phải có quỹ đất để làm mặt bằng. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ điều kiện để sở hữu riêng cho mình một mảnh đất. Khi đó, bắt buộc chúng ta phải đi thuê đất. Pháp luật đất đai có quy định rõ ràng rằng, hợp đồng thuê đất phải được lập thành văn bản. Vậy hợp đồng thuê đất là gì? Hợp đồng thuê đất viết tay có hiệu lực không? Hướng dẫn cách viết mẫu hợp đồng thuê đất viết tay ra sao? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ thực sự hữu ích đối với bạn để bạn có thể vận dụng nó vào trong cuộc sống.
Căn cứ pháp lý
Cho thuê đất là gì?
Trong lĩnh vực pháp luật, thuê là một giao dịch phổ biến trong quan hệ dân sự. Theo từ điển luật học Viện khoa học pháp lý – Bộ tư pháp biên soạn:
“Thuê: một giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời gian hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác với điều kiện được trả một số tiền”.
Trong lĩnh vực đất đai, Luật đất đai năm 2013 cũng ghi nhận vấn đề về thuê đất:
“Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.
Với các trường hợp cho thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Cho thuê đất được trình bày cụ thể tại Điều 56 Luật đất đai 2013
Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
“Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.”
Nội dung cho thuê quyền sử dụng đất
Nội dung của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là toàn bộ những điều khoản mà hai bên giao kết hợp đồng đã thoả thuận, biểu hiện ý chí chung của các bên phù hợp với ý chí của Nhà nước thể hiện bằng các quy định pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự năm 2015.
Cũng như các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, việc cho thuê quyền sử dụng đất được quy định tương đối chặt chẽ và rất cụ thể thông qua các nội dung sau:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn thuê;
5. Giá thuê;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển thuê;
8. Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng;
9. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.
Những điều khoản đó xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng như giá cho thuê, quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể trong hợp đồng, phương thức và thời hạn thanh toán, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng… và các nội dụng khác. Đây là những điều khoản không thể thiếu được đối với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nếu không thoả thuận được những điều khoản đó thì giữa các bên không có quan hệ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (chẳng hạn nếu không biết hạng đất và diện tích đất thì bên thuê không có căn cứ để trả tiền thuê đất trên cơ sở khung giá đất Nhà nước quy định).
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất
* Bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền:
– Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất phải trả đủ tiền thuê;
– Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đon phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;
– Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê hết;
– Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
– Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng.
* Bên cho thuê quyền sử dụng có nghĩa vụ:
– Đăng kí việc cho thuê quyền sử dụng đất;
– Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng như đã thoả thuận;
– Cho thuê quyền sử dụng đất ttong thời hạn được giao, được thuê;
– Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;
– Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
– Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.
– Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
– Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu càu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn.
Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dung đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải ttả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất.
Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
* Bên thuê quyền sử dụng đất có quyền:
– Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;
– Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận;
– Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
– Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 428 của Bộ luật này;
– Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút;
– Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê;
– Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:
– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
– Không được hủy hoại, làm giảm sút giá ttị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
– Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
– Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
– Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Hợp đồng thuê đất viết tay là gì?
Hợp đồng thuê đất là hợp đồng thuê tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 tại Điều 472 như sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”
Như vậy, hợp đồng thuê đất viết tay là sự thỏa thuận của các bên, bên cho thuê giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê trả tiền thuê được thể hiện qua hình thức bằng văn bản được hai bên giao kết hợp đồng trình bày bằng viết tay.
Hợp đồng thuê đất phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.
Hợp đồng thuê đất viết tay có hiệu lực không?
Pháp luật hiện nay quy định về hình thức hợp đồng cho thuê nhà ở bắt buộc phải đánh máy vì vậy hợp đồng thuê đất viết tay mà đảm bảo được nội dung hợp đồng và phần hình thức của một hợp đồng dân sự thì mẫu hợp đồng thuê đất viết tay vẫn hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Hướng dẫn cách viết mẫu hợp đồng thuê đất viết tay
Hợp đồng thuê đất có thể được viết tay và phải đảm bảo đầy đủ các thông tin, các nội dung như dưới đây:
Thông tin các bên tham gia hợp đồng: Thông tin các bên thường bao gồm các yếu tố: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của các bên.
Chi tiết về đất cho thuê: Trong điều khoản này, các bên phải ghi rõ các thông tin gắn liền với đất cho thuê như: địa chỉ, diện tích, tình trạng đất, loại đất, mục địch sử dụng đất,…
Thời hạn thuê đất và thời gian giao đất: Thời hạn thuê đất do các bên thỏa thuận và ghi rõ trong điều khoản này về thời gian bắt đầu cho thuê và thời hạn thuê (hoặc thời gian kết thuc thuê đất).
Các bên cũng quy định cụ thể thời gian dự định giao đất cho bên thuê, thời gian giao đất có thể trùng với thời gian bắt đầu thuê đất
Lưu ý: Thời hạn thuê đất là không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt theo khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013 thì là không quá 70 năm.
Giá tiền thuê, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê: Hai bên thỏa thuận giá tiền thuê đất, thời hạn thanh toán (một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm), thời gian thanh toán (ghi rõ ngày tháng năm), phương thức thanh toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản)…
Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của các bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật Dân sự, pháp luật Đất đai và không trái với pháp luật khác có liên quan.
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực: Ghi rõ ngày, tháng, năm
Các thỏa thuận khác: Các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác liên quan nhưng không được trái với pháp luật như:
- Thỏa thuận các trường hợp có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng;
- Thỏa thuận thời điểm chấm dứt hợp đồng, điều kiện chấm dứt hợp đồng;
- Thỏa thuận về tài sản khác gắn liền với đất cho thuê;
- Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng: Ghi nhận rõ mức phạt vi phạm nhưng lưu ý mức phạt vi phạm hợp đồng không được vượt quá 8% tổng giá trị hợp đồng;
- Thỏa thuận về giải quyết tranh chấp: Ghi nhận rõ cơ quan giải quyết tranh chấp và hình thức giải quyết tranh chấp;
- Thỏa thuận về sửa đổi, bổ sung và điều khoản thi hành.
Một số lưu ý khi soạn thảo hợp đồng thuê đất
Chủ thể cho thuê phải là chủ sử dụng của mảnh đất và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Cần lưu ý về nhóm người sử dụng đất tham gia ký Hợp đồng phải là tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Đây là quy định rất quan trọng để bảo đảm Hợp đồng có hiệu lực nhưng không hay được chú ý tới.
Chủ thể tham gia hợp đồng là tổ chức thì người ký phải là người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó. Có nhiều trường hợp trên thực tế xác định sai người đại diện mà dẫn tới hợp đồng vô hiệu.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Dự án đất nền khi nào được mở bán?
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là thuế gián thu đúng không?
- Mẫu hợp đồng cho mượn nhà làm công ty
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Hợp đồng thuê đất viết tay có hiệu lực không?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ tư vấn pháp lý về phí gia hạn thời gian sử dụng đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Hình thức của hợp đồng thuê đất phải tuân theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, hợp đồng thuê đất phải được lập thành văn bản.
Tuy nhiên để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, tốt nhất hợp đồng thuê đất cần phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Trên thực tế, có khá nhiều loại hợp đồng thuê đất như: hợp đồng cho thuê đất công ích, hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp,…
Căn cứ khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước.
– Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định.
– Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.
Theo khoản 3 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 6 Điều 3 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà sau thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước khi xây dựng cơ bản sẽ được miễn tiền thuê như sau:
– Miễn 03 năm đối với dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường.
– Miễn 07 năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
– Miễn 11 năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư; dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
– Miễn 15 năm đối với dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
– Việc miễn tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao do Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Cũng như các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên (Điều 167 Luật đất đai năm 2013).
Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ cho bên thuê quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất nếu hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu.
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và đăng kí tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Sau khi đăng kí hợp đồng mới được coi là có hiệu lực.
Trong hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, người cho thuê không chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình ttong việc sử dụng đất mà họ chỉ chuyển quyền và nghĩa vụ cho người thuê trong một thời gian nhất định (trong thời hạn cho thuê).
Người thuê tuy được quyền sử dụng đất nhưng không được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại, để lại thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Còn người cho thuê tuy đã đem quyền sử dụng đất cho thuê nhưng vẫn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Như vậy, đối tượng cho thuê quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất, nó được dịch chuyển từ người sử dụng sang cho người khác trong một thời hạn nhất định.
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong trường hợp được quy định như hợp đồng cho thuê tài sản thông thường: khi hợp đồng được chấm dứt bên thuê phải trả lại đất cho bên cho thuê.
