Sự kiện kết hôn đã làm phát sinh quan hệ pháp luật giữa vợ và chồng. Nội dung của quan hệ pháp luật giữa vợ và chồng bao gồm các nghĩa vụ và quyền về nhân thân và các nghĩa vụ về tài sản. Nguyên tắc tiến bộ bình đẳng được thể hiện rõ nét trong các nghĩa vụ về tài sản giữa vợ chồng, trong đó có tài sản về đất đai. Do vậy mà nhiều người thắc mắc khi chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp nào thì phải cần có chữ ký của cả hai vợ chồng? Hợp đồng mua bán đất có cần chữ ký của cả hai vợ chồng không ? Bài viết dưới đây của Luật sư X sẽ giúp các bạn giải đáp.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng mua bán đất có cần chữ ký của cả hai vợ chồng không?
Trường hợp nhà, đất là tài sản chung vợ chồng
Căn cứ Điều 213 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:
“1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”
Về nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng, thì vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung:
“Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác“.
Do đó, vì đây được xác định là tài sản chung vợ chồng nên thuộc quyền định đoạt của cả hai người. Bởi vậy, nếu không có thoả thuận khác thì trong các trường hợp thông thường khi muốn bán nhà, đất là tài sản chung vợ chồng thì cần phải có sự đồng ý cũng như có chữ ký của cả hai người trừ trường hợp một trong hai bên có uỷ quyền cho người còn lại thực hiện ký thay trong hợp đồng mua bán.
Trường hợp nhà, đất là tài sản riêng của vợ chồng
Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng:
“1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.
2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.
3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.
4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.”
Trường hợp này đảm bảo việc đó là tài sản chỉ thuộc sở hữu của người chồng, không được người chồng sáp nhập vào tài sản chung, tất cả hoa lợi lợi tức từ mảnh đất không phải là nguồn sống duy nhất của gia đình khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, được pháp luật bảo vệ. Do đó, nếu đất này là tài sản riêng của một trong hai bên thì khi người này bán không cần sự đồng ý của người còn lại.
Do đó, nếu là tài sản chung vợ chồng thì chồng không được tự ý bán đất mà phải có sự đồng ý của hai vợ chồng. Chỉ khi đất là tài sản riêng của ai thì người đó được bán mà không cần ý kiến của người còn lại .
Các trường hợp nhà đất là tài sản chung vợ chồng
Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.
Căn cứ vào quy định trên và hướng dẫn tại Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, những trường hợp sau đây nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng, cụ thể:
* Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi thuộc một trong những trường hợp sau:
– Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thông qua các hình thức như:
+ Đất được Nhà nước giao: Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước giao là tài sản chung.
+ Được Nhà nước cho thuê đất: Tiền thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê là tài sản chung thì quyền sử dụng đất mới là tài sản chung.
+ Đất nhận chuyển nhượng (tiền trả cho bên chuyển nhượng là tài sản chung).
+ Đất được thừa kế chung, tặng cho chung.
– Quyền sử dụng đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
– Quyền sử dụng đất có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.
* Nhà ở là tài sản chung của vợ chồng khi thuộc một trong những trường hợp sau:
– Nhà ở được mua bằng tiền của vợ chồng (hay nói cách khác, tiền mua nhà là tài sản chung).
– Nhà ở được tặng cho chung, thừa kế chung.
– Nhà ở là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
– Nhà ở có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.
Lưu ý:
– Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà, đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà, đất đó được coi là tài sản chung.
– Nhà đất được nhận chuyển nhượng (đối với đất) hoặc được mua (đối với nhà) bằng lương của vợ hoặc lương của chồng trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn là tài sản chung (dù nhà, đất chỉ được mua bằng tiền lương của chồng hoặc lương của vợ).
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Hợp đồng mua bán đất có cần chữ ký của cả hai vợ chồng không ?”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách muốn tìm hiểu thủ tục cấp hộ chiếu tại Việt Nam; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh; ủy quyền quyết toàn thuế thu nhập cá nhân uy tín, giá rẻ. Mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Có thể bạn quan tâm
- Nguyên tắc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn
- Tranh chấp chia tài sản chung hộ gia đình như thế nào?
- Sống chung như vợ chồng có nghĩa vụ trả nợ cho nhau không?
- Vay bằng sổ đỏ có cần vợ chồng cùng nhau đồng ý không?
Câu hỏi thường gặp
Luật đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng được quy định tại Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình như sau:
– Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.
– Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.
Điều 562 Bộ luật Dân sự định nghĩa về hợp đồng uỷ quyền như sau:
Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo đó, khi vợ muốn uỷ quyền cho chồng để thực hiện thủ tục mua bán nhà, đất thay mình, thì cần phải thực hiện thủ tục uỷ quyền. Việc uỷ quyền này được thực hiện tại văn phòng công chứng.
