Hợp đồng thuê nhà hay hợp đồng thuê nhà trọ là một một hình thức của hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng thuê nhà được hiểu là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, trong đó bên thuê nhà phải trả tiền thuê nhà trừ trường hợp có quy định điều kiện khác. Đó là hợp đồng thuê nhà vậy hợp đồng thuê lại nhà thì sao?
Bài viết sau đây Luật sư sẽ cung cấp cho bạn thêm những nội dung liên quan về hợp đồng cho thuê lại nhà. Hi vọng sẽ mang đến cho bạn những thông tin bổ ích.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng cho thuê lại nhà là gì?
Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê lại quyền sử dụng đất chuyển giao đất cho bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
Thỏa thuận về việc cho thuê lại nhà thuê
Căn cứ Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Như vậy trong hợp đồng thuê nhà các bên có quyền thỏa thuận điều khoản cho thuê lại nhà, đó sẽ là căn cứ hợp pháp để bên thuê nhà cho thuê lại.
Điều kiện cho thuê lại nhà đang thuê
Hợp đồng thuê nhà phải có thỏa thuận cho thuê lại, hoặc có văn bản đồng ý của chủ nhà về việc bên thuê nhà được quyền cho thuê lại nhà thuê .
Bên thuê nhà nếu là cá nhân phải có đủ năng lực hàng vi dân sự, nếu là công ty phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng cho thuê lại nhà không vi phạm các quy định pháp luật có liên quan khác. Ví dụ: Bên thuê nhà khi muốn cho người nước ngoài thuê lại nhà thì phải đáp ứng yêu cầu về an ninh trật tự, đăng ký kinh doanh trước khi cho thuê.
Cách điền thông tin hợp đồng cho thuê lại nhà
Để soạn thảo hoàn thiện một hợp đồng thuê nhà hợp pháp và có hiệu lực theo pháp luật hiện hành, bạn cần lưu ý những điểm sau đây:
Đối với phần thông bên thuê, thông tin bên cho thuê: bạn điền đầy đủ, chính xác các thông tin nhân nhân của các bên liên quan. Trong trường hợp bên cho thuê hoặc bên thuê không có đủ năng lực để thực hiện thì thông tin người đại diện của họ cũng phải được đề cập đầy đủ trong hợp đồng này.
Đối với phần thông tin về đất cho thuê: Bạn điền đầy đủ các thông tin về thửa đất như chúng tôi đã đề cập. Bên cạnh đó bạn cũng cần lưu ý rằng, các thông tin phải hoàn toàn trùng khớp đối với thông tin được nêu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Đối với các mục khác mà chúng tôi đề cập như giá thuê đất, phương thức thanh toán, thời hạn thuê, thời gian bàn giao đất, các trường hợp vi phạm hợp đồng và trách nhiệm của các bên… thì Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành không quy định rõ.
Vì vậy với các điều khoản này, các bên tự thỏa thuận để đạt được quyền lợi tối đa, miễn là các vấn đề được thỏa thuận không trái với quy định pháp luật hiện hành.
Trên đây là toàn bộ nội dung hướng dẫn của chúng tôi về hợp đồng thuê lại nhà, hy vọng các bạn đã hiểu được toàn bộ những vấn đề liên quan đến hợp đồng thuê nhà cho thuê lại.
Hợp đồng cho thuê nhà vô hiệu và hậu quả pháp lý
Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà của bạn bị vô hiệu vì các lý do khác quy định từ Điều 127 – Điều 133 Bộ luật dân sự 2005 thì hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
- Sửa chữa, cải tạo gia tăng giá trị của nhà thuê”
Về trường hợp này, nếu trong hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận về vấn đề này thì sẽ giải quyết theo nội dung hợp đồng đã thỏa thuận, trường hợp hợp đồng không thỏa thuận thì sẽ áp dụng quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 477, Điều 479 Bộ luật dân sự 2015, Điều 89 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
“Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
- Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
- Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được. - Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê - Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê. - Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Điều 89. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê
- Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.”
Như vậy, theo quy định trên, nếu là hư hỏng nhỏ hoặc hư hỏng do lỗi của bạn thì
bạn phải tự mình sửa chữa và không xác định vấn đề thanh toán chi phí. Còn nếu hư hỏng không do lỗi của bạn và có nguy cơ dẫn tới nhà bị giảm sút giá trị thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa. Trong trường hợp chủ nhà đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc trường hợp bạn muốn sửa chữa, cải tạo để phục vụ mục đích cá nhân thì thì bạn có thể tự mình sửa chữa, sau khi thông báo bằng văn bản cho chủ nhà biết trước 15 ngày và thì sau khi sửa chữa, cải tạo bạn có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán, hoàn trả chi phí hợp lý cho việc sửa chữa. Trường hợp bạn không thông báo mà tự ý sữa chữa, cải tạo thì chủ nhà không những không hoàn trả chi phí, mà chủ nhà còn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, thu lại nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo căn cứ quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; - Xử lý tiền nhà hàng tháng”
Như vậy, như chúng tôi đã phân tích thì hợp đồng thuê nhà của bạn không bị vô hiệu về hình thức do đó, việc xử lý tiền thuê nhà chỉ được đặt ra khi có bên đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định. Khi đó, các bên phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho nhau các khoản liên quan trong đó có tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định pháp luật.
Như vậy, theo thỏa thuận trong hợp đồng về thời hạn trả tiền thuê nhà thì nếu tính đến thời điểm có bên đơn phương chấm dứt hợp đồng mà bạn chưa trả đủ tiền thuê nhà thì bạn phải thanh toán nốt cho chủ nhà số tiền thuê theo thỏa thuận sau khi trừ đi chi phí sửa chữa, cải tạo 2 bên thỏa thuận (nếu có); trường hợp bạn đã đóng trước tiền thuê nhà cho những tháng tiếp theo thì khi chấm dứt hợp đồng thuê chủ nhà sẽ hoàn trả tiền thuê nhà cho những tháng bạn chưa ở sau khi trừ đi các chi phí sửa chữa hư hỏng do lỗi của bạn mà bạn chưa sửa chữa, khắc phục và các khoản phạt khác theo thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh ngắn gọn mới năm 2023
- Rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội là gì?
- Bên bán nhà chịu thuế gì?
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Hợp đồng cho thuê lại nhà” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải bảo quản tài sản thuê phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ, nếu hư hỏng thì phải bồi thường. Không được sửa kết cấu của nhà cho thuê để đảm bảo an toàn, khả năng chịu lực của nhà cho thuê.
Theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Như vậy, khi biết bên thuê cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý của mình thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và thu hồi nhà ở hoặc tiếp tục cho chính người đang thuê thuê nhà ở của mình.
Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác…(Khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014)
Ngoài ra, theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng thuê nhà: “Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm…”.
Theo đó, nếu trong hợp đồng thuê nhà có quy định về thỏa thuận phạt do vi phạm hợp đồng (vi phạm quy định về tự ý cho thuê lại nhà đang thuê) thì bên vi phạm phải trả cho bên kia số tiền theo mức phạt đã thỏa thuận khi ký kết hợp đồng thuê.
Trường hợp không nộp phạt vi phạm thì bên cho thuê có quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ do hành vi vi phạm hợp đồng.
