Đất đai là một ĩnh vực đầu tư khá sôi động với các dự án bất động sản. Việc kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối của giá đất. Để đảm bảo sự ổn định của giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất ra đời. Vậy hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu câu trả lời qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?
Hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gọi là hệ số K) là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân dân tỉnh, thành ban hành.
Ví dụ: Bảng giá đất là 01 triệu đồng/m2, trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định là 1,5 thì khi đó giá đất cụ thể để tính giá bồi thường là 1,5 triệu đồng/m2.
* Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất
Tùy thuộc vào từng trường hợp mà cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thuộc về Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan để xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
* Thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất (khoản 1 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường cũng như điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất quy định trong bảng giá đất thì hệ số điều chỉnh giá đất được xác định. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường sẽ căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án. Với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.
Khi nào áp dụng hệ số điều chỉnh?
Căn cứ khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng để tính giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với các trường hợp sau:
(1) Các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất tại bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, cụ thể:
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (điểm a khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng không thông qua hình thức đấu giá; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng (điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá (điểm c khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm (điểm d khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).
– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định (khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013).
(2) Đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
(3) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
(4) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Lưu ý:
– Hàng năm, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định hệ số điều chỉnh để áp dụng cho các trường hợp (1), (2), (3).
– Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quyết định hệ số điều chỉnh để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất trong trường hợp (4).
Ngoài ra, tại các quyết định hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng cho từng năm của các tỉnh, thành còn quy định cụ thể trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (nên phải xem chi tiết trong từng văn bản của địa phương).
Tóm lại, hệ số điều chỉnh giá đất rất quan trọng vì bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng ổn định theo giai đoạn 05 năm, trừ trường hợp sửa đổi, bổ sung. Riêng đối với trường hợp cần tính giá đất cao hoặc thấp hơn bảng giá đất đó phải có hệ số điều chỉnh giá đất như bồi thường giải phóng mặt bằng, tính tiền vượt hạn mức sử dụng đất,…
Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho các loại đất nào?
Hiện nay, hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm căn cứ để tính giá đất đối với các loại đất sau:
– Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp;
– Đất thương mại dịch vụ;
– Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản để sản xuất nông nghiệp;
– Đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng hộ gia đình, cá nhân;
– Đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất;
– Khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
– Dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
Quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:
– Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
+ Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.
+ Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.
– Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
+ Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được
+ Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
– Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất quy định được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.
– Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
| Giá đất của thửa đất cần định giá | = | Giá đất trong bảng giá đất | x | Hệ số điều chỉnh giá đất |
Mời bạn xem thêm bài viết
- Cách đấu giá đất bỏ phiếu kín
- Phương pháp thu nhập định giá đất
- Cách tính giá đất theo m2
- Giá đất tái định cư được tính như thế nào?
- Quy định về giá đất tái định cư
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi câu hỏi về thủ tục pháp lý có liên quan hay các thắc mắc chưa có giải đáp như: giá đất đền bù giải tỏa, giá đất tái định cư, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quy định hệ số điều chỉnh giá đất của một số vị trí cao hơn hoặc thấp hơn ngưỡng bình quân để tính giá thu tiền sử dụng đất nếu vị trí đó có mật độ xây dựng, chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường chứa vị trí đó. Nếu UBND cấp tỉnh không ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới trong một năm, người dân có thể sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất ở năm trước đó để tính giá đất.
Bước 1: Khảo sát thông tin về giá đất thực tế
Khảo sát tối thiểu giá đất của 3 thửa đất được thực hiện mua bán, chuyển nhượng, đấu giá trong vòng tối đa 24 tháng kể từ thời điểm tiến hành khảo sát. Việc khảo sát đất sẽ được tiến hành tại từng vị trí như quy định trong bảng giá đất.
Nếu khu vực tiến hành định giá thiếu thông tin về giá đất, cần tiến hành khảo sát thông tin tại các khu vực lân cận có sự tương đồng về điều kiện kinh tế, xã hội và hạ tầng kỹ thuật.
Với các khu vực đất điều tra về khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, cần thiết phải thu thập thông tin về các khoản này từ tối thiểu 3 thửa đất.
Bước 2: Xác định giá đất phổ biến ở từng vị trí và khu vực
Tiến hành thống kê giá đất theo khu vực đã khảo sát. Đồng thời, xác định mức giá đất được áp dụng phổ biến trên thị trường.Việc xác định cần tuân theo quy định tại Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Bên cạnh hệ số điều chỉnh giá đất là gì, cần nắm được cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất dựa theo những yếu tố sau:
– Giá đất đang được áp dụng trên thị trường thực tế
– Điều kiện kinh tế – xã hội tại từng khu vực đất
– Giá đất căn cứ theo bảng đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành
Bước 4: Tính giá đất của khu vực theo hệ số K
Giá đất cụ thể tính theo hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất theo quy định x Hệ số K x Hệ số điều chỉnh (Đ) (nếu có)
Trong đó: Hệ số điều chỉnh Đ là hệ số điều chỉnh các trục đường giao thông.
