Xin chào luật sư. Tôi nghe nói rằng nhà nước chỉ chấp nhận đối với diện tích đất ở trong hạn mức được nhà nước cho phép, vậy phần vượt hạn mức sẽ được xử lý như thế nào? Quy định của pháp luật hiện nay về Hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở ra sao? Hạn mức giao đất ở tại TP Hồ Chí Minh tối đa là bao nhiêu? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Đất ở hay bất kỳ loại đất nào đều chỉ có hạn. Để đảm bảo sự cân bằng về tỷ lệ các loại đất, nhà nước đã đặt ra hạn mức là diện tích tối đa mà người sử dụng đất được nhà nước công nhận hoặc giao đất để ở. Quy định hạn mức công nhận và giao đất ở có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ hạn mức đất ở nhằm đảm bảo sự ổ định và sử dụng hợp lý về quỹ đất cũng như phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Nếu quy định diện tích công nhận đất ở lớn dẫn tới tăng quỹ đất ở và giảm diện tích đất nông nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến quỹ đất và sản lượng nông nghiệp. Vậy hiện nay quy định về Hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở như thế nào? Vượt hạn mức đất ở thì xử lý ra sao? Để làm rõ hơn về vấn đề này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
- Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT
Đất ở là gì?
Khái niệm về đất ở theo quy định tại Điểm 2.1 “đất ở” tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.”
Trong đó Theo Khoản 1 Điều 143 và Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định về đất ở nông thông và đất ở đô thi như sau:
– Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở là gì?
Pháp luật đất đai không định nghĩa về khái niệm hạn mức đất ở là gì nhưng có thể hiểu hạn mức công nhận đất ở được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở và người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. Nếu ngoài hạn mức (vượt hạn mức đất ở) thì được công nhận với mục đích sử dụng khác.
Còn hạn mức giao đất ở cũng được hiểu tương tự. Theo đó hạn mức giao đất ở là diện tích đất ở tối đa được nhà nước giao cho người sử dụng đất có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hạn mức giao đất ở như thế nào?
Ở mỗi địa phương sẽ có quy định về hạn mức đất ở là khác nhau, tùy theo quy hoạch phát triển và quỹ đất ở từng địa phương, và có thể thay đổi tùy theo kế hoạch phát triển đô thị của địa phương.
Căn cứ xác định hạn mức giao đất ở
Theo Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai quy định về hạn mức đất ở tại nông thông như sau:
“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”
Với hạn mức đất ở đô thị tại Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”
Thẩm quyền quy định hạn mức giao đất ở
Theo Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
– Đất ở tại nông thôn:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất phù hợp với điều kiện và tập quán địa phương.
– Đất tại đô thị:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Xác định diện tích đất ở dựa trên hạn mức đất ở
Với đất ở thôn thường thì diện tích đất ở được công nhận quyền sử dụng đất ở sẽ được xác định theo hạn mức đất ở quy định tương ứng với địa phương đó.
Nếu vượt quá hạn mức quy định thì chỉ được công nhận phần trong hạn mức, còn nếu nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức thì diện tích đất ở được xác định sẽ là toàn bộ diện tích mảnh đất đó.
Với trường hợp đất có vườn, ao nhưng không có giấy tờ gì xác định được diện tích đất ở là bao nhiêu, căn cứ theo Khoản 4 và Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, quy định về xác định diện tích đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao, như sau:
“ 4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.”
Hạn mức đất ở được công nhận để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quy định hạn mức công nhận và giao đất ở có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ hạn mức đất ở nhằm đảm bảo sự ổ định và sử dụng hợp lý về quỹ đất cũng như phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Nếu quy định diện tích công nhận đất ở lớn dẫn tới tăng quỹ đất ở và giảm diện tích đất nông nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến quỹ đất và sản lượng nông nghiệp.
Với trường hợp vượt hạn mức đất ở thì việc công nhận quyền sử dụng đất, giao đất ở thực hiện như sau:
Căn cứ khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:
Đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định ở trên; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định trên;
– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo các trường hợp trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung
– Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có các thắc mắc về các trường hợp thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi và giá thu hồi đất, cũng như các vấn đề pháp lý khác liên quan đến đất đai ; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Mẫu đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu năm 2022
- Bị sai số chứng minh thư trong sổ đỏ thì có bị mất quyền sở hữu?
- Thông tin trong sổ đỏ bị sai có được đính chính lại không?
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 1 Điều 4 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP Hà Nội quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai trên địa bàn Thành phố, như sau:
a) Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2;
b) Các quận Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm: 180 m2;
c) Thị xã Sơn Tây: các phường 180 m2; các xã 300 m2;
d) Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2;
đ) Các xã vùng đồng bằng: 300 m2;
e) Các xã vùng trung du: 400 m2;
f) Các xã vùng miền núi: 500 m2.
Hạn mức đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại Tp Hồ Chí Minh như sau:
– Các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú không quá 160m2/hộ.
– Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ.
– Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ.
– Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ.
Điểm khác biệt giữa trường hợp sử dụng đất ở trong hạn mức và vượt hạn mức là tiền sử dụng đất phải nộp và được tính theo cách khác nhau, cụ thể:
– Có thể không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp phải nộp thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành.
– Đối với phần diện tích cấp vượt hạn mức thì phải nộp tiền sử dụng đất và được tính theo giá đất cụ thể nên số tiền phải nộp sẽ cao hơn nếu cùng đơn vị diện tích.
