Theo Luật xây dựng hiện hành thì khi người dân xây nhà trái phép tức là tự ý xây nhà mà không xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định thì sẽ bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử phạt hành chính và sẽ bị buộc phải tháo dỡ nhà. Tuy nhiên, pháp luật vẫn quy định một số trường hợp khi người dân xây nhà trái phép nhưng nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định thì sẽ không bị tháo dỡ. Vậy đó là những trường hợp như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết về vấn đề này qua bài viết ” Điều kiện để nhà xây dựng trái phép không bị tháo dỡ” dưới đây của Luật sư 247 nhé.
Nhà xây dựng trái phép là gì?
Căn cứ Điều 30 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, có thể hiểu: Công trình xây dựng trái phép là công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn cấp giấy xin phép xây dựng.
Những trường hợp được miễn xin cấp giấy phép xây dựng gồm có:
– Những công trình thuộc phạm vi bí mật quốc gia hoặc là công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị cấp tỉnh trở lên và những công trình được xây dựng theo lệnh khẩn cấp.
– Những công trình được xây dựng tạm để phục vụ xây dựng công trình chính như là: nhà kho để để vật liệu hay là lán dựng tạm cho nhân công xây dựng,…
– Những công trình thuộc dự án do Chủ tịch UBNN các cấp, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Bộ trưởng và Thủ tướng chính phủ quyết định đầu tư xây dựng.
– Những công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghệ cao, khu chế xuất hay khu công nghiệp có quy hoạch chi tiết đã được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thẩm định thiết kế xây dựng.
– Những công trình xây dựng theo tuyến ở ngoài đô nhưng phù hợp với quy hoạch và đã được phê duyệt trước đó hay đã được chấp thuận về hướng tuyến công trình bởi những cơ quan có thẩm quyền.
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có số tầng thấp hơn 7 và tổng diện tích sàn nhỏ hơn 500m2, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng.
– Sửa chữa, cải tạo thay đổi mặt ngoài kiến trúc không tiếp giáp với mặt đường đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
– Sửa chữa hay cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực và công năng sử dụng, hoặc gây ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình và những công trình bên trong.
– Những công trình nhà ở tư nhân riêng lẻ ở nông thôn, trừ trường hợp nhà ở xây dựng trong khu di tích lịch sử – văn hóa hay khu bảo tồn, hoặc những công trình xây dựng ở nông thôn nhưng nằm trong khu vực chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt hoặc quy hoạch phát triển đô thị.
– Những công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư được duyệt và chỉ yêu cầu có Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Những trường hợp trên đây không cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư, chủ hộ phải thông báo đến chính quyền địa phương nơi thi công để cơ quan có thẩm quyền lưu hồ sơ và theo dõi.
Những công trình mà không thuộc những trường hợp kể trên thì đều phải xin cấp giấy phép xây dựng khi sửa chữa hay xây dựng nhà ở mới.
Quy định về buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép
Căn cứ Điểm d, Khoản 11, Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP; buộc tháo dỡ công trình trái phép trong các trường hợp cụ thể sau:
+, Tổ chức thi công xây dựng công trình SAI nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo;
+, Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới;
+, Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng;
+, Xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;
+, Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);
+, Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
Đối với ba hành vi vi phạm đầu tiên (trừ trường hợp xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, vi phạm chỉ giới xây dựng hoặc sai cốt xây dựng):
- Công trình xây dựng chỉ bị buộc tháo dỡ khi hành vi vi phạm đó đã KẾT THÚC.
- Nếu công xây dựng đang thi công thì trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính; tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng.
- Hết thời hạn trên; tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm.
Điều kiện để nhà xây dựng trái phép không bị tháo dỡ
Theo khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022, kể từ ngày 28-1, hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì sẽ không bị tháo dỡ (chỉ phạt vi phạm hành chính và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp) nếu đáp ứng đủ sáu điều kiện sau:
– Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 nhưng sau ngày 15/01/2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15/01/2018 và đã có một trong các văn bản sau đây:
+, Biên bản vi phạm hành chính;
+, Quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.
– Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
– Không ảnh hưởng các công trình lân cận.
– Không có tranh chấp.
– Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.
– Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Riêng đối với trường hợp không đáp ứng được điều kiện “Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” thì với hành vi vi phạm được người có thẩm quyền phát hiện trước ngày 15-1-2018 đã lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt, quyết định áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng đến ngày 15-1-2018 cá nhân, tổ chức vi phạm vẫn chưa thực hiện việc nộp phạt (nếu có) và nộp số lợi bất hợp pháp thì người có thẩm quyền xử phạt ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm thay thế biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.
Mức xử lý đối với những hành vi xây dựng trái phép, sai phép
Theo Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP có quy định mức xử phạt đối với những hành vi xây dựng trái phép cụ thể như sau:
Đối với những trường hợp xây dựng sai phép tức là sai nội dung trên giấy phép xây dựng để sửa chữa, cải tạo:
+ Trường hợp nhà ở tư nhân riêng lẻ tại đô thị: phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
+ Trường hợp công trình xây dựng mà yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hay lập dự án đầu tư: phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
+ Trường hợp nhà ở tư nhân riêng lẻ trong khu di tích văn hóa-lịch sử, khu bảo tồn, hay công trình xây dựng khác không thuộc 2 trường hợp kể trên: phạt tiền là từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.
Mức phạt đối với trường hợp xây dựng sai nội dung trên giấy phép để xây dựng mới
+ Trường hợp nhà ở riêng lẻ ở đô thị: Mức phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng.
+ Trường hợp công trình xây dựng yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc lập dự án đầu tư: phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
+ Trường hợp nhà ở tư nhân riêng lẻ trong khu di tích văn hóa-lịch sử, khu bảo tồn, hay công trình xây dựng khác mà không thuộc 2 trường hợp kể trên: Mức phạt tiền là từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng.
Mức phạt đối với trường hợp tổ chức thi công mà không có giấy phép xây dựng
+ Trường hợp nhà ở tư nhân riêng lẻ ở khu đô thị: phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
+ Trường hợp công trình xây dựng yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc lập dự án đầu tư: phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
+ Trường hợp nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích văn hóa-lịch sử, khu bảo tồn, hay công trình xây dựng khác không thuộc 2 trường hợp kể trên: phạt tiền là từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
Đối với những công trình được miễn cấp phép xây dựng: phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu như xây dựng không đúng thiết kế kiến trúc đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.
Mức phạt đối với thi công sai phép
Bên cạnh đó thì chủ đầu từ còn có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng nếu vi phạm một trong những trường hợp:
+ Thi công công trình xây dựng sai cốt.
+ Thi công công trình xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng.
+ Trong quá trình thi công xây dựng công trình trái với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Có hành vi lấn chiếm, cơi nới diện tích và không gian làm ảnh hưởng đến cá nhân hay cơ quan tổ chức đang sử dụng, quản lý, hay ảnh hưởng đến khu vực công cộng, khu vực sinh hoạt chung.
+ Có hành vi lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình thủy lợi và đê điều, những công trình bảo vệ quốc phòng an ninh và hành lang an toàn thông, hay cố tình thi công xây dựng ở nơi đã được cảnh báo có nguy cơ sạt lở và lũ quét.
Mức phạt đối với trường hợp tái phạm xây dựng trái phép, sai phép
Mức phạt tiền đối với trường hợp đã bị xử phạt về xây dựng trái nội dung trên giấy phép, hay không có giấy phép mà còn có hành vi tái phạm:
+ Trường hợp công trình là nhà ở tư nhân riêng lẻ tại đô thị: phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
+ Trường hợp công trình xây dựng yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc lập dự án đầu tư: Mức phạt tiền từ 950.000.000 đồng đến 1 tỷ đồng.
+ Trường hợp nhà ở riêng lẻ nằm trong khu di tích văn hóa-lịch sử, khu bảo tồn, hay công trình xây dựng khác không thuộc 2 trường hợp kể trên: phạt tiền là từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
Ngoài ra nếu như còn tiếp tục tái phạm chủ đầu tư còn có thể bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng trong thời hạn 12 tháng (nếu có).
Đối với những công trình xây dựng sai phép và xây dựng trái phép, xây dựng không giấy phép thì có thể bị áp dụng biện pháp yêu cầu khắc phục hậu quả đó là:
+ Trường hợp công trình đã hoàn tất xây dựng thì bị buộc phải tháo dỡ công trình và phần công trình đã vi phạm.
+ Trường hợp công trình đang thi công thì bị lập biên bản xử phạt và sẽ bị yêu cầu dừng thi công công trình sai phạm.
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Điều kiện để nhà xây dựng trái phép không bị tháo dỡ” hoặc các dịch vụ khác liên quan như hợp đồng uỷ quyền mua bán nhà đất.
Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline: 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như thế nào?
- Có được chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp quy hoạch?
- Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Câu hỏi thường gặp:
Nhà xây dựng sai phép:
+ Có giấy phép xây dựng.
+ Có thể hoàn công xây dựng: Nếu trả lại hiện trạng cho đúng giấy phép xây dựng.
+ Nhà nước công nhận phần xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng, và phần xây sai giấy phép vì không được công nhận.
+ Có thể bị nhà nước cưỡng chế dỡ bỏ 1 phần nhà xây không đúng phạm vi trong giấy phép.
+ Nếu bị quy hoạch: Ngoài việc đền bù giá trị đất, nhà nước sẽ đền bù phần nhà xây dựng đúng giấy phép khi thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, phần sai phép không được đền bù.
Nhà xây dựng không phép:
+ Không có giấy phép xây dựng
+ Không thể hoàn công xây dựng.
+ Toàn bộ phần xây dựng đều không được nhà nước công nhận
+ Có thể bị nhà nước cưỡng chế dỡ bỏ hoàn toàn căn nhà.
+ Nếu bị quy hoạch: Nhà nước chỉ đền bù giá trị đất, phần nhà xây sai phép bị phá bỏ hoàn toàn mà không được đền bù.
Căn cứ quy định của Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP và Nghị định số 166/2013/NĐ-CP; quy trình buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép:
– Khi phát hiện hành vi vi phạm, người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính lập 02 bản trong đó 01 bản giao cho cá nhân, tổ chức vi phạm. Trường hợp vi phạm không thuộc hoặc vượt quá thẩm quyền xử phạt của người lập biên bản thì biên bản phải được chuyển ngay đến người có thẩm quyền xử phạt;
– Người có thẩm quyền xử phạt tiến hành xác minh hành vi vi phạm;
– Người có thẩm quyền xử phạt ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, trong đó nêu rõ biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng là buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép;
Trong 02 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định xử phạt, người ra quyết định xử phạt phải gửi cho cá nhân, tổ chức bị xử phạt và các cơ quan liên quan quyết định xử phạt để thi hành;
– Cá nhân, tổ chức bị xử phạt phải chấp hành quyết định xử phạt trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định xử phạt; trừ trường hợp quyết định có ghi thời hạn thi hành nhiều hơn 10 ngày;
– Nếu tổ chức, cá nhân không tự nguyện tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trong thời hạn trên; người có thẩm quyền sẽ ra quyết định cưỡng chế thi hành quyết định vi phạm hành chính.
– Gửi ngay quyết định cưỡng chế cho cá nhân, tổ chức vi phạm và các cá nhân, tổ chức liên quan (ở đây là Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi tiến hành việc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép)
– Trước khi tiến hành cưỡng chế, nếu cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế tự nguyện thi hành thì cơ quan chủ trì cưỡng chế lập biên bản công nhận sự tự nguyện thi hành.
Khi thực hiện cưỡng chế phải có đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến.
