Điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở với các công trình xây dựng khác là gì?

Cùng với sự phát triển kinh tế của xã hội hiện nay thì các giao dịch mua bán nhà cửa, công trình xây dựng ngày càng diễn ra nhiều. Vậy thắc mắc mà nhiều bạn đọc đặt ra và gửi câu hỏi đến Luật sư 247 rằng điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở với các công trình xây dựng khác là gì? Khi thực hiện mua nhà, công trình xây dựng sẽ cần phải tuân thủ theo quy định pháp luật như thế nào? Việc mua bán nhà, công trình như một giao dịch song phương, hai bên đều sẽ cần phải tuân thủ theo quy định về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch đó. Vậy quy định về vấn đề này ra sao, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở năm 2014

Quy định pháp luật về nhà ở, công trình như thế nào?

Mặc dù “nhà cửa” là một thuật ngữ pháp lý, nhưng không có văn bản nào đưa ra khái niệm “nhà cửa”, công trình xây dựng.

Khái niệm nhà cửa và khái niệm nhà ở là những khái niệm đồng nhất về ý nghĩa, tức là đều sử dụng để nói đến “nhà” – một loại tài sàn trong hệ thống pháp luật dân sự.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “nhà ở là công trình xây dựng với mục đích đế ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Theo khái niệm này, nhà ở cũng là một trong các loại công trình xây dựng do con người tạo ra để phục vụ các nhu cầu khác nhau.

Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 quy định:

“Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, cồng trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác”.

Theo khái niệm này không những khái quát về công trình xây dựng, mà còn liệu kê các loại công trình xây dựng được điều chỉnh bởi Luật Xây dựng và pháp luật có liên quan.

Ngoài ra, các công trình xây dựng còn được liệt kê và phân loại cụ thể theo hướng dẫn tại Điều 8 Nghị định số 46/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng (danh mục chi tiết các các loại công trình được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này).

Có thể thấy, việc xây dựng khái niệm nhà ở, khái niệm công trình xây dựng và xác định cụ thể các loại công trình xây dựng như trong Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành có vai trò quan trọng, nhằm xác định cơ sở pháp lý được áp dụng để giải quyết van đề bồi thường thiệt hại khi nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra thiệt hại.

Theo đó, chỉ những công trình xây dựng đã được liệt kê tại Điều 8 Nghị định số 46/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng mà gây thiệt hại thì mới áp dụng quy định tại Điều 605 Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại.

Điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở với các công trình xây dựng khác là gì?

Điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở với các công trình xây dựng khác là việc phục vụ nhu cầu nhiều mặt của con người: học tập, vui chơi, sản xuất kinh doanh

Đặc điểm nhà cửa, công trình xây dựng

Nhà cửa và các công trình xây dựng khác là một loại bất động sản. Đặc điểm này xuất phát từ quy định pháp luật về bất động sản trong Bộ luật Dân sự. Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai là một trong các loại bất động sản. Theo đó, nhà cửa và các công trình xây dựng khác cũng mang những đặc điểm của bất động sản như:

a. Đây là những tài sản gắn liền với đất và thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu

Ngay trong quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 đã xác định công trình xây dựng nói chung được liên kết định vị với đất. Mặc dù hiện nay, việc phân loại tài sản thành bất động sản hay động sản không còn dựa vào đặc tính di, dời hay không di, dời của tài sản như trong khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự trước đây, nhưng dựa vào đặc tính của các loại tài sản này chúng ta hoàn toàn có thể nhận thấy tính bất động của các loại tài sản này. Ngoài ra, bất động sản là những loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2015, nên khi bất động sản gây thiệt hại, có thể xác định ngay được các chủ thể có liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại.

b. Phạm vi gây thiệt hại của những loại tài sản này thường hẹp hơn so với các loại tài sản khác, trừ khi đó là nhà máy công nghiệp đang hoạt động gây thiệt hại

Đặc điểm không di dời của bất động sản cho thấy, đây là những loại tài sản chỉ tồn tại ở một vị trí nhất định. Không giống như động vật hoặc các loại động sản khác có khả năng tự di chuyển hoặc do con người di chuyển từ địa điểm này đến địa điểm khác, nhà cửa, công trình xây dựng khác nếu gây thiệt hại cũng chỉ trong phạm vi được con người định vị.

c. Con người hoàn toàn có thể kiểm soát, chi phối sự tồn tại của nhà cửa, công trình xây dựng theo ý chí của mình, nhưng hoạt động quản lý của con người không tác động nhiều đến hoạt động gây thiệt hại của nhà cửa, công trình xây dựng khác

Việc xây dựng, sử dụng, đặt ở các vị trí khác nhau, thậm chí là phá hủy nhà cửa, công trình xây dựng hầu như đều nằm trong tầm tay của con người. Do đó, đây là loại tài sản có thể chịu sự quản lý gần như tuyệt đối của con người. Đặc điểm này cho thấy việc nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại nó liên quan chặt chẽ với việc quản lý của chủ sở hữu, cũng như của các chủ thể khác.

Tuy nhiên, việc quản lý loại tài sản này không có nhiều ảnh hưởng đến hoạt động gây thiệt hại của nó. Bởi vì hoạt động quản lý nhà cửa, công trình xây dựng khác chỉ được thể hiện thông qua hành vi trông coi, trông giữ, kiểm tra tình trạng của tài sản… (chủ yếu là quan sát) mà không phải là nắm giữ, cất giữ, dịch chuyển từ vị trí này đến vị trí khác (tác động vào tài sản). Nếu chủ thể có lỗi không quản lý tốt loại tài sản này, dẫn đến tình trạng loại tài sản này gây thiệt hại thì hành vi quản lý bị coi là có lỗi ở đây chỉ tồn tại dưới dạng “không thực hiện” (không phá bỏ công trình xây dựng có nguy cơ sụp đổ, không sửa chữa công trình xây dựng hư hỏng,…). Nếu việc quản lý công trình xây dựng tồn tại dưới dạng một hành động (phá bỏ nhà cửa có nguy cơ sụp đổ, sửa chữa nhà cửa hư hỏng, xuống cấp…) mà gây thiệt hại thì đó là hành vi gây thiệt hại mà không phải là tài sản gây thiệt hại.

d. Khi nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại, chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng hoặc chủ thể có liên quan (người thi công) luôn bị suy đoán là có lỗi

Sự suy đoán này xuất phát từ khả năng quản lý cũng như kiểm soát sự tồn tại gần như tuyệt đối của chủ sở hữu, các chủ thể khác đối với loại tài sản này. Không giống như những loại tài sản khác (động vật, phương tiện giao thông,…), khi gây thiệt hại có thể chủ sở hữu, người được giao chiếm hữu, sử dụng không kiểm soát được, bởi vì hoạt động của những loại tài sản có thể vượt khỏi tầm kiểm soát của con người.

Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng, nếu không xảy ra sự kiện bất khả kháng thì con người hoàn toàn có thể kiểm soát được sự tồn tại của loại tài sản này. Thông qua việc kiểm tra tình trạng của tài sản một cách thường xuyên, chủ sở hữu, người được giao chiếm hữu, sử dụng có thể nhận biết những yếu tố bất thường có thể gây ra thiệt hại như tường nhà có dấu hiệu nứt, mái nhà có dấu hiệu sập,…

Khi đó, chủ sở hữu, người được giao chiếm hữu, sử dụng bất động sản hoàn toàn có thể ngăn chặn được tình hạng bất động sản gây thiệt hại. Chỉ khi họ không kiểm soát chặt chẽ thì mới không thể nhận biết để ngăn chặn sớm tình trạng này xảy ra. Đương nhiên, việc không kiểm tra tình trạng của tài sản khiến cho tài sản bị hư hỏng, sập đổ mà gây thiệt hại thì họ sẽ bị coi là vi phạm nghĩa vụ của chủ sở hữu và đương nhiên bị suy đoán là có lỗi.

Trong trường hợp chủ sở hữu, người được giao quản lý, sử dụng mà chứng minh được mình đã thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ quản lý tài sản mà vẫn không thể nhận biết được khả năng gây thiệt hại của nhà cửa, công trình xây dựng khác, thì lúc này lỗi sẽ thuộc về người thi công. Rõ ràng, nếu người thi công tốt, chủ sở hữu và các chủ thể khác quản lý chặt chẽ bất động sản thì hoàn toàn có thể ngăn chặn việc tài sản gây thiệt hại. Nếu tất cả những nghĩa vụ đó đều được thực hiện tốt mà thiệt hại vẫn xảy ra, thì đó là trường họp bất khả kháng (vì không thể lường trước được), và đương nhiên trách nhiệm bồi thường được loại trừ theo quy định tại khoản 2 Điều 584 Bộ luật dân sự năm 2015.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Điểm khác biệt cơ bản giữa nhà ở với các công trình xây dựng khác là gì?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý về tranh chấp quyền thừa kế đất đai… vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp: