Đất nông nghiệp có được xây nhà tiền chế không?

Nhà tiền chế dễ hiểu hơn là những công trình nhà được chế tạo, lắp đặt sẵn theo bản vẽ, kỹ thuật được định sẵn. Thường được làm nhà xưởng, nhà kho, quán cafe,… đó là những công trình gần gũi với mọi người tuy nhiên thì ít ai biết được đến cái tên gọi này. Ở Viêt Nam trogn những năm gần đây, có sự ra đời của rất nhiều nhà tiền chế và với những mô hình xu hướng giới trẻ như cafe đồng, cafe miệt vườn,… Có thể thấy những mô hình này được chào đón, tuy nhiên những chủ đầu tư lại gặp một vấn đề là có thể xây nhà trên đất nông nghiệp không? Đất nông nghiệp có được xây nhà tiền chế không?

Tất cả sẽ được Luật sư 247 giải đáp trong bài viết sau. Hi vọng mang lại những thông tin hữu ích đến mọi người.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

Nhà tiền chế là gì?

Nhà tiền chế (hay còn gọi là nhà thép tiền chế) là loại nhà làm bằng bằng thép và được chế tạo và lắp đặt theo bản vẽ kiến trúc và kỹ thuật đã chỉ định sẵn. Quá trình làm ra sản phẩm hoàn chỉnh (có kết hợp các bước kiểm tra và quản lý chất lượng) được trải qua 3 giai đoạn chính: Thiết kế, gia công cấu kiện và lắp dựng tại công trình. Toàn bộ kết cấu thép có thể sản xuất đồng bộ sẵn rồi đưa ra công trường lắp dựng trong thời gian khá ngắn.

Những công trình kiến trúc thường sử dụng loại nhà này gồm: nhà xưởng, nhà kho, nhà hàng, quán cafe, nhà trưng bày, siêu thị, công trình thương mại, nhà cao tầng,…

Nhà tiền chế có ưu điểm như sau:

– Nhà thép tiền chế có cấu tạo đơn giản, sử dụng hoàn toàn chất liệu thép nên sẽ giúp tiết kiệm chi phí xây dựng

– Tính linh hoạt cao trong vận chuyển, lắp đặt và bảo trì: Nhà máy được xây dựng bởi các thanh sắt, thép ghép lại nên việc di chuyển nguyên vật liệu từ nơi cung cấp đến nơi sử dụng là rất dễ dàng

– Có khả năng chịu lực cao và độ tin cậy cao.

– Công nghiệp hóa cao, tính đồng bộ cao

– Trọng lượng nhẹ so với các vật liệu khác giúp giảm áp suất.

– Cài đặt đơn giản, nhanh chóng, bất kể điều kiện thời tiết

– Tận dụng tối đa diện tích, không gian nhà xưởng.

– Dễ mở rộng: Khi nhà máy, nhà xưởng có nhu cầu mở rộng nhà máy hay cải tạo nhà xưởng thì nhà thép tiền chế giúp việc cải tạo, tháo dỡ rất dễ dàng và tiện lợi

Đất nông nghiệp gồm những loại nào?

Tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đất nông nghiệp như sau:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác gồm:
• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
• Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Đất nông nghiệp có được xây nhà tiền chế không?

Căn cứ khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

• Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, đất nông nghiệp là loại đất thực hiện hoạt động nông nghiệp tương ứng. Do đó, phải thực hiện đúng mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và dù là nhà tiền chế cũng không thể xây dựng nhà tiền chế trên đất nông nghiệp.

Làm thế nào để có thể xây dựng nhà tiền chế trên đất nông nghiệp?

Như đã đề cập tại Mục 3, nhà tiền chế không được xây dựng trên đất nông nghiệp. Người dân muốn xây dựng nhà tiền chế trên đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (lên thổ cư).

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện và thủ tục theo quy định.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo:

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất

Tại Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất thổ cư

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Căn cứ Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Các giấy tờ nêu trên;
• Biên bản xác minh thực địa;
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
• Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất;
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 2: Thẩm tra hồ sơ.

Bước 3: Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, căn cứ theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa,

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc đo đạc, chỉnh lý, lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Xây nhà tiền chế trên đất nông nghiệp có bị xử phạt?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về việc xử phạt hành vi sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai như sau:

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
• Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.

– Biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
• Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;”.
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này.

Thẩm quyền xử phạt hành vi xây nhà tiền chế trên đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 38 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính như sau:

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 5.000.000 đồng;
• Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;
• Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 100.000.000 đồng;
• Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;
• Tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn;
• Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về thẩm quyền xử phạt của thanh tra chuyên ngành như sau:

– Thanh tra viên, người được giao thực hiện nhiệm vụ thanh tra chuyên ngành đất đai đang thi hành công vụ có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 500.000 đồng;
• Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;

d) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

– Chánh Thanh tra Sở, Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành đất đai do Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Giám đốc Sở, Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường ra quyết định thanh tra và thành lập Đoàn thanh tra có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;
• Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;
• Tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn;
• Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

– Trưởng đoàn thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 250.000.000 đồng;
• Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;
• Tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn;
• Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có bị thu hồi không?
• Đổ vật liệu xây dựng trên đất nông nghiệp có sai không?
• Xây chuồng trại trên đất nông nghiệp được hay không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề Đất nông nghiệp có được xây nhà tiền chế không  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý về tranh chấp thừa kế đất đai…. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp