Hiện nay trên thực tế tồn tại nhiều trường hợp đất dôi ra so với sổ đỏ, diện tích đất khác với giấy tờ đang được cấp có thể do lấn chiếm hoặc đất dôi dư, đất xen kẹt mà chưa ai sử dụng. Vậy khi đó người sử dụng đất cần biết cách hợp thức hoá phần đất này để bảo vệ quyền lợi của mình. Chi tiết quy định về đất dôi dư là gì? Cách hợp thức hoá đất dôi dư so với sổ đỏ ra sao? Bạn hãy theo dõi bài viết sau của Luật sư 247 để được giải đáp.
Căn cứ pháp lý
Đất dôi dư là gì?
Đất dôi dư so với Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc so với số liệu trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 có thể được chia thành nhiều trường hợp khác nhau, tương ứng với mỗi trường hợp đó sẽ có cách xử lý (cách hợp thức hóa) khác nhau, cụ thể:
Đất dôi dư do đo không chính xác
Diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ không phải khi nào cũng giống nhau, nhất là đối với thửa đất có hình thể phức tạp và phần nào đó là do đo thủ công.
Đối với trường hợp ranh giới không thay đổi nhưng có đất dôi dư thì nguyên nhân là do đo đạc không chính xác, đối với trường hợp này xử lý theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”.
Theo đó, khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Nghĩa là diện tích dôi dư nghiễm nhiên thuộc về người sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.
Đất dôi dư do lấn chiếm
Trái ngược với trường hợp trên, trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Sổ đỏ theo quy định.
Nội dung này cũng được nêu rõ tại nguyên tắc cấp sổ quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”.
Theo đó, đối với diện tích đất dôi dư mà chủ sử dụng đất đã sử dụng trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Đất dôi dư nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014
Đất dôi dư trong trường hợp này là đất dôi dư, xen kẹt chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014. Về nguyên tắc diện tích đất dôi dư này thuộc về nhà nước (nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng sau ngày 01/7/2014 cũng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và bị coi là hành vi lấn, chiếm đất).
Tuy nhiên, đối với phần diện tích đất dôi dư này vẫn có những cách xử lý mà theo đó nếu người dân nắm rõ có thể được sử dụng hợp pháp theo bằng quyết định của cơ quan quản lý hành chính nhà nước, cụ thể:
– Làm đơn xin giao đất, cho thuê đất:
Trên thực tế có một điều hiển nhiên rằng phần diện tích đất dôi dư thường không nhiều và không đủ điều kiện diện tích tối thiểu để tạo thành một thửa đất riêng. Đối với phần diện tích này cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
– Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện khi phần diện tích đất dôi dư, xen kẹt chưa được sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014 và có từ hai chủ sử dụng đất liền kề trở lên (cả hai đều có nhu cầu sử dụng).
Việc đấu giá thực hiện theo quy định đấu giá quyền sử dụng đất, đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các chủ sử dụng đất ở liền kề với thửa đất đấu giá.
Lưu ý: Đối với phần đất dôi dư, xen kẹt không đủ điều kiện tạo thành thửa đất riêng khi có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa với thửa đất đang sử dụng để tạo thành một thửa chung.
Cách thức hợp pháp hóa phần đất dôi dư không có trên sổ đỏ
Bước 1: Nộp hồ sơ để tiến hành đo đạc lại diện tích đất
Hồ sơ gồm:
– Đơn xin xác nhận việc trích đo đạc lại đất để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu do Văn phòng đăng ký đất đai quy định)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có
Bước 2: Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí cán bộ xuống đo đạc kiểm tra thực tế theo lịch và thiết lập một (01) bộ hồ sơ địa chính theo quy định.
Bước 3: Nộp hồ sơ cấp đổi Sổ đỏ
Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
– Giấy tờ tùy thân (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân)
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất dôi dư là gì? Cách hợp thức hoá đất dôi dư so với sổ đỏ“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc sẽ được tư vấn pháp lý về đặt cọc mua bán nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục sang tên sổ đỏ khi bỏ sổ hộ khẩu 2023
- Thủ tục sang tên sổ đỏ từ mẹ cho con như thế nào?
- Làm sổ đỏ giả lừa bán đất cho nhiều người phạt tù bao nhiêu lâu?
Câu hỏi thường gặp:
Diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp gồm 03 nguyên nhân chủ yếu sau:
– Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Do người sử dụng đất lấn, chiếm.
– Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Nếu diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
