Xin chào luatsu247, tôi hiện đang sinh sống ở Thái Nguyên. Gia đình tôi có cóp nhặt để mua một mảnh đất chưa có nhu cầu sử dụng. Tháng trước tôi có qua khảo sát lại mảnh đất thì nhận thấy nhà hàng xóm mua mảnh đất bên cạnh đang có hành vi lấn chiếm khu vực giáp ranh với nhà tôi. Xin hỏi luật sư đất bị lấn ranh thì phải làm sao? Tôi cần làm gì trong trường hợp này. Xin cảm ơn.
Cảm ơn anh đã đặt câu hỏi cho luatsu247.Để giúp anh giải đáp thắc mắc, chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề thế nào là đất bị lấn ranh? Đất bị lấn ranh phải làm sao?
Căn cứ pháp lý
Thế nào là ranh giới thửa đất?
Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó( quy định tại tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT)
Quyền của người sử dụng đất?
Căn cứ theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:
Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Mục đích của việc xác đinh ranh giới đất?
- Làm sổ đỏ: hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứa đựng tất cả các thông tin về mảnh đất trong đó có diện tích và ranh giới thửa đất.
- Tránh việc tranh chấp: Trên thực tế, việc tranh chấp giữa hai mảnh đất liền kề xảy ra thường xuyên tại Việt Nam. Do vậy, việc xác định ranh giới sẽ giúp giải quyết các vấn đề tranh chấp. Theo đúng pháp luật Việt Nam.
- Giải quyết tranh chấp: Nếu tran h chấp xảy ra trên hai hay nhiều mảnh đất liền kề trong trường hợp chưa xác định rõ ranh giới. Thì việc đo đạc lại diện tích được cho là giải pháp để giải quyết tranh chấp.
Đất bị lấn ranh phải làm sao?
Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất?
Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015), thì ranh giới đất đai được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới đất cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
- Không được lấn chiếm, cắm mốc giới ngăn cách không được thay đổi, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
- Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
- Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng đất của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo Điều 176 BLDS 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản được xác định theo phương thức sau:
- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường trên phần đất thuộc quyền sở hữu của mình;
- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản (và những vật mốc này sẽ trở thành sở hữu chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề);
- Nếu mốc giới chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó thuộc sở hữu chung; còn nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì bên tạo mốc giới phải dỡ bỏ.
Đất bị lấn ranh phải xử lý như thế nào?
Trong trường hợp này, bạn có quyền khởi để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đòi lại đất theo đúng quy định của pháp luật về quền của người sử dụng đất.
Theo Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Bạn xem xét trên thực tế của gia đình và hàng xóm và đối chiếu với quy định để xác định ranh giới của hai gia đình.
Khoản 11 Điều 12 Luật Xây Dựng 2014 quy định những hành vi cấm trong hoạt động xây dựng như sau: “11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung”.
Điều 6 Thông tư 06/2012/TT – BNV quy định về nhiệm vụ của công chức Địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối vớiphường, thị trấn) hoặc công chức Địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã):
“1. Tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ủy ban nhân dân cấp xã trong các lĩnh vực: Đất đai, tài nguyên, môi trường, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật.
2. Trực tiếp thực hiện các nhiệm vụ sau:
a) Thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, lập sổ sách các tài liệu và xây dựng các báo cáo về đất đai, địa giới hành chính, tài nguyên, môi trường và đa dạng sinh học, công tác quy hoạch, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức vận động nhân dân áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất, bảo vệ môi trường trên địa bàn cấp xã;
c) Giám sát về kỹ thuật các công trình xây dựng thuộc thẩm quyền quản lý của Ủy ban nhân dân cấp xã;
d) Chủ trì, phối hợp với công chức khác thực hiện các thủ tục hành chính trong việc tiếp nhận hồ sơ và thẩm tra để xác nhận nguồn gốc, hiện trạng đăng ký và sử dụng đất đai, tình trạng tranh chấp đất đai và biến động về đất đai trên địa bàn; xây dựng các hồ sơ, văn bản về đất đai và việc cấp phép cải tạo, xây dựng các công trình và nhà ở trên địa bàn để Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên xem xét, quyết định theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật chuyên ngành và do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giao”.
Theo quy định của pháp luật, chủ sử dụng đất buộc phải thực hiện nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản liền kề, bao gồm cả việc sử dụng không gian phía trên thửa đất. Hơn nữa, trong quá trình sử dụng đất, pháp luật cấm chủ sử dụng lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của cá nhân khác.
Vậy, hành vi xây dựng công trình lấn chiếm đất giáp ranh là trái với quy định của pháp luật.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất bị lấn ranh như thế nào?
- Bước thứ nhất, các bên có thể tự hòa giải tranh chấp đất đai thông qua tự THỎA THUẬN, bàn bạc trên tinh thần tự nguyện, tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu không hòa giải được thì đương sự có quyền nộp đơn lên Ủy ban cấp xã yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Sau khi nhận được đơn, Ủy ban cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh nguyên nhân và thu thập các tài liệu có liên quan. Sau đó phải thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp và tiến hành tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên và thành viên Hội đồng hòa giải. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn. - Bước thứ hai, nếu tranh chấp đã được hòa giải nhưng không thành thì đương sự có quyền nộp đơn lên Ủy ban cấp huyện và cấp tỉnh để được giải quyết.
Sau đó, Chủ tịch Ủy ban cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan này có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn luật đất đai giải quyết tranh chấp (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban ủy ban cùng cấp. - Bước thứ ba, trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh nếu Chủ tịch ủy ban cấp huyện giải quyết, hoặc Bộ trưởng Bộ TN&MT nếu Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh giải quyết.
Bước thứ tư, trong quá trình giải quyết tranh chấp ngay từ bước thứ hai, đương sự vẫn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết theo quy định.
(Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013 và mục 4, chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
Mời bạn xem thêm
- Đo đạc xác định ranh giới đất được thực hiện như thế nào?
- Cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định pháp luật hiện nay
- Có nên mua mảnh đất bị cột mốc quốc lộ chắn giữa cổng?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Đất bị lấn ranh phải làm sao?“. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
– Một là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng con đường hòa giải tại cơ sở.
– Hai là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền đối với trường hợp đương sự không có các giấy tờ liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư thì thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban cấp huyện.
– Ba là Tòa án nhân dân nếu đương sự nộp đơn khởi kiện.
– Các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòa giải.
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việp Nam cấp xã, tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Việc hòa giải tranh này tại được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
– Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
