Xin chào Luật Sư 247. Tôi tên là Huỳnh Phương, tôi hiện đang tìm kiếm cho mình một căn nhà ở Hà Nội, đây là ước mơ bấy lâu nay của tôi sau khi gom góp được một khoản tiền nhất định. Tuy nhiên giá nhà ở Hà Nội thì luôn tăng không ngừng, mới sau nửa năm mà giá căn nhà tôi định mua đã tăng thêm 2 – 3 trăm triệu. Chính vì lẽ đó tôi quyết định đặt cọc mua luôn những loại nhà ở sẽ hoàn thành trong tương lai. Tôi băn khoăn nhà ở hình thành trong tương lai có khác gì căn nhà bình thường không. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi vấn đề đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư 247. Để giải đáp thắc mắc “Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư, xây dựng và chưa được nghiệm thu được đưa vào sử dụng.
Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể hiểu đó là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai.
Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
Nhà ở hình thành trong tương lai có một số đặc điểm như sau:
– Một là, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản: Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi ro so với tài sản hiện có nhưng nó vẫn là một loại tài sản trong giao dịch dân sự Tài sản thì sẽ gắn liền với quyền sở hữu, chủ sở hữu tài sản có quyền đối với tài sản của mình nên việc mở rộng đối tượng của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện cho chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai.
Tài sản thì phải thỏa mãn điều kiện đó là phải mang lại lợi ích cho con người và phải trị giá được bằng tiền. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, lợi ích của nó có thể được sử dụng để tham gia các giao dịch dân sự cho mục đích bắt kỷ, giá trị của nhà ở hình thành trong tương lai có thể được xác định thông qua Hợp đồng mua bán nhà chung cư, hóa đơn để xác lập quyền sở hữu Vì vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản.
– Hai là nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm giao dịch dân sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu. Giao kết Hợp đồng là việc các bên liên quan bày tỏ ý chí, nguyện vọng của mình qua đó để xác lập Hợp đồng dân sự với nội dung, hình thức phù hợp với ý chí của các bên. Theo quy định của pháp luật, thời điểm giao kết Hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của Hợp đồng, còn thời điểm giao kết Hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.
Như vậy tại thời điểm hai bên giao kết, nhà ở hình thành trong tương lai chua tồn tại hoặc tồn tại rồi nhưng chua xác lập quyền sở hữu nhưng phải xác định được và phải có cơ sở để xác định nó chắn chăn sẽ được hình thành trong tương lai thông qua việc Quyết định chủ trương. Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép xây dựng. Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai còn bao gồm cả những trường hợp đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu Quyền sở hữu theo quy định của pháp luật bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản Chính đặc điểm này khác biệt với các loại tài sản thông thường nên tài sản giao dịch là nhà ở hình thành trong tương lai nó mang tính rủi ro cao hơn rất nhiều so với các loại tài sản khác.
Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
Khi tiến hành mua bán, các bên cần tuân thủ đúng pháp luật về Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tại khoản 1 Điều 55 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Như vậy, theo quy định này, để căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được đưa ra kinh doanh thì cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó .
Khi đáp ứng các điều kiện trên, các bên mới tiến hành Xác lập hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai và việc thanh toán sẽ được thực hiện theo quy định của luật kinh doanh bất động sản.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là: phí làm sổ đỏ là bao nhiêu,… hay mong được trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm
- Nhà ở xã hội có được cho ở nhờ không?
- Nhà ở để phục vụ tái định cư là gì theo quy định?
- Nhà ở tái định cư có được chuyển nhượng không?
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
– Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Như vậy, theo quy định thì việc thanh toán mua nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần và lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm các đối tượng sau:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan;
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
– Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
– Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
– Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
– Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
– Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở.
– Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.
