Xin chào Luật sư, nhà tôi có một mảnh đất rộng hơn 1 hecta dùng để trồng lúa. Cảm thấy số tiền từ việc trồng lúa không cao nên tôi đang có ý định dùng đất đó để mở trang trại chăn nuôi. Tuy nhiên, theo tôi được biết, Nhà nước quy hoạch vùng đất đó dùng để trồng lúa và không có kế hoạch thay đổi sang mục đích khác. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, có được chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp quy hoạch không? Pháp luật quy định như thế nào? Rất cám ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc đến Luật sư 247. Theo như vấn đề mà bạn mô tả, chúng tôi xin gửi tới bạn một số nội dung như sau:
Căn cứ pháp lý
Quy hoạch là gì?
Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 (sau đây viết tắt là Luật Đất đai), quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai cũng quy định: “Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.“
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng, an ninh… và được quy định trong kế hoạch sử dụng đất. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất bao gồm 4 hệ thống:
- Quy hoạch sử dụng đất quốc gia;
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng;
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh.
Đối với cấp tỉnh, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện là một nội dung của quy hoạch tỉnh.
Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 35 Luật Đất đai, việc quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch và các nguyên tắc sau:
- Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;
- Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
- Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu;
- Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Luật Đất đai năm 2013, được sửa đổi bổ sung năm 2018 chỉ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 57 mà không có quy định nào giải thích chi tiết chuyển mục đích sử dụng đất là gì. Căn cứ vào những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với ban đầu như chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, chuyển đất trông cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp,…
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/BTNMT, được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, Điều 57 Luật Đất đai, có hai trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
- chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền mà chỉ cần đăng ký biến động:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Có được chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp quy hoạch không?
Điều 14 Luật Đất đai quy định: “Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.“
Khoản 3 Điều 97 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“3. Vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:
[…]b) Giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;”
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai quy định nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Điều 52 Luật Đất đai năm quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, cá nhân, hộ gia đình không được phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu mục đích đất sau khi chuyển đổi không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền
Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin pháp chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nghĩa vụ tài chính bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí chứng nhận, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?
- Mẫu phiếu xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung Luật sư X tư vấn về vấn đề “Chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch“. Mong rằng mang lại thông tin hữu ích cho bạn đọc. Nếu quý khách hàng có thắc mắc về các vấn đề pháp lý liên quan như: đăng ký xác nhận tình trạng hôn nhân, đổi tên cha mẹ trong giấy khai sinh, tìm hiểu về thủ tục giải thể công ty bị đóng mã số thuế; hay tìm hiểu về mẫu hồ sơ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, tra số mã số thuế cá nhân; … xin vui lòng liên hệ qua hotline: 0833102102 để nhận được sự tư vấn nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất đang trong quy hoạch nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất). Không quá 25 ngày đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
