Xin chào Luật sư. Tôi có một mảnh đất do nay đi làm ăn xa nên muốn chuyển nhượng lại cho một người khác. Tôi có thắc mắc rằng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế không? Nếu có thì sẽ phải nộp những loại lệ phí nào và pháp luật có quy định ai là người sẽ nộp những loại thuế này hay không? Do cần tiền nên tôi đang lăn tăn về vấn đề này và muốn trình tự chuyển nhượng được diễn ra nhanh chóng. Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những thắc mắc về quy định đóng thuế là không còn xa lạ, bạn hãy theo dõi nội dung bài viết dưới đây của chúng tôi để nhận được sự phản hồi.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP
- Thông tư 106/2021/TT-BTC
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay “sang tên sổ đỏ”, “sang tên quyền sử dụng đất”…) là việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà, đất. Việc đăng ký biến động được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận (hay còn gọi là “sổ đỏ”). Khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây.
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp
- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền; có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra cũng cần lưu ý các trường hợp đặc biệt như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng; chuyển nhượng có điều kiện
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế không?
Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài các nghĩa vụ trong hợp đồng, các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán 04 loại phí, lệ phí sau đây:
1. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Riêng:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
– Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
2. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.
3. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.
4. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bạn có thể tham khảo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.
Bên nào phải đóng thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo như quy định của pháp luật hiện hành, thì các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ phải đóng thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như phí, lệ phí khác).
Vì pháp luật không có quy định nào bắt buộc bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí thay cho bên kia.
Chỉ riêng mỗi việc nộp lệ phí trước bạ thì được quy định như sau:
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thỏa thuận bên chuyển nhượng đất là bên thực hiện các nghĩa vụ tài chính như các loại phí, lệ phí thì theo quy định tại Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, bên chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp nào được miễn thuế, phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Có những thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được quy định cụ thể như sau:
Theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung 2012 quy định như sau:
Thu nhập được miễn thuế
…
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định như sau:
Miễn lệ phí trước bạ
…
10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, những trường hợp nêu trên sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Xe tải không kinh doanh vận tải có phải lắp định vị không?
- Bố mẹ không chia tài sản cho con gái có được không?
- Người giám hộ là người đại diện không?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế không?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các giấy tờ cần công chứng bao gồm:
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).
Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có).
Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng.
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ); quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Một số khoản lệ phí khác cần lưu ý như:
Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.
Mức phí công chứng: Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở), mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền trên đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
