Theo như quy định tại Khoản 1 điều 170 của Luật Đất Đai năm 2013 thì người sử dụng đất cần phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Không phải loại đất nào cũng có thể xây nhà ở hay những công trình xây dựng khác. Tùy thuộc vào từng loại đất được cấp là loại đất nào để có thể quyết định việc xây nhà được hay không? Nếu đất chưa lên thổ cư thì cần phải thực hiện những thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất xong thì bạn mới có quyền xây dựng nhà ở trên đó.
Xin chào luật sư. Lúc mất ba tôi có để lại một mảnh đất vườn trồng cây lâu năm. Hiện tại tôi muốn chuyển mảnh đất này sang đất thổ cư thì cần thực hiện thủ tục như thế nào? Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư trên đất này chi phí khoảng bao nhiêu tiền? Pháp luật quy định về trường hợp này như thế nào? Rất mong nhận được sự phản hồi từ phía luật sư. Tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư 247. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Đất thổ cư là gì?
Hiểu đơn giản, đất thổ cư là đất ở bình thường. Đất thổ cư được cấp phép để ở hoặc xây dựng nhà phục vụ mục đích này. Chủ đất thổ cư sẽ có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu sống,…
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Đất thổ cư được chia làm 2 loại. Gồm:
- Đất thổ cư đô thị ( ODT): Ngoài đặc điểm của đất thổ cư thông thường. ODT sẽ thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã…
- Đất thổ cư nông thôn (ONT) thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý.
Đất thổ cư và đất thổ canh khác nhau như thế nào?
Đất thổ cư và đất thổ canh là hai loại đất hoàn toàn khác nhau. Cần phân biệt rõ ràng trước khi quyết định mua đất. Nếu bạn muốn xây nhà nhưng đất chưa lên thổ cư thì cần phải thực hiện những thủ tục chuyển đổi đất thổ cư.
Theo quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013. Đất thổ canh là đất nông nghiệp còn đất thổ cư là đất phi nông nghiệp. Cụ thể:
- Đất thổ cư là loại đất chuyên xây các công trình phục vụ nhu cầu đời sống dân sinh như nhà ở, các công trình phụ trợ cho nhà ở,…
- Đất thổ canh là đất dùng cho mục đích sản xuất hoặc nuôi trồng thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Đất này cũng có thể phục vụ một số mục đích đặc thù như nuôi thủy hải sản hoặc khai thác muối,…
Điều kiện để chuyển đổi đất thổ cư
Theo khoản 1 Điều 168 thì đất được phép chuyển quyền sử dụng. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cũng có quy định cần đảm bảo thêm 04 điều kiện. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp được quy định tại Luật Đất đai;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Chuyển đổi đất thổ cư cần sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Theo Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Hồ sơ xin chuyển đổi đất thổ cư
Để xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ. Bao gồm:
- Đơn xin thay đổi mục đích sử dụng đất;
- Đơn đăng ký thay đổi đất đai và tài sản gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khác; hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Trình tự thủ tục xin chuyển đổi đất thổ cư
Bước 1: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu trên. Bạn tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai – Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Quận, Huyện, Thành phố trực thuộc Tỉnh.
Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý hồ sơ
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Trả kết quả
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì không quá 25 ngày.
Thông tin liên hệ Luật Sư 247
Trên đây là nội dung tư vấn về Chuyển đổi đất thổ cư được thực hiện như thế nào? Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan. Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Gọi ngay cho chúng tôi qua hotline: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất bằng các cách sau:
– Tra cứu thông tin trực tiếp tại xã.
– Tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
– Tra cứu trực tuyến.
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:
– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
