Chuyển đổi đất ruộng sang đất ở như thế nào?

XIn chào Luật sư, tôi đang có một mảnh đát ruộng được ông bà để lại bây giờ tôi muốn chuyển đổi đất ruộng sang đát để ở được không?

Tôi mong luật sư sớm trả lời giúp tôi. Tôi xin cảm ơn.

Luật sư X sẽ giải đáp thắc mắc về “Chuyển đổi đất ruộng sang đất ở” của bạn như sau:

Căn cứ pháp lí

• Luật đất đai 2013 ;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

Nội dung chính

Đất ruộng là gì?

Xét về mặt pháp lí thì pháp luật nước ta chưa đưa ra định nghĩa về đất ruộng là gì, bởi vì trong các văn bản pháp luật không ghi rõ điều đó. Nhưng trên thực tế thì loại đất này được Nhà nước giao cho người dân để họ sử dụng chúng tạo sản phẩm nông nghiệp. Như vậy đát rượng ở đay được coi là đất nông nghiệp

Chuyển đổi đất ruộng sang đất ở

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Tại Điều 134 Luật Đất đai 2013 quy định đất trồng lúa như sau:

– Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

– Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

=>Như vậy, đất ruộng có thể chuyển mục đích sử dụng từ đất ruộng lên thổ cư vẫn được nhưng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và được chấp thuận.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư 

Về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư ( đất phi nông nghiệp) theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Biên bản xác minh thực địa;
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
*Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

*Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Để tính được số tiền sử dụng đất phải nộp cần theo 03 bước sau:

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở

• Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền – càng lùi sâu giá càng thấp).

• Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).
Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Có thể bạn quan tâm

• Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?
• Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 ban hành ngày 17/06/2010
• Chi phí tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Chuyển đổi đất ruộng sang đất ở”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến cấp giấy phép vễ sinh an toàn thực phẩm, giấy phép sàn thương mại điện tử, phí xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm…. của Luật Sư 247, hãy liên hệ: 0833.102.102. 

• FB: www.facebook.com/luatsux

• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux

• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp