Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư hỗ trợ. Hiện tôi đang là chủ sử dụng một thửa đất nuôi trồng thuỷ sản, đất này đã được cấp sổ đỏ năm 2011. Thời gian qua tôi không khai thác, sử dụng đất này để nuôi trồng thuỷ sản nữa nên có nhu cầu lấp lại đất này để chuyển thành đất ở. Tôi thắc mắc rằng có thể chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở như thế nào? Thủ tục chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở hiện nay như thế nào? Tôi cần chuẩn bị những gì? Tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Bạn hãy theo dõi nội dung bài viết dưới đây để được hỗ trợ nhé!
Căn cứ pháp lý
Quy định về phân loại nhóm đất
Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
…
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
…”
Như vậy, theo quy định trên thì đất nuôi trồng thủy sản thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở như thế nào?
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, căn cứ tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra còn phải đảm bảo phù hợp với quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.
Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân?
Căn cứ khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Theo đó, UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.” Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
Hồ sơ xin chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở gồm những gì?
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
(1) Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(2) Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
+ Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
+ Biên bản xác minh thực địa;
+ Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
Thủ tục chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở
Về trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cá nhân từ đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất ở được thực hiện theo theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường. Cụ thể:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (hồ sơ theo quy định nêu trên).
Bước 2. Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định tại Bước 1 và nộp hồ sơ đề nghị xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; chỉ đạo Cơ quan đăng ký đất đai các cấp cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4. Trả kết quả
Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Do đó, khi bạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Cơ quan thuế thì bạn sẽ nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Đất nuôi trồng thủy sản có lên thổ cư được không?
- Phí chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở bao nhiêu?
- Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng là bao lâu?
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư X sẽ cung cấp dịch vụ chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang thổ cư tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Chuyển đổi đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở như thế nào?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ đăng ký xác nhận tình trạng hôn nhân cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp:
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quyết định nên mức thu không giống nhau. Đối với tổ chức thì mức thu phí thẩm định hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ cao hơn so với hộ gia đình, cá nhân.
Theo Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai, đất nuôi trồng thủy sản có thời hạn sử dụng tính từ thời điểm giao đất, cho thuê để sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản được quyết định theo đơn xin giao đất, thuê đất hoặc dự án đầu tư là không quá 50 năm.
Khi đất nuôi trồng thủy sản hết hạn thuê mà người sử dụng có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì được phép gia hạn thêm nhưng thời gian gia hạn cũng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, hoặc đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn không quá 70 năm.
Nếu đất nuôi trồng thủy sản nằm trong một thửa đất mà có nhiều mục đích sử dụng thì thời hạn sử dụng đất căn cứ vào mục đích sử dụng chính.
Về nguyên tắc khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không phát sinh việc đăng ký quyền sử dụng đất (vẫn người sử dụng đất đó) nên không phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên vẫn có trường hợp ngoại lệ (dù rất ít trên trên thực tế).
– Trường hợp thu lệ phí trước bạ: Người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ (theo tiết c.3 điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC).
– Mức thu lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá 01 m2 (đồng/m2) tại bảng giá đất)
