Xin chào Luật sư. Tôi có thắc mắc sau, mong được Luật sư giải đáp. Vợ chồng tôi có mua trả góp căn hộ chung cư trả góp. Tuy nhiên, chúng tôi muốn bán căn hộ này. Vậy không biết rằng căn hộ chung cư đang trả góp liệu có được bán hay không? Nếu chúng tôi muốn trả lại căn hộ trong thời gian trả góp được không? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại bài viết dưới đây chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Các hình thức mua bán chung cư trả góp hiện nay.
Việc mua chung cư trả góp được hiểu là khi mua chung cư nhưng người mua không phải đưa ra toàn bộ số tiền để mua mà có thể trả chậm, trả dần theo các kỳ hạn định kỳ như theo từng tháng, 03 tháng, 06 tháng, 01 năm, 03 năm… một lần dựa vào thỏa thuận giữa các bên.
Có các hình thức mua chung cư trả góp dưới đây:
– Mua chung cư trả góp cho chủ đầu tư: Người mua thông thường sẽ làm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư và tiến độ thanh toán sẽ được phân thành nhiều đợt: Đợt 01 thường trả trước 20% số tiền mua, các đợt sau sẽ thanh toán theo % tương ứng còn lại.
– Bên mua nhà vay trả góp số tiền mua chung cư của ngân hàng để trả toàn bộ số tiền cho chủ đầu tư hoặc bên bán và thế chấp bằng chính căn chung cư này.
Đây là hình thức hiện nay được rất nhiều người áp dụng khi thời hạn vay ngân hàng có thể kéo dài đến 10 năm hoặc 15 năm hoặc đến 20, 25 năm. Người vay sẽ được trả dần cả gốc và lãi trong thời gian nêu trên.
Ngoài ra, thay vì vay trả góp cho ngân hàng hoặc trả theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, người mua cũng có thể trả góp cho người bán nếu hai bên có thoả thuận. Trường hợp này có thể có lãi hoặc không có lãi trả góp tuỳ vào thoả thuận của các bên.
Như vậy, hiện nay, trả góp mua chung cư là một trong các hình thức mua nhà được nhiều người thực hiện bởi người mua không cần phải trả ngay toàn bộ số tiền mua chung cư mà có thể trả dần theo thời hạn trả góp thỏa thuận giữa các bên.
Căn hộ chung cư đang trả góp liệu có được bán hay không?
Việc mua bán chung cư theo hình thức trả chậm, trả dần được quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
– Do các bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở.
– Trong thời gian chung cư đang trả góp thì bên mua chung cư được sử dụng và có trách nhiệm bảo trì trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc trong thời hạn bảo hành của chung cư.
Đặc biệt, khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở khẳng định:
Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy theo quy định này, nếu bên mua chung cư đang trả góp muốn được bán cho người khác thì bắt buộc phải thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho bên bán trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, nếu mua chung cư theo dạng trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán thì chỉ khi trả toàn bộ số tiền mua chung cư, người mua mới được phép bán cho người khác trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tương tự, khi thế chấp vay trả góp của ngân hàng, nếu muốn được bán cho người khác, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp được bán căn chung cư đang thế chấp ngân hàng cho người khác nếu được ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo đó, nếu các bên thoả thuận hoặc ngân hàng đồng ý bán chung cư đang trả góp thì có thể hiện các cách sau đây:
– Chủ đầu tư ký Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi chưa thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.
Các bên ký huỷ hợp đồng mua bán chung cư dưới dạng trả góp cũ và bên bán sẽ ký trực tiếp hợp đồng mua bán chung cư với người mua mới (nếu bên mua cũ chưa thực hiện sang tên Sổ đỏ) hoặc lập Văn bản thoả thuận về việc bán chung cư đang trả góp giữa ba bên: Người mua cũ, người bán và người mua mới.
– Lập thoả thuận ba bên giữa ngân hàng, người mua, người bán về việc ngân hàng đồng ý bán căn hộ chung cư đang trả góp cho người khác. Đồng thời, thực hiện giải chấp tài sản, ký lại hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho người mua mới.
Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện chuyển nghĩa vụ vay vốn của ngân hàng cho người khác theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Có thể trả lại căn hộ chung cư đã mua trong thời gian trả góp không?
Căn cứ theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:
Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
Do đó, nguyên tắc phải được bên bán đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
Khi nào được cấp sổ hồng chung cư?
Căn cứ khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm như sau:
“Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”.
Theo đó, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư phải chuẩn hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Mặt khác, thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được hồ sơ đề nghị là 15 ngày làm việc (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Tóm lại, nếu không có vướng mắc thì sau hơn 02 tháng kể từ nhận bàn giao căn hộ chung cư người mua sẽ nhận được Sổ hồng.
Sổ hồng chung cư có giá trị bao lâu?
Mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm (phụ thuộc theo dự án chung cư) nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.
Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời hạn sử dụng chung cư như sau:
“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.”.
Ngoài ra, khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm định:
– Nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng và bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
– Nếu nhà chung cư có nguy cơ sập đổ, bị hư hỏng nặng, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ:
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng nhà chung cư mới.
+ Trường hợp khu đất nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu chung cư phải bàn giao chung cư cho cơ quan có thẩm quyền tiến hành phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.
Tóm lại, giá trị pháp lý của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng nhà ở. Pháp luật không ấn định thời hạn là 50 năm nhưng thông thường sẽ ghi 50 năm; khi hết 50 năm thì vẫn được tiếp tục sử dụng chung cư nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Quy định lao động làm bao nhiêu ngày trong tháng thì được tính phép?
- Có thể xin cấp hộ chiếu phổ thông lần đầu ở bất kỳ tỉnh thành nào?
- Mất hộ chiếu có được trình báo tại nơi tạm trú hay không?
- Mới 19 tuổi thì có thể bảo lĩnh cho bị can trong vụ án hình sự hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Căn hộ chung cư đang trả góp liệu có được bán hay không?”. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như điều kiện cấp phép bay flycam, tìm hiểu về thủ tục cấp hộ chiếu tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Điều kiện nhà ở để tham gia vào thủ tục mua nhà chung cư, phải đáp ứng các điều kiện sau:
Không thuộc diện có thông báo giải tỏa, quyết định thu hồi đất, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, thì phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu. Hoặc đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
Không bị kê biên để thi hành án hoặc kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do dự án chung cư được thiết kế theo những tiêu chuẩn chung, nên người mua sau một thời gian sử dụng thường muốn thay đổi kết cấu, thiết kế cho phù hợp với sở thích, nhu cầu hoặc phong thủy. Tuy nhiên, việc sửa chữa, cải tạo chung cư có thể dẫn đến thay đổi kết cấu, kiến trúc hoặc gây ảnh hưởng đến những căn hộ khác trong tòa nhà.
