Nhà, đất là những tài sản bất động sản có giá trị lớn. Các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất rất cẩn trọng trong việc thực hiện quan hệ mua bán. Bên cạnh các vấn đề như tình trạng pháp lý của nhà đất; giấy tờ chứng nhận nhà đất, chủ sở hữu của nhà, đất… thì vấn đề nộp thuế và cách tính thuế thu nhập cá nhân cũng là một vấn đề mà được nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch mua, bán đất. Và để hiểu rõ hơn vấn đề này, Luật sư X xin giới thiệu “Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cho cá nhân không cư trú“. Mời bạn đọc tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP
- Nghị định 12/2015/NĐ-CP
- Thông tư 111/2013/TT-BTC
- Thông tư 92/2015/TT- BTC
Khái quát chung về thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là gì?
Thuế thu nhập cá nhân là một khoản thuế – khoản đóng góp bằng tiền, xác định bằng một số tiền cụ thể mà cá nhân có phát sinh thu nhập phải trích nộp vào Ngân sách nhà nước nhằm tạo nguồn thu đảm bảo chi tiêu của Nhà nước trong việc thực hiện các chức năng, quyền hạn của mình.
Nộp thuế thu nhập cá nhân là một nghĩa vụ bắt buộc của các đối tượng nộp thuế đối với nhà nước.
Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân
Cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, đáp ứng các điều kiện sau:
– Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;
– Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.
Cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cho cá nhân không cư trú
Về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với những cá nhân khi bán, chuyển nhượng nhà đất đều được xác định dựa trên hai căn cứ tính thuế là giá chuyển nhượng và thuế suất. Cụ thể:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất.
Tuy nhiên tùy vào đối tượng chuyển nhượng và chủ thể thực hiện mà thuế sẽ được tính khác nhau. Cụ thể việc xác định như sau:
Với giá chuyển nhượng nhà đất
Giá chuyển nhượng bất động sản (nhà, đất) đối với cá nhân không cư trú được hiểu là toàn bộ thu nhập mà cá nhân này nhận được thông qua việc bán, chuyển nhượng nhà đất mà không trừ bất kỳ khoản chi phí nào, cũng không kể giá vốn.
Đó thường là phần giá được nêu rõ trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể hơn:
Trường hợp 1
– Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gắn liền với công trình nhà ở hay được xây dựng trên đất; thì giá chuyển nhượng sẽ được tính y như trên hợp đồng cùng thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên; trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất mà Ủy ban nhân dân của tỉnh ban hành hay hợp đồng không ghi cụ thể; thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo bảng giá mà UBND cấp tỉnh – nơi mình đang có nhu cầu chuyển nhượng đất đề ra.
Trường hợp 2
– Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đi liền với các công trình nhà ở dân dụng, xây dựng trên đất (kể cả các công trình chưa hoàn thành trong tương lai); thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá thỏa thuận. Mức giá này được ghi chi tiết và cụ thể trên hợp đồng tại thời điểm bạn chuyển nhượng nhà đất. Nhưng nếu không được ghi lại hay giá trong hợp đồng thấp hơn giá mà Ủy ban nhân dân Tỉnh đề ra; thì giá chuyển nhượng sẽ phụ thuộc vào giá của UBND tỉnh đó – nơi bạn yêu cầu chuyển nhượng bất động sản.
Nếu muốn chuyển nhượng nhà ở hay các công trình khác mà có liên quan trực tiếp tới giá trị của căn nhà, hay các công trình xây dựng gắn liền với đất thì phải tuân theo giá tính lệ phí trước bạ mà UBND tỉnh đó yêu cầu. Nhưng nếu trong trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh đó lại không có một quy định rõ ràng nào về giá tính lệ phí trước bạ; thì chúng ta lại dựa vào cơ sở khác. Giá dao động còn phụ thuộc vào loại công trình nhà ở;.. tiêu chuẩn xây dựng và đồng thời định mức xây dựng do Bộ xây dựng đã đề ra.
Trường hợp 3
Một trường hợp cuối cùng đó là các công trình xây dựng chưa được hình thành; ước tính hoàn thiện trong tương lai. Đối với các công trình như thế, giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ phụ thuộc vào quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh; đồng thời nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
Tuy nhiên, cách tính cho trường hợp cuối chỉ áp dụng đối với 3 trường hợp cụ thể. Bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng không ghi chép rõ ràng cụ thể về giá chuyển nhượng hay giá chuyển nhượng thấp hơn mức tỷ lệ kệ góp vốn nhân giá đất. Cuối cùng là giá chuyển nhượng thấp hơn so với giá tính lệ phí trước bạc công trình xây dựng được quy định trước đó.
– Nếu bạn muốn chuyển nhượng quyền thuê đất hay thuê mặt nước; thì việc tính toán cũng tương tự như các trường hợp ở trên. Dựa vào bảng giá mà hợp đồng ghi rõ, các bên đã thỏa thuận để triển khai. Tuy nhiên nếu giá lại thấp hơn gấp nhiều lần so với quy định của Ủy ban nhân dân Tỉnh; thì bạn lại phải lấy mức giá mà UBND quy định.
Với thuế suất
Theo Điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định:
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
Theo đó thuế suất với đối tượng là cá nhân không cư trú là 2 %.
Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cho cá nhân cư trú
Theo Khoản 3 Điều 32 Luật thuế thu nhập cá nhân thì:
Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế:
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế đối với thu nhập quy định tại Điều 28 và Điều 29 của Luật này là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Theo đó thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà; chuyển nhượng nhà đất của cá nhân không cư trú là khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Thời điểm tính thuế sẽ được xác định là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu; quyền sử dụng nhà đất; hoặc là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế (nếu nhà ở là nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trong tương lai), áp dụng đối với những trường hợp mà trong hợp đồng bán, chuyển nhượng nhà đất có thỏa thuận về việc bên mua là người nộp thuế cho bên bán.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư X. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ban hành ngày 25/11/2014
- Luật thực hành tiết kiệm, chống lãng phí 2013 ban hành ngày 26/11/2013
- Ai phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất?
Câu hỏi thường gặp
Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập.
Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay “sang tên sổ đỏ”, “sang tên quyền sử dụng đất”…) là việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà, đất. Việc đăng ký biến động được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận (hay còn gọi là “sổ đỏ”). Khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ được đứng tên trong Giấy chứng nhận.
