Cách định giá đất của ngân hàng có điểm gì nổi bật?

Xin chào Luật Sư 247. Tôi tên là Mai Hồng, hiện tại tôi dự định xây nhà ở vùng trung tâm nên tôi muốn khảo sát giá đất của vùng đó. Tuy nhiên, tôi không biết cách xác định ra sao nên đã tìm đến ngân hàng, chắc hẳn phía ngân hàng phải có những cách định giá đất theo quy chuẩn riêng của họ. Vậy luật sư có thể giúp tôi giải đáp cách định giá đất của ngân hàng có điểm gì nổi bật không? Mong luật sư giúp đỡ giải đáp. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư 247. Để giải đáp thắc mắc “Cách định giá đất của ngân hàng có điểm gì nổi bật?” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013

Giá đất có nghĩa là gì ?

Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có định nghĩa giá đất như sau:

“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

Nguyên tắc, phương pháp định giá đất như thế nào?

Tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013; quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất như sau:

“1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.“

Có thể thấy việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với 4 tiêu chí được nêu trên. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường nên nếu chỉ một trong những tiêu chí trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được. Đồng thời, các phương pháp xác định giá đất phổ biến được quy định rõ tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP góp phần định giá đất được chính xác hơn so với trước đây.

“1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

Cách định giá đất của ngân hàng có điểm gì nổi bật?

Bất kỳ phương pháp định giá nào, việc đầu tiên là phải xác định được quy trình hay các bước cần thực hiện để đạt được hiệu quả tốt nhất. Tránh việc định giá một cách lan man, không có cơ sở rõ ràng và không hướng đến đúng mục đích cuối cùng. Đặc biệt là trong thị trường bất động sản, sự biến động luôn tiềm ẩn xảy ra và không gói gọn trong một phạm vi cụ thể. Sẽ rất khó để định giá nhà đất được chính xác nếu không xác lập được quy trình và nguyên tắc ngay từ đầu.

Ngân hàng, với đội ngũ thẩm định viên nhiều kinh nghiệm định giá đất và tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn trong định giá tài sản nhà đất chắc chắn không thể thiếu quy trình thực hiện.

Sau đây là 6 bước thực hiện mà thông thường các ngân hàng thường áp dụng.

Bước 1: Đánh giá trạng thái của tài sản hiện tại về mặt diện tích, vị trí, tuổi đời, kiểu dáng, sổ đỏ, các loại giấy chứng quyền sở hữu và sử dụng đất hay các pháp lý liên quan khác. Sau khi xác minh được tính hợp pháp của tài sản sẽ đi vào định giá. Bước này được xem là bước quan trọng nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của ngân hàng theo quy định pháp luật.

Bước 2: Tìm kiếm thông tin về tài sản nhà đất từ nhiều nguồn khác nhau, ở cùng khu vực hoặc có những nét tương đồng với nhau và có xảy ra giao dịch mua bán trong thời gian gần nhất.

Bước 3: Xây dựng khung giá trị nhà đất phù hợp với tài sản đang cần định giá. Bao gồm mức giá tối thiểu, tối đa cũng như mức trung bình tương xứng với đánh giá ban đầu.

Bước 4: Lựa chọn một số nhà đất có mối liên hệ gần với tài sản cần định giá nhất. So sánh chúng với nhau và tiến hành điều chỉnh khung giá một lần nữa. Ở bước này thì mức giá dao động của tài sản sẽ được thu hẹp dần. Vì đã qua quá trình so sánh có căn cứ rõ ràng, còn khung giá trước đó chỉ dựa trên đánh giá tổng quan.

Bước 5: Phân tích thực tế thị trường, giá bán của một số nơi, cũng như điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản hiện tại. Thẩm định viên rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh khung giá thêm một lần nữa. Ở bước này sẽ nhấn mạnh vào những mức giá cụ thể nào là phù hợp nhất trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Bước 6: Ước tính khả năng tăng, giảm giá trị của bất động sản này trong tương lai. Tổng hợp các nguồn thông tin lại với nhau để làm cơ sở đưa đến quyết định cuối cùng.

Kết quả định giá đất của ngân hàng có sát với giá thực tế?

Có nhiều cách định giá nhà đất khác nhau hiện nay, nhưng kết quả sau cùng khi thực hiện độc lập những cách này liệu có giống nhau và đúng với thực tế?

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, mức định giá bất động sản của ngân hàng thông thường sẽ thấp hơn từ 10 – 20% giá trị thực tế. Sở dĩ có kết quả này không phải do ngân hàng chưa có chuyên môn nghiệp vụ mà xuất phát từ vấn đề rủi ro. Các ngân hàng phải tính toán kỹ lưỡng những vấn đề phát sinh có thể làm ảnh hưởng đến lợi ích của mình. Vì vậy, các bạn có thể lấy kết quả của ngân hàng cộng thêm 10 – 20% giá trị tài sản để biết được giá thực tế cụ thể như thế nào.

Tuy nhiên, kết quả định giá của ngân hàng vẫn được đánh giá cao là vì tính chuẩn xác của nó. Ngân hàng ngoài việc tư vấn định giá cho bạn còn tạo thêm sự tin tưởng và an tâm nhiều hơn. Bạn có thể xem đây là một kênh thông tin hữu ích trong giao dịch mua bán nhà đất. Nếu bạn không có nhu cầu thế chấp tài sản tại ngân hàng thì sau khi khảo sát thông tin từ đây, bạn có thể thỏa thuận với đối tác của mình để điều chỉnh mức giá sao cho phù hợp.

Ngân hàng định giá tài sản được ví như một đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá nhà đất trên thị trường. Giúp các bạn tiết kiệm được nhiều thời gian và công sức hơn so với những phương pháp định giá khác. Hoặc khi bạn sử dụng dịch vụ thẩm định thì phải bỏ ra một khoản phí tương ứng không hề nhỏ. Nhìn chung, với mỗi cách đều có những ưu nhược điểm khác nhau, lựa chọn sử dụng cách nào cũng tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích của người cần định giá.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Phân tích các trường hợp thu hồi đất theo quy định hiện hành”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: chia nhà đất sau ly hôn, tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam,  xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp. 

Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…

Hãy liên hệ: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm

• Khung giá đất bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định pháp luật là gì?
• Quy định đấu giá đất thương mại dịch vụ như thế nào?
• Giá đất vườn lên thổ cư năm 2022 là bao nhiêu?

Câu hỏi thường gặp