Xin chào Luật sư. Vợ chồng chúng tôi tính ra ở riêng và muốn mua một căn hộ chung cư. Tuy nhiên, hiện tại các dự án chung cư thì có rất nhiều, nhưng các giấy tờ pháp lý thì còn nhiều nơi không uy tín. Vì vậy hiện giờ tôi rất cần sự tư vấn của luật sư về các giấy tờ pháp lý của dự án chung cư gồm những gì?. Tôi rất muốn nhờ luật sư cung cấp cho tôi thông tin này. Rất mong nhận được sự phản hồi sớm nhất từ phía Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư 247 chúng tôi. Dưới đây là bài viết Các giấy tờ pháp lý của dự án chung cư gồm những gì?. Mời bạn cùng đón đọc.
Nội dung tư vấn
Điều kiện về chủ đầu tư để dự án chung cư được đưa vào kinh doanh là gì?
Để dự án chung cư được đưa vào kinh doanh thì phải đồng thời đáp ứng các điều kiện của pháp luật về điều kiện của chủ đầu tư và điều kiện của chính dự án đó.
Để chủ đầu tư được kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân đó phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP gồm:
- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Các thông tin của doanh nghiệp phải được công khai trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án, sàn giao dịch bất động sản…
Khi chủ đầu tư các đầy đủ các giấy tờ nêu trên sẽ chứng minh tư cách kinh doanh dự án bất động sản của chủ đầu tư.
Các giấy tờ pháp lý của dự án chung cư gồm những gì?
Một dự án xây dựng có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý thì mới được cấp phép xây dựng. Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án là bước đầu tiên cần thực hiện. Nếu pháp lý chưa đầy đủ hoặc có vấn đề, thì cần cân nhắc thêm.
Thông thường, một dự án chung cư cần có những loại giấy tờ pháp lý cơ bản sau:
- Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án;
- Bản vẽ 1/500 của dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt;
- Giấy phép xây dựng;
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà;
- Chứng thư (hoặc hợp đồng) bảo lãnh ngân hàng.
Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án
Để có thể xây dựng công trình, doanh nghiệp cần được Ủy ban nhân dân các cấp xem xét hồ sơ và ra quyết định giao đất, cho thuê đất đối với Chủ đầu tư, doanh nghiệp. Đây là một trong những các giấy phép đầu tiên mà Doanh nghiệp cần phải có được.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ)
Để được cấp phép xây dựng chung cư, Chủ đầu tư cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nền dự án (sổ đỏ). Trong bộ hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ đất nền dự án lại đòi hỏi cần có Giấy chứng nhận, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án (giấy số 1).
Chấp nhận chủ trương đầu tư dự án
Theo Khoản 7 Điều 4 Luật Đầu tư công 2019 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2020) có quy định:
“Chủ trương đầu tư là quyết định của cấp có thẩm quyền về các nội dung chủ yếu của chương trình, dự án đầu tư, nhằm làm căn cứ để lập, trình, phê duyệt quyết định đầu tư chương trình, dự án đầu tư, quyết định phê duyệt về báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư công.”
Bản vẽ 1/500 của dự án hoặc bản vẽ tổng thể mặt bằng đã được phê duyệt
Bản vẽ tỷ lệ 1/500 của tổng thể dự án cũng là một giấy tờ quan trọng cần phải xem qua. Bản vẽ quy hoạch 1/500 thể hiện bản đồ dự án, ranh giới các lô đất, tòa nhà được phân chia, quy định về mục đích sử dụng các loại đất trong khu vực dự án.
Đây là giấy tờ cần trong bộ hồ sơ cần có để chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu không có bản vẽ, chủ đầu tư sẽ không thể có đủ hồ sơ xin cấp sổ đỏ.
Cần xem kỹ bản đồ quy hoạch, bản vẽ dự án và tòa nhà, căn hộ sắp tới bạn sẽ mua, đầu tư. Hãy đếm kỹ số tầng, xem từng căn hộ. Thực tế vẫn có trường hợp hi hữu khi Chủ đầu tư đã xây dựng số lượng nhiều hơn so với khi được cấp phép. Việc này dẫn đến nhiều khách hàng sau khi mua, ở được nhiều năm mà vẫn không có sổ hồng.
Giấy phép xây dựng của Chủ đầu tư
Sau khi được cấp các loại giấy số 1, 2, 3, 4, để có thể tiến hành, Chủ đầu tư cần có Giấy phép xây dựng dự án chung cư đó. Đây là điều kiện đủ để dự án có thể được khởi công.
Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng của tòa nhà
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 55, Khoản 1 có quy định:
“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
Theo đó, dự án chung cư muốn tiến hành bán căn hộ, huy động vốn đầu tư (đưa vào kinh doanh) cần phải có Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng tòa nhà.
Chứng thư bảo lãnh ngân hàng đối với dự án đó
Bảo lãnh ngân hàng là việc cam kết bằng văn bản của tổ chức tín dụng (ngân hàng, công ty tài chính,…) nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh (ví dụ chủ đầu tư dự án xây dựng) thay cho bên được bảo lãnh (người mua nhà) trong trường hợp bên được bảo lãnh/người mua nhà không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên nhận bảo lãnh.
Bảo lãnh ngân hàng cũng là một trong những điều kiện cần để dự án chung cư có thể được mở bán.
Hợp đồng mua bán căn hộ
Ngoài các giấy tờ nêu trên, người mua cần đặc biệt lưu ý đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo đó, cũng giống các loại hợp đồng khác, đây là giấy tờ pháp lý quan trọng ghi lại những thoả thuận của chủ đầu tư và người mua. Do đó, trước khi ký vào hợp đồng, người mua cần xem xét kỹ các nội dung:
- Tiến độ thanh toán: Người mua thường chỉ phải thanh toán tối đa 70% giá trị căn hộ cho đến khi nhận được Giấy chứng nhận thì sẽ thanh toán 100% giá trị.
- Thông tin cụ thể về căn hộ chung cư: Gồm vị trí, mã số, tên dự án, giá mua bán, diện tích căn hộ, các tiện ích kèm theo (nếu có); thông tin về phí dịch vụ, điện nước…
- Người ký hợp đồng có phải là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không, nếu không thì có uỷ quyền không…
- Trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng…
Lưu ý: Khi ký hợp đồng mua bán chung cư với chủ đầu tư thì không cần công chứng hoặc chứng thực.
Thông tin liên hệ Luật sư 247
Trên đây là bài viết tư vấn về Các giấy tờ pháp lý của dự án chung cư gồm những gì?. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới mẫu đặt cọc mua bán nhà đất viết tay thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư 247 để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thì người mua có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư phải đảm bảo thêm các điều kiện sau:
– Có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, không có tranh chấp, khiếu kiện.
– Căn chung cư mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Theo đó, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư có thể thực hiện công chứng theo Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:
– Cơ quan thực hiện: Tổ chức hành nghề công chứng.
– Số lượng hồ sơ: 07 bản Văn bản chuyển nhượng hợp đồng: Chủ đầu tư giữ 02 bản, cơ quan thuế 01 bản, cơ quan cấp Sổ hồng giữ 01 bản, bên chuyển nhượng giữ 01 bản, bên nhận chuyển nhượng giữ 01 bản, tổ chức hành nghề công chứng giữ 01 bản.
– Hồ sơ gồm có: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng, hợp đồng mua bán ban đầu (ký với chủ đầu tư), giấy tờ chứng minh người bán đã nộp tiền cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao nhà (nếu có), giấy tờ nhân thân của các bên (chủ đầu tư, bên bán, bên mua)…
Trình tự, các bước thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư:
– Bước 1: Công chứng Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
– Bước 2: Nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
– Bước 3: Gửi hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được các giấy tờ nêu trên. Ở bước này, chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản phí nào.
– Bước 4: Người mua nộp đủ hồ sơ để cấp Sổ hồng chung cư.
