Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Mai Ngọc, tôi có một căn nhà trên phố cổ cho thuê để kinh doanh dịch vụ khách sạn với thời hạn khoảng 5 năm. Tuy nhiên chỉ sau 2 năm làm ăn họ đã quyết định chấm dứt hợp đồng và không nói rõ nguyên nhân. Tôi vô cùng băn khoăn là theo quy định pháp luật thì họ sẽ phải bồi thường cho tôi ra sao. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi bồi thường khi bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư 247. Để giải đáp vấn đề “Bồi thường bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015
Hợp đồng thuê nhà ở là gì?
Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản, theo đó:
Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có trách nhiệm trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Khi nào được đơn phương chấm dứt thuê nhà?
Hợp đồng thuê nhà cũng là một loại giao dịch được xây dựng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, một bên giao nhà cho bên kia sử dụng, một bên giao số tiền đã thỏa thuận để sử dụng căn nhà.
Bên cho thuê
Trong thời gian thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp sau:
– Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa
– Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà ở
(Điều 132 Luật Nhà ở 2014)
Bên thuê
Bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có những hành vi sau:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng
– Tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba
Đặc biệt: Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày. Nếu không thực hiện mà có thiệt hại thì phải bồi thường trừ khi có thỏa thuận khác.
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải báo trước không?
Trong thời gian thuê nhà, mặc dù các bên không được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhưng theo vẫn có một số trường hợp ngoại lệ sau đây:
– Bên thuê nhà: Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…
– Bên cho thuê nhà: Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 03 lần mà không khắc phục…
Tuy nhiên, dù vì lý do gì và dù với bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:
– Thực hiện theo thỏa thuận của các bên nếu các bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
– Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường (khi có thiệt hại xảy ra vì không thông báo trước).
Bồi thường bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?
Tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định rằng nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Trong trường hợp nếu không thể thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường.
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
– Thiệt hại về tài sản
– Thiệt hại về sức khỏe
Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không?
Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.
Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thỏa thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại:
– Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
– Hai bên thỏa thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
– Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.
– Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan… theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP…
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Cá nhân cho thuê nhà có phải nộp thuế không?”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như bồi thường khi nhà nước thu hồi đất,… cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm
- Hướng dẫn thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà năm 2023
- Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không năm 2023?
- Bị chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn được bồi thường thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng và hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định, cụ thể:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
Căn cứ Điều 129 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
“Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở
…
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở.
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
