Với nhu cầu ngày càng lớn của người dân, thì việc mua bán nhà là việc diễn ra rất phổ biến hiện nay. Hợp đồng mua bán nhà là loại hợp đồng được thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo đó, hợp đồng này sẽ là sự thỏa thuận giữa các bên; trong đó có các điều khoản về việc bên bán sẽ chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua sẽ có nghĩ vụ trả tiền cho bên bán. Tuy nhiên trên thực tế lại có nhiều trường hợp ” bán nhà nhưng không giao nhà”; gây nên nhiều khó khăn cho người mua. Vậy khi gặp phải tình huống như vậy thì cần phải làm gì?. Để có câu trả lời cho câu hỏi này; mời bạn hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây của Luật sư X nhé.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng mua bán nhà
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác; được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan.
Căn cứ theo Điều 434 Bộ luật dân sự như sau:
” 1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản; thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản; và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào; nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán; thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua; hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.”
Theo quy định trên, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà; bên bán phải giao nhà cho bên mua đúng thời hạn theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên mua bán không thỏa thuận thời hạn giao nhà; thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà theo quy định của pháp luật
Luật nhà ở 2014 quy định tại Khoản 1 Điều 122 như sau: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này; thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Mua bán nhà đất là một hình thức của hoạt động mua bán tài sản. Theo đó, Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định rằng; hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Bán nhà nhưng không giao nhà
Khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà, bên bán phải giao nhà cho bên mua; đúng thời hạn theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên mua bán không thỏa thuận thời hạn giao nhà; thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Đối với trường hợp vi phạm nghĩa vụ giao nhà; thì người mua nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu bàn giao nhà theo Điều 356 Bộ luật dân sự:
“ Điều 356. Trách nhiệm do không thực hiện nghĩa vụ giao vật
1. Trường hợp nghĩa vụ giao vật đặc định không được thực hiện; thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải giao đúng vật đó; nếu vật không còn hoặc bị hư hỏng thì phải thanh toán giá trị của vật.
2. Trường hợp nghĩa vụ giao vật cùng loại không được thực hiện; thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải giao vật cùng loại khác; nếu không có vật cùng loại khác thay thế thì phải thanh toán giá trị của vật.
3. Trường hợp việc vi phạm nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; mà gây thiệt hại cho bên bị vi phạm thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại.”
Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng sự thỏa thuận của hai bên. Bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua; nếu việc chậm trễ giao đất gây thiệt hại cho bên mua.
Cách xử lý khi bên bán đã nhận tiền nhưng không giao nhà
– Khi bên bán đã nhận tiền nhưng không giao bất động sản; bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao đất, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Nếu bên mua đã yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian hợp lý; để bên bán tiến hành hoàn tất thủ tục, nhưng họ vẫn cố tình không thực hiện nghĩa vụ giao đất; thì bên bán đã vi phạm hợp đồng.
– Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng sự thỏa thuận của hai bên. Bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua; nếu việc chậm trễ giao đất gây thiệt hại cho bên mua.
– Trong trường hợp bên bán không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng; và cố tình gây khó khăn cho bên mua hoặc có những hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình; mà hai bên không thể thỏa thuận được với nhau; thì bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp.
Vụ việc về bán nhà nhưng không giao nhà
Trình bày với P.V Báo Công an TP Đà Nẵng, anh Phạm Quốc Cường (1975, trú P. Hòa Minh, Q. Liên Chiểu, TP Đà Nẵng) cho biết; do có nhu cầu mua một ngôi nhà để nhập hộ khẩu cho con cái tiện học hành; nên cuối năm 2011, vợ chồng anh đã mua căn nhà tại K578/4A-Hoàng Diệu (P. Hòa Thuận Đông, Q. Hải Châu, TP Đà Nẵng) của vợ chồng ông Võ Kim Điền (1967) và bà Lê Thị Kim Ngọc (1971, cùng trú Q. Hải Châu, Đà Nẵng).
Nguồn gốc của nhà K578/4A-Hoàng Diệu là của bà Hoàng Thị Bích Thủy (1975, trú địa chỉ nói trên). Ngôi nhà này được bà Thủy cùng chồng là Nguyễn Thanh Hùng (1970); chuyển nhượng cho vợ chồng ông Điền, bà Ngọc; theo Hợp đồng mua bán quyền sở hữu nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ngày 7-11-2008 lập tại Phòng công chứng số 1, TP Đà Nẵng.
Sau khi sang tên, đổi chủ trong sổ đỏ, do vợ chồng bà Thủy; ông Hùng có nhu cầu thuê lại ngôi nhà đã bán; nên vợ chồng anh Cường đã cho thuê lại và hai bên lập Hợp đồng thuê nhà số 859; do Văn phòng công chứng Trọng Tâm (TP Đà Nẵng) ngày 9-3-2012 công chứng. Tuy nhiên, đến khi có nhu cầu lấy lại căn nhà nói trên; thì vợ chồng bà Thủy, ông Hùng không chịu giao nhà nên vợ chồng anh Cường đã khởi kiện ra TAND Q. Hải Châu.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm (DSST) số 04/2013; sau khi xem xét các chứng cứ, tài liệu, TAND Q. Hải Châu tuyên buộc vợ chồng bà Hoàng Thị Bích Thủy và Huỳnh Thị Út (mẹ ruột bà Thủy); phải giao trả toàn bộ nhà và đất tại K578/4A-Hoàng Diệu cho chủ sở hữu hợp pháp; là ông Phạm Quốc Cường và vợ là bà Huỳnh Thị Kiều Oanh.
Đồng thời, buộc vợ chồng bà Thủy phải trả số tiền thuê nhà là 24 triệu đồng. Do các bên không có kháng cáo nên bản án sau đó có hiệu lực pháp luật theo quy định. Ngày 4-7-2016, Chi Cục trưởng Chi cục THADS Q. Hải Châu ra Quyết định số 1308 về việc thi hành án theo yêu cầu của vợ chồng anh Cường. Theo đó, buộc vợ chồng bà Thủy tự nguyện giao trả lại nhà K578/4A-Hoàng Diệu và 24 triệu đồng tiền thuê nhà; cho vợ chồng anh Cường trong vòng 10 ngày tuy nhiên vợ chồng bà Thủy không chấp hành.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư 247 về vấn đề “ Bán nhà nhưng không giao nhà” . Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể tận dụng những kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu; về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty; tạm dừng công ty; Đăng ký hộ kinh doanh; Trích lục bản án ly hôn online; Xác nhận tình trạng hôn nhân; Thành lập công ty ở Việt Nam; mẫu đơn xin giải thể công ty, giấy phép bay flycam; xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, … của Luật sư 247. Hãy liên hệ hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Lệ phí bổ sung tài sản trên đất
- Có được gửi thư cho phạm nhân không
- Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ thì làm thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng sự thỏa thuận của hai bên. Bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, nếu việc chậm trễ giao đất gây thiệt hại cho bên mua.
Mua bán nhà đất phải đáp ứng một số điều kiện luật định, điều kiện tiên quyết để các bên có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, về hình thức của hợp đồng, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trong trường hợp bên bán không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và cố tình gây khó khăn cho bên mua hoặc có những hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình mà hai bên không thể thỏa thuận được với nhau thì bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp.
