Các dự án xây nhà trước khi tiến hành khởi công phải xây dựng bản vẽ thật chi tiết. Bản vẽ kỹ thuật như là một bản kế hoạch, tóm tắt chi tiết và mô phỏng dự án sẽ khởi công. Ngoài việc xây dựng bản vẽ thì việc tiến hành xây thô cũng rất quan trọng. Đây được xem là giai đoạn mở đầu, đặt nền móng cho cả công trình dự án. Bên cạnh đó, pháp luật cũng có quy định rõ ràng những dự án nào sẽ phải xây thô trước khi bàn giao cho người mua. Vậy dự án nào phải xây thô? Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô là gì? Quy trình hoàn thiện nhà xây thô như thế nào? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ thực sự mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất.
Xây nhà thô là gì?
Xây nhà thô là quá trình xây dựng khung đỡ, nền tảng của ngôi nhà. Xây nhà thô gồm các hạng mục chính sau:
– Bê tông cốt thép: Móng, dầm, sàn, cột…
– Tường gạch
– Bể ngầm
– Mái nhà
– Khung cầu thang và bậc (với nhà từ 2 tầng trở lên)
– Hệ thống nước, dây điện âm tường
– Lắp đặt hệ thống ống nước, dây điện âm tường.
Còn xây phần hoàn thiện căn nhà là bao gồm các công đoạn tạo vẻ thẩm mĩ cho ngôi nhà như: ốp lát gạch, bả mastic, sơn màu tường, lắp đặt hệ thống kĩ thuật điện, cấp thoát nước, chống sét…
Xây nhà phần thô đóng vai trò quan trọng, là cơ sở để thực hiện phần hoàn thiện. Phần thô của nhà ở sẽ được xây dựng trước hoàn thiện. Để ngôi nhà đảm bảo chất lượng đòi hỏi việc thi công phần thô, chọn lựa vật liệu xây dựng cần đảm bảo kỹ thuật và sự chắc chắn. Phần thô của nhà ở tốt sẽ giúp ngôi nhà bền chắc hơn và giúp các giai đoạn hoàn thiện phía sau thuận lợi hơn.
Xây nhà phần thô gồm những gì?
Tùy vào kiểu nhà, kiểu móng và kết cấu nền đất sẽ có các hạng mục xây nhà thô khác nhau. Thông thường, nền đất sẽ ảnh hưởng đến kết cấu móng (móng băng hay móng cọc). Nếu làm móng cọc, phần nhà xây thô sẽ có thêm bước ép cọc móng, còn với móng băng sẽ không cần thực hiện bước này. Hiện nay, một gói xây nhà phần thô của các đơn vị xây dựng thường gồm các phần sau:
Vật liệu thi công
Các vật liệu thi công xây nhà phần thô ở gồm các vật liệu cơ bản như sắt thép, xi măng, cát, gạch, đá, bê tông dây điện, ống nước để đi âm tường. Ngoài ra, căn cứ vào kiểu nhà sẽ có thêm mái ngói hoặc mái tôn… Vật liệu thi công có thể do gia chủ tự mua hoặc do nhà thầu cung cấp tùy vào loại xây dựng.
Nhân công
Những người tham gia xây dựng toàn bộ công đoạn trong phần thô, từ móng tơi tường bao, dây điện, đường nước âm tường… đều là nhân công cần để xây dựng phần thô.
Các hạng mục thi công
Thi công phần thô cho nhà ở sẽ gồm 2 phần chính là phần móng và phần khung. Trong đó, mỗi phần thi công sẽ có các yêu cầu và công việc khác nhau.
– Phần móng: Đổ cột móng, làm cốt pha, cốt thép để đổ bê tông…
– Phần khung: Đổ bê tông cột, trụ, dầm sàn, đổ khung cầu thang, xây bậc, xây tường bao, tiến hành lắp ghép cốp pha để đổ mái, đi dây điện, ống nước, trát tường…
Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng phần thô
Chi phí xây nhà thô cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau tương tự như các hạng mục xây dựng khác. Gia chủ cần tìm hiểu và tham vấn đơn vị thi công để có sự tính toán chính xác nhất. Thông thường, có 5 yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng nhà phần thô gồm:
Quy mô công trình
Những công trình có quy mô nhỏ thường có đơn giá xây dựng phần thô cao hơn so với các công trình lớn. Quy tắc này được hầu hết các đơn vị thi công xây dựng áp dụng.
Nhân công xây dựng xây thô
Giá nhân công xây dựng phần thô sẽ khác nhau căn cứ vào khu vực, địa phương. Ngoài ra, trình độ nhân công và thợ tay nghề càng cao, càng nhiều kinh nghiệm thì mức giá thuê sẽ càng cao hơn. Trình độ của thợ sẽ được đánh giá qua các công trình thi công đã thực hiện, mức độ uy tín và kinh nghiệm… Ngoài ra, các yếu tố khác như: quy mô công trình, độ phức tạp, yêu cầu tiến độ, chi phí an toàn, vị trí xây dựng.. cũng sẽ ảnh hưởng đến giá nhân công.
Kết cấu địa chất ảnh hưởng đến loại móng xây dựng
Mặt bằng nhỏ, sụp lún, trũng thấp… mức giá thi công sẽ cao hơn do chọn kết cấu móng và thời gian thi công dài hơn. Ngược lại, những mặt bằng thi công đẹp thì mức giá thi công sẽ rẻ hơn
Vật tư xây dựng phần thô
Giá vật tư xây dựng nhà ở thô như cát, đá, xi măng… sẽ khác nhau căn cứ vào thương hiệu, chất lượng. Không những thế giá vật tư không ngừng biến động theo từng thời điểm xây dựng.
Bản vẽ thiết kế nhà
Bản vẽ thiết kế nhà ảnh hưởng rất lớn đến chi phí xây dựng công trình. Từ hình dạng cấu tạo ngôi nhà cho đến mật độ bố trí công năng. Ngôi nhà càng nhiều khu vực, càng nhiều chi tiết nhỏ thì chi phí càng cao. Bên cạnh đó, các giải pháp công năng khác nhà ở như tường cách âm, chống rung lắc… cũng sẽ kéo theo sự thay đổi của giá nhân công và vật tư xây dựng.
Quy trình hoàn thiện nhà xây thô
Khi đã biết được tầm quan trọng của khâu xây dựng phần thô của ngôi nhà, chúng ta chỉ cần thực hiện theo một quy trình nghiêm ngặt là có thể sở hữu được một ngôi nhà chắc chắc. Theo đó quy trình hoàn thiện nhà xây thô được thực hiện với các bước cụ thể như sau:.png)
Bước 1 là khâu chuẩn bị chủ nhà phải giải phóng mặt bằng thi công công trình.
- Trước khi bắt tay vào công việc thi công một công trình nào đó thì chúng ta cũng phải giải phóng mặt bằng xây dựng trước.Với ngôi nhà cũng vậy, chủ nhà cần giải phóng hết các cây cối vật liệu hay đồ dùng có trên mặt đất của mảnh đất đó. Giải phóng mặt bằng để chủ nhà tập hợp toàn bộ nguyên vật liệu như đá, cát, sỏi và xi măng… Sau đó chủ thầu xây dựng cho máy móc xuongs công trình để chuẩn bị một cách tốt nhất cho tiến độ và quá trình khởi công thi công công trình.
Bước 2 là tiến hành xây dựng phần thô. Trong xây dựng phần thô thì quy trình làm móng là quan trọng nhất với các công việc như đào móng, xử lí nền, làm móng, đổ bê tông móng. Trong khi làm móng cần thực hiện các công việc như sau:
- Đầu tiên là công tác làm nền móng cốt thép xây dựng. Đọc bản vẽ và gia công cốt thép đúng theo tiêu chuẩn kỹ thuật nêu trong bản vẽ và hồ sơ thiết kế. Bên thi công cần lót gạch hoặc bê tông để tạo khoảng trống với phần đất nền móng.Việc này giúp cho công trình thêm bền vững. Sau đó công nhân thi công sẽ đặt các bản kê lên phía trên của bê tông lót.Tiếp đến là đặt thép móng băng vào nền móng.Tiếp theo nữa là đặt thép dầm móng vào trong. Sau cùng là để thép làm cột chờ.
- Thứ 2 là công đoạn làm cốt pha cho ngôi nhà.Cốt pha chính là công đoạn quyết định sự bền vững của công trình , cho nên bên thi công cần chuẩn bị kỹ hệ thống ván cho quá trình đổ bê tông nền móng với hệ thống lưới thép định trướcọa
- Thứ 3 là công tác đổ bê tông cho nền móng. Phần thi công công trình đổ bê tông đây là khâu cuối cùng cho việc thi công móng nhà.
- Thứ 4 là tháo cốt pha móng và bảo dưỡng móng. Bê tông móng là loại cấu kiện đặt trực tiếp lên nền cứng do vậy thông thường chỉ cần từ 1-2 ngày là có thể giỡ được cốt pha.Nhưng trên thực tế thì chúng ta cũng biết là còn phụ thuộc vào điều kiện thời tiết mà số ngày bạn có thể tháo giỡ cốt pha.Tuy nhiên chúng ta nên cân nhắc số ngày sao cho cốt pha đảm bảo tốt nhất làm nên công trình vững chắc.
- Sau khi chúng ta đổ bê tông xong khoảng thời gian là 4-5 tiếng đồng hồ. Chúng ta nên cung cấp cho bê tông một độ ẩm nhất định bằng cách tưới nước cho bê tông ít nhất 3 lần trên ngày, để tránh tình trạng bê tông khô nứt nẻ.Như vậy bảo đảm bê tông thành phẩm đạt chuẩn.
Bước 3 là tiến hành đổ bê tông sàn, dầm và cột. Ở giai đoạn này bao gồm các công việc chính như là: Chuẩn bị cốp pha rồi tiến hành đổ và đầm bê tông cho chắc chắn, chờ bê tông ngưng kết rồi tiến hành rút cốt pha. Đặc biệt là việc bảo dưỡng bê tông sàn, dầm và cột sau khi đổ là yếu tố quyết định chính cho độ bền và chất lượng công trình của phần thô.
Bước 4 là tiến hành thi công cốt thép đạt chuẩn. Quy trình thi công cốt thép gồm có 3 bước cơ bản sau đây: Thứ nhất là nối buộc và hàn thép, thứ 2 là vận chuyển và lắp dựng cốt thép, bước thứ 3 là kiểm tra về cốt thép về kích thước về số lượng và cả về sự ổn định, chiều dài thép chịu lực cùng với độ dài nối thép… trước khi tiến hành đổ bê tông. Sau khi tiến hành lắp ghép cốp pha và cốt thép, chủ thầu sẽ tiến hành đổ bê tông theo đúng quy chuẩn và yêu cầu của chủ đầu tư đề ra.
Bạn nên lưu ý rằng khâu hoàn thiện xây thô là vô cùng quan trọng. Nên bạn cần bố trí người có kinh nghiệm về xây dựng để thường xuyên thực hiện giám sát, kiểm tra các công đoạn thi công của nhà thầu xem có đảm bảo chất lượng công trình và đáp ứng tiến độ đã đề ra từ ban đầu hay không? Để chất lượng được đảm bảo thì bạn cần yêu cầu nhà thầu phải thường xuyên tiến hành bảo dưỡng bê tông là công tác được ưu tiên hàng đầu trong xây dựng phần thô, cần yêu cầu họ phun nước lên bề mặt của lớp bê tông mới, che chắn giữ ẩm liên tục bằng cách phủ bạt kín đáo, bao bố ướt hay bao ni lông hoặc sử dụng hợp chất dưỡng hộ lên bề mặt bê tông là việc làm cần thiết bạn nên thực hiện công việc này trong khoảng thời gian từ 3 đến 7 ngày mới đảm bảo độ an toàn tuyệt đối.
Bước 5 là khi đổ bê tông xong, tiến hành bảo dưỡng xong nhà thầu sẽ đợi cho bê tông khô rồi rút cốt pha và tiến hành xây tường và thực hiện việc ngăn phòng chức năng theo yêu cầu của chủ đầu tư từ phòng khách, phòng ngủm phòng thờ, phòng bếp và cả nhà vệ sinh…tạo hình không gian các phòng riêng biệt phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người. Trong công đoạn này cũng tiến hành việc lắp đặt ống nước lạnh, nước nóng và cả ống dẫn nước sinh hoạt, ống xả thải,… Lắp đặt hệ thống dây điện ngầm bên trong ngôi nhà.
Bước 6 là tiến hành việc hoàn thành và kí kết nghiệm thu hoàn thiện phần xây thô. Nhà thầu sẽ tiến hành bàn giao cho chủ đầu tư phần hoàn thiện xây thô. Trước khi bàn giao nhà thầu cần kiểm tra tất cả các hạng mục đã hoàn tất, dọn dẹp vệ sinh trước khi bàn giao. Nếu tiếp tục phần hoàn thiện thì cần có sự làm việc giữa chủ đầu tư và nhà thầu.
Dự án nào phải xây thô?
Xây thô là xây chưa hoàn thiện. Thông thường thì chỉ những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản mới xây thô rồi bàn giao cho khách hàng tự hoàn thiện theo ý thích của mình chứ nếu là nhà dân riêng lẻ tự xây thì không có chuyện này vì chỉ xây thô mà ko hoàn thiện thì làm sao vào ở?
Như vậy, các dự án ở khu đô thị phải xây thô.
Việc xây thô như thế nào, ở dự án kinh doanh bất động sản nào là tùy thuộc vào kế hoạch, chiến lược kinh doanh, quy mô, phân khúc dự án của nhà đầu tư bất động sản và thỏa thuận giữa nhà đầu tư bất động sản và khách hàng bạn nhé. Xét cho cùng thì nhà thô hay nhà hoàn thiện thì đều là nhà dùng để ở, chỉ khác là ở số tiền bỏ ra để mua và ai là người hoàn thiện mà thôi, còn về mặt pháp lý giấy tờ thì đều là nhà ở hoàn thiện, có đầy đủ các tiêu chuẩn, điều kiện và thủ tục giấy tờ để được công nhận quyền sở hữu riêng lẻ, lâu dài hay có thời hạn.
Thông tin liên hệ
Luật sư 247 sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Dự án nào phải xây thô?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn pháp lý về vấn đề Tra cứu chỉ giới xây dựng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Chủ thầu, chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý các vấn đề để công trình đảm bảo chất lượng.
– Khi đan thép phải theo đúng chỉ định bản vẽ kết cấu, đúng chủng loại, đồ dài kết cấu thép.
– Ghép cốp pha cần thực hiện đúng quy chuẩn công trình. Cụ thể là phần lựa chọn gỗ cốp pha, kết nối cốp pha thật chặt và gọn gàng.
– Lưu ý cần trộn đúng tỷ lệ chất liệu để hỗn hợp đạt tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông thì yêu cầu phải đầm đều tay.
– Khi rút cốp pha cần lưu ý thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày. Tuyệt đối không nên vì tiến độ mà rút cốp pha sớm, gây tai nạn sập đáng tiếc.
– Việc xây tường cần lưu ý làm sao cho thẳng và mạch đều. Trong quá trình xây cần liên tục kiểm tra độ thẳng bằng quả dọi. Vữa xây cần đúng tỷ lệ, đảm bảo độ kết dính và chống nước thẩm thấu.
– Đơn giá thi công phần thô nhà phố hiện đại từ 3.200.000 – 3.300.000 vnđ/m2.
– Đơn giá thi công phần thô nhà phố tân cổ điển: 3.300.000 – 3.500.000 vnđ/m2.
– Đơn giá thi công phần thô nhà biệt thự hiện đại: 3.400.000 – 3.500.000 vnđ/m2.
– Đơn giá thi công phần thô nhà biệt thự tân cổ điển: 3.600.000 – 4.000.000 vnđ/m2.
Để đảm bảo việc ước tính giá xây dựng phần thô nhà ở chính xác và hạn chế tối đa các chi phí phát sinh, cần lưu ý những điều sau.
– Hạn chế thay đổi kế hoạch thiết kế và thi công
Đơn vị ban hành bảng đơn giá phải căn cứ vào thiết kế kiến trúc, bản vẽ kết cấu đã được chốt ở giai đoạn trước. Nếu trong quá trình thi công thay đổi thiết kế sẽ dẫn đến chi phí xây nhà phần thô thay đổi theo.
Đối với móng, kiến trúc sư sẽ đưa ra giải pháp và loại móng phù hợp theo tình hình địa chất. Về vấn đề này, gia chủ nên nhờ sự tư vấn của các kiến trúc sư, kỹ sư.
– Tìm hiểu giá nguyên vật liệu
Bảng giá xây thô mà bài viết cung cấp đã bao gồm vật tư xây dựng. Vì vậy, khi ước tính chi phí, gia chủ cần yêu cầu công ty cung cấp bảng kê chi tiết vật liệu sử dụng.
Do đó, tùy theo chất lượng mà giá nguyên liệu sẽ khác nhau. Đồng thời, giá của các loại vật liệu này sẽ thay đổi tùy theo thời điểm.
– Phương án xây dựng và lựa chọn nhà đầu tư
Nhiều gia chủ chọn cách tự mua vật liệu và thuê thợ thi công theo thiết kế. Phương án này có vẻ tiết kiệm vì chủ hàng sẽ tìm được nguồn hàng tốt và nhân công có thể rẻ hơn. nhưng nó không phải là sự thật.
Bởi nếu không biết cách lựa chọn nguyên liệu và nhà cung cấp uy tín, bạn rất dễ mua phải hàng giá cao, chất lượng không đảm bảo. Ngoài ra, gia chủ dành nhiều thời gian giám sát để đảm bảo chất lượng và tiến độ công việc.
Trong quá trình xây dựng, một nhà thầu uy tín sẽ luôn tư vấn và dự đoán các mức tăng hoặc giảm, thông báo đến chủ đầu tư một cách chi tiết và liên tục. Toàn bộ quá trình báo giá xây dựng nhà được thực hiện từng bước. Mọi dự án đều được bàn bạc kỹ lưỡng và chốt phương án cụ thể để hạn chế những bất ngờ. Điều này giúp tiết kiệm chi phí và tránh phát sinh.
