Xin chào Luật sư. Tôi có được một người bạn trong thị trường bất động sản giới thiệu về dự án đất nền mới tại địa phương và tư vấn tôi mua một căn ở dự án này. Tôi thấy rằng giá cả bạn tôi tư vấn rất hợp lý, phù hợp với tài chính của tôi và vị trí của lô đất khá thuận lợi với giao thông đi lại. Tuy nhiên tôi thắc mắc rằng khi mua đất dự án sẽ cần kiểm tra những giấy tờ pháp lý nào, giấy tờ mua đất này có giống với việc mua đất đai thông thường hay không? Và quy định luật mua bán đất dự án năm 2023 hiện nay như thế nào? Mong được luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất dự án là gì?
Hiện nay pháp luật đất đai không quy định hay giải thích thế nào là đất dự án. Tuy nhiên, khi căn cứ Luật Đất đai 2013 và thực tế các dự án đã và đang được chuyển nhượng thì đất dự án (đất nền dự án) là diện tích mà tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư.
Đất nền dự án trên thực tế là diện tích đất chưa tiến hành xây dựng nhà ở (vẫn còn trong trạng thái ban đầu – chỉ có mặt bằng).
Đất dự án gồm những loại sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Luật mua bán đất dự án năm 2023
Hiện nay, không có luật mua bán đất dự án mà khi mua bán đất này sẽ cần tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, cần lưu ý về những điều kiện được mua bán đất dự án để tránh những tranh chấp, thiệt hại sau này, cụ thể như sau:
Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau:
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”
Điều 41 Nghị định 43/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:
“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.
4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”
Như vậy, một Dự án bất động sản nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
Khi mua đất dự án cần xem giấy tờ gì?
Những giấy tờ cần xem khi mua đất dự án như sau:
Hồ sơ pháp lý đất nền
Một bộ giấy tờ pháp lý đất nền đầy đủ sẽ gồm có các loại giấy tờ như:
Bản quy hoạch chi tiết 1/500
Bản quy hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây chính là bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Nó sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Người mua cần xem bản quy hoạch này để biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng, định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng,…
Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư
Loại giấy tờ pháp lý này cần khi dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố về năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan,…
Giấy phép kinh doanh
Giấy phép kinh doanh là loại giấy tờ cực kỳ quan trọng mà người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp. Loại giấy này sẽ là căn cứ pháp lý cho thấy đơn vị chủ đầu tư có uy tín không, có được hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng không. Nếu đơn vị nào không cung cấp được loại giấy tờ này, bạn nên cẩn thận.
Sổ đỏ của quỹ đất
Khi mua bán đất nền, chắc chắn mọi người không thể bỏ qua sổ đỏ quỹ đất. Trong đó, sổ đỏ này phải đứng tên chủ đầu tư thì khi thực hiện giao dịch, chủ đầu tư mới có thể tiến hành sang tên cho người mua thông qua hợp đồng mua bán. Loại giấy tờ này quan trọng nhất. Do đó mọi người cần phải tìm hiểu kỹ trước khi mua đất nền.
Hồ sơ pháp lý nhà chung cư
Với nhà chung cư, những loại giấy tờ pháp lý cũng tương tự như đất nền. Tuy nhiên, nội dung của một số loại giấy tờ sẽ khác và có thêm một số loại giấy tờ khác. Cụ thể:
Bản quy hoạch chi tiết 1/500
Ở bản quy hoạch 1/500 cần thể hiện chi tiết mọi thứ. Điển hình như tổng diện tích công trình, mật độ xây dựng cũng như dự kiến bố trí diện tích như thế nào.
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ pháp lý mà chủ đầu tư bắt buộc phải có mới được phép xây dựng nhà chung cư và bán. Loại giấy này được cấp bởi Sở Xây dựng cấp phép và có dấu đỏ. Nội dung của giấy phép xây dựng gồm:
Tên chủ đầu tư xây dựng
Thông tin về dự án căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng. Trong đó cụ thể là các thông tin về vị trí dự án, phần cốt nền, mật độ xây dựng, hệ số đất sử dụng, chiều sâu và chiều cao của công trình, số tầng và tầng hầm,…
Người mua phải xem kỹ giấy phép xây dựng. Bởi lẽ, nếu mua phải căn hộ của một công trình xây dựng trái phép thì rủi ro pháp lý sẽ rất cao. Tiến trình thi công cũng như ngày bàn giao công trình sẽ bị chậm lại.
Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng
Đặc biệt, một loại giấy tờ rất quan trọng, không thể thiếu khi mua bán căn hộ chung cư chính là giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng. Khi có ngân hàng bảo lãnh, quyền lợi của người mua sẽ được đảm bảo. Nó sẽ giảm rủi ro cho người mua khi các bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ và thực hiện theo các điều khoản của hợp đồng thì đã có ngân hàng chịu trách nhiệm.
Các loại giấy tờ khác
Bên cạnh đó là một số loại giấy tờ có liên quan khác. Những loại giấy tờ này cũng rất quan trọng mà mọi người cần để ý khi tìm hiểu 1 dự án bất động sản. Cụ thể:
- Giấy phép phòng cháy chữa cháy của căn hộ. Loại giấy này sẽ đảm bảo quyền lợi và sự an toàn của mọi người khi không may có hỏa hoạn xảy ra.
- Giấy phép bảo vệ môi trường. Đây cũng là loại giấy tờ rất quan trọng mà người mua nhà cần tìm hiểu.
- Thỏa thuận cấp nước, điện của đơn vị cung cấp. Điều này sẽ đảm bảo cư dân được sinh sống với cơ sở hạ tầng đầy đủ, hoàn thiện.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Luật mua bán đất dự án năm 2023“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Nên mua đất dự án hay đất thổ cư 2022?
- Những lưu ý khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ
- Những lưu ý thực hiện thủ tục pháp lý khi mua đất dự án
Câu hỏi thường gặp:
Đất nền dự án được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, cần đáp ứng điều kiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định ở Khoản 1, Điều 48 Luật đầu tư 2014.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho toàn bộ diện tích dự án. Khi đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ đầu tư có nghĩa vụ tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận chuyển nhượng.
Giao dịch đất nền dự án phải trải qua trình tự từng bước như sau:
Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất (Sở Tài nguyên – Môi trường tham mưu) hoặc sổ đỏ tổng thể, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng đặt cọc bán thửa đất cho khách hàng.
Nếu đất nền dự án sẽ được xây dựng nhà ở, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi được Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản.
Sau khi Sở Xây dựng/ Bộ Xây dựng nghiệm thu công trình nhà ở để đưa vào sử dụng, chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) riêng cho khách hàng.
