Theo quy định của pháp luật hiện hành thì người nước ngoài không được phép sở hữu đất đai tại Việt Nam. Vậy trong trường hợp các nhà đầu tư nước ngoài muốn xây dựng nhà máy tại Việt Nam thì phải làm thế nào?. Giải pháp được lựa chọn ở đây chính là họ sẽ thực hiện thuê đất trong khu công nghiệp để xây dựng. Vậy đất khu công nghiệp được quy định và quản lý như thế nào?, khi muốn thuê đất thì cần thực hiện ra sao?. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết “Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp là gì” dưới đây của Luật sư 247 nhé.
Đất khu công nghiệp là gì?
Theo khoản 16 điều 3 Luật đầu tư 2020 quy định : “Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.”
Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau, bao gồm: Khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (sau đây gọi chung là Khu công nghiệp, trừ trường hợp có quy định riêng đối với từng loại hình).
Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
Như vậy, Đất công nghiệp (đất khu công nghiệp) thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, được sử dụng để đáp ứng nhu cầu xây dựng các cụm kinh doanh tập trung (khu công nghiệp, khu chế xuất, khu sản xuất,…). Là nơi tập trung những nhà máy sản xuất lớn và thu hút nhiều lao động đến làm việc, nên đất khu công nghiệp có diện tích rất lớn, đồng thời, nằm cách xa khu dân cư.
Quy định về việc sử dụng đất khu công nghiệp
Việc sử dụng đất khu công nghiệp được quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
– Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm;
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của cá nhân, tổ chức gồm:
+ Tổ chức kinh tế khác;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng.
Đồng thời, có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo Điều 174 Luật Đất đai 2013;
+ Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm quy định tại Điều 175 Luật Đất đai 2013.
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định.
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của cá nhân, tổ chức sau:
+ Tổ chức kinh tế khác;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
Nếu được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định.
Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp
Theo Điều 51 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bằng khoản 36 Điều 2Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định thi hành Luật Đất đai) thì
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.
Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Việc sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp. Tuy nhiên, sau thời gian thuê đất theo quy định, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất hoặc tiếp tục cho thuê tùy thuộc vào chính sách sử dụng đất thời điểm đó.
Thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp
Khi thuê đất khu công nghiệp, doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện theo trình tự quy định. Cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:
– Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT);
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo chính thửa đất (chủ đầu tư liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để được cung cấp);
– Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Ban Quản lý các khu công nghiệp cấp cho doanh nghiệp kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư (Nộp 02 quyển thuyết minh dự án đầu tư kèm Bản vẽ mặt bằng tổng thể để trình UBND tỉnh).
– Văn bản ký quỹ; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Văn bản về lập thủ tục kế hoạch bảo vệ môi trường; Báo cáo tài chính; Giấy xác nhận cung cấp tín dụng,…
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ban Quản lý các khu công nghiệp bằng hình thức trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ.
Bước 4: Nhận kết quả xử lý hồ sơ:
– Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất;
– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tổ chức giao đất trên thực địa cho nhà đầu tư, doanh nghiệp.
Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp là gì?
Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp được hiểu là khoảng thời gian mà khu công nghiệp gia hạn đối với nhà đầu tư. Theo đó, sau thời hạn thoả thuận ban đầu đã hết, nhà đầu tư vẫn có nhu cầu thuê đất tại khu công nghiệp, hai bên thống nhất lại. Có thể áp dụng các điều khoản tương tự trước hoặc thay đổi nội dung tuỳ theo thực trạng thị trường cũng như khung pháp lý phù hợp.
Việc tiếp tục thuê đất sau 1 chu kỳ có thể áp dụng tiếp các điều khoản như trước hoặc cũng có thể có những biến đổi nội dung thỏa thuận, điều này sẽ được quyết định tùy vào các biến động của thị trường và theo khung pháp lý.
Do đặc điểm tính chu kỳ thuê đất bằng năm cho nên trước khi quyết định thuê đất thì mỗi nhà đầu tư phải có sự tính toán thật kỹ về tỷ suất thuê sao cho lợi ích được đảm bảo tốt nhất. Bên cạnh đó phải xác định được chủ đích thuê đất khu công nghiệp theo chu kỳ nào: dài hạn hay ngắn hạn. Việc này dựa theo định hướng phát triển của doanh nghiệp và quy mô hoạt động lớn hay nhỏ.
Thông thường, các doanh nghiệp có quy mô lớn với định hướng phát triển dài lâu sẽ lựa chọn chu kỳ thuê đất dài hạn và ngược lại. Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp tính theo năm nên quá trình hợp tác doanh nghiệp nên lưu ý về tỷ suất tăng giá hàng năm để đảm bảo lợi ích.
Một chu kỳ thuê đất khu công nghiệp không cố định. Nó chỉ được xác định dựa vào thời gian thực hiện dự án trong bao lâu. Với những dự án có thời gian thực hiện lâu dài và tràn ra ngoài thời gian sử dụng khu công nghiệp thì doanh nghiệp cần có sự xin phép đến cơ quan thẩm quyền nhà nước về việc tiếp tục sử dụng đất khu công nghiệp. Theo đó, phía cơ quan phụ trách sẽ có những điều chỉnh sao cho phù hợp với quá trình thực thi dự án.
hông tin liên hệ
Vấn đề “Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp là gì” đã được Luật sư 247 giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư 247 chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về chuyển đất ao sang đất sổ đỏ…. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
- FB:https://www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux20
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm:
- Luật thừa kế tài sản không có di chúc năm 2022 như thế nào?
- Thủ tục mở thừa kế.
- Hướng dẫn phân chia thừa kế tài sản theo quy định năm 2022
- Quy định về trích lập quỹ khen thưởng phúc lợi năm 2023 như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Có được chuyển nhượng đất khu công nghiệp hay không?
Có nhiều trường hợp các doanh nghiệp khi thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần của toàn thời gian thuê đất, nhưng sau đó họ không còn đủ năng lực hoặc nhu cầu sử dụng khu đất đã tới đó và muốn chuyển nhượng lại cho bên thuê lại để có thể thu hồi chi phí hoặc nhận lấy một khoản lợi nhuận.
Theo điểm A khoản 3 điều 149 luật đất đai 2013, trường hợp như trên được quy định như sau:
Nếu chủ thể thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng đó. Trường hợp thuê thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với những người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất khu công nghiệp sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Thông thường, ở mức thấp nhất chu kỳ thuê đất sẽ tính theo từng năm. Hình thức này sẽ yêu cầu người thuê trả tiền theo năm. Cách tính tiền cần trả khi thuê đất khu công nghiệp chu kỳ theo năm được quy định rõ ở khoản 1, Điều 12 thuộc Nghị định 46 của Chính phủ, tiến hành như sau:
Chi phí thuê đất = diện tích đất cần nộp x đơn giá
Về đơn giá đất sẽ được áp dụng riêng theo từng trường hợp khác nhau, bao gồm:
– Thuê nhưng không qua đấu giá: đơn giá chính là tích của giá đất với 1% hoặc dao động từ 0.5% – 3% tùy khu vực hay tùy vào loại đất thuê.
– Thuê qua đấu giá thì giá thuê được tính như sau:
Đơn giá chính là giá trúng thầu theo thời hạn thuê là một năm. Đơn giá này được giữ ổn định trong vòng 10 năm. Hết thời gian này có thể sẽ điều chỉnh đơn giá tuy nhiên theo quy định không được phép thay đổi vượt 30%.
