Có thể thấy rằng, đất ở là loại đất có quyền năng đặc biệt nhất, hiện nay nhiều người sử dụng đất với mục đích không chỉ xây dựng nhà để ở mà còn thực hiện những hoạt động kinh doanh tại phần đất của gia đình mình luôn. Tuy nhiên trên thực tế, có nhiều thắc mắc còn tồn tại như đất ở có được kinh doanh không? Việc thấy một công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh tồn tại trên đất với mục đích để ở đã không còn là việc hiếm gặp. Vậy việc sử dụng đất với mục đích như vậy có hợp pháp hay không? Pháp luật có cho phép việc sử dụng đất với mục đích như vậy hay không? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu về quy định pháp luật về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây, hi vọng bài viết hữu ích với độc giả.
Căn cứ pháp lý
Quy định về đất ở, đất sản xuất kinh doanh như thế nào?
Căn cứ theo Mục I Phụ Lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định thì đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.
Đất ở bao gồm hai loại:
- Đất ở tại nông thôn
- Đất ở tại đô thị.
Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất Đai 2013 thì đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ
- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản
- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Đất ở có được kinh doanh không?
Theo quy định nêu trên, có thể thấy rằng đất ở được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong cùng một thửa đất. Riêng đối với khái niệm nhà ở, Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Ở cả 02 khái niệm này đều tồn tại 02 loại công trình mà nội hàm của nó chưa thật sự rõ ràng, đó là “công trình phục vụ đời sống” tại Luật Đất đai 2013 và “công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt” tại Luật Nhà ở 2014. Vậy các nhóm công trình này có bao gồm công trình do cá nhân, hộ gia đình cư trú tại thửa đất sử dụng để kinh doanh hay không?
Có thể cho rằng thuật ngữ “các công trình phục vụ đời sống” và “công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt” có thể đang hướng đến cùng một đối tượng. Theo đó, những công trình này nên được xác định là những công trình bổ trợ cho nhà ở và phục vụ cho các nhu cầu cư trú, sinh hoạt mà không bao hàm kinh doanh, thương mại. Dù vậy, các luật hiện hành không có bất kỳ quy định minh thị nào cấm một công trình có khả năng phục vụ cho việc kinh doanh, thương mại được xây dựng trên đất ở (giống như nguyên tắc cấm nhà ở được xây dựng trên đất không phải là đất ở tại Luật Nhà ở 2014. Có quan điểm vận dụng Điều 54 của Hiến pháp 2013 và Điều 6 của Luật Đất đai 2013 để cho rằng vì mục đích sử dụng đối với đất ở không bao gồm các công trình có tính chất thương mại, dịch vụ, nên người sử dụng đất không được sử dụng thửa đất có mục đích để ở nhằm hoạt động kinh doanh, thương mại. Tuy nhiên, khi xét rộng ra các điều khoản khác của Luật Đất đai 2013, chúng ta nhận thấy ngay tại luật này cũng nhắc đến thuật ngữ “đất ở kết hợp kết hợp kinh doanh, dịch vụ. Như vậy, Luật Đất đai 2013 đâu đó đã gián tiếp thừa nhận một thửa đất ở không chỉ được sử dụng để ở mà còn có thể kết hợp kinh doanh, thương mại. Xem xét dưới góc độ này, việc sử dụng đất ở để kết hợp hai mục đích ở và kinh doanh dường như không vi phạm các nguyên tắc cơ bản tại Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 nói trên.
Có phải chuyển từ đất ở sang đất thương mại dịch vụ khi tiến hành kinh doanh dịch vụ trên đất này không?
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện nay thì đất ở được hiểu là đất được sử dụng vào mục đích để ở. Do vậy, muốn kinh doanh trên đất này thì phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất kinh doanh thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) có quy định như sau:
“Điều 5. Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ
…
2. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 11 như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”
Theo đó, chuyển từ đất ở sang đất kinh doanh thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) thuộc trường hợp không phải xin phép nhưng phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động. Do vậy, người sử dụng đất chỉ cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động là được.
Thủ tục đăng ký biến động khi tiến hành kinh doanh dịch vụ trên đất ở
Căn cứ Khoản 2, Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì trình tự, thủ tục đăng ký biến động được thực hiện như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, gia đình bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Và nếu gia đình bạn có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Hồ sơ bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Bước 2:
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời hạn giải quyết hồ sơ: 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện là 30 ngày.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Gửi đơn khiếu nại online như thế nào? Mới 2022
- Tội kinh doanh hàng hóa không rõ nguồn gốc bị xử lý như thế nào?
- Quy định về kho chứa thuốc bảo vệ thực vật như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Đất ở có được kinh doanh không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như dịch vụ tư vấn soạn thảo mẫu hợp đồng ủy quyền làm sổ đỏ, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp:
Đất ở có thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài theo quy định tại điều 125, luật Đất Đai 2013.
” Điều 125- Luật Đất Đai 2013. Đất sử dụng ổn định lâu dài
Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
8. Đất tín ngưỡng;
9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.”
Theo quy định, việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm sẽ phát sinh khi có điều kiện cụ thể như sau:
– Việc đóng thuế sử dụng đất hàng năm do các tổ chức, cá nhân đã được công nhận về quyền sử dụng đất hoặc do những người đang thực tế sử dụng đất thực hiện.
– Loại đất mà cá nhân, tổ chức sử dụng được xác định là một trong các đối tượng mà pháp luật ghi nhận là đối tượng phải chịu thuế, bao gồm:
+ Các loại đất được sử dụng trong nông nghiệp như đất trồng trọt, trồng rừng hay nuôi trồng thủy sản.
+ Các loại đất được sử dụng ngoài mục đích nông nghiệp (hay còn gọi là đất phi nông nghiệp) như đất ở, đất được sử dụng nhằm mục đích kinh doanh hoặc sản xuất hay các loại đất khác thuộc nhóm này thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng được sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Như vậy, pháp luật không quy định việc đất ở bao nhiêu mét vuông thì phải đóng thuế mà việc tính thuế sẽ dựa theo căn cứ nêu trên.
Người nộp thuế phải đi đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại các cơ quan thuế của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất. Người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất.
