Sổ đỏ bị cấp chồng là một trong những tranh chấp diễn ra phổ biến hiện nay. Trên thực tế, có không ít trường hợp đất đai của người dân có ranh giới chồng chéo lên nhau và được thể hiện trên giấy tờ sử dụng đất là sổ đỏ. Việc giải quyết vấn đề này thông thường rất phức tạp và mất nhiều thời gian để xác minh nguồn gốc thửa đất, đo đạc kiểm tra xem chủ sở hữu thực sự là ai. Để bảo vệ quyền lợi của mình thì người dân nên nắm rõ quy định liên quan đến sổ đỏ bị cấp chồng hiện nay. Nhiều độc giả băn khoăn không biết Sổ đỏ bị cấp chồng phải giải quyết như thế nào? Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp về sổ đỏ bị cấp chồng gồm những bước gì? Quy trình tách thửa đất sau khi giải quyết tranh chấp sổ đỏ bị cấp chồng lấn thực hiện ra sao? Sau đây, Luật sư 247 sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên và cung cấp những quy định liên quan trong bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất cấp chồng lấn là gì?
Khái niệm “đất cấp chồng lấn ranh đất” không được định nghĩa trong hệ thống quy phạm pháp luật Việt Nam, tuy nhiên trên thực tế, hiện tượng đất bị cấp chồng lấn vẫn xảy ra và trở nên khá phổ biến. Thực chất, đất bị cấp chồng lấn ranh đất là hiện tượng ranh giới đất của hai phần đất khác nhau, thuộc chủ sở hữu quyền sử dụng đất khác nhau, thể hiện trong Giấy chứng nhận của mỗi bên bị chồng lấn lên nhau. Hệ quả là xuất hiện một phần diện tích đất mà cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ ghi nhận phần diện tích đó trên hai sổ đỏ của hai chủ sở hữu quyền sử dụng đất khác nhau, tức là cùng một phần thửa đất có hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hai chủ thể sở hữu khác nhau.
Cách xác định nguồn gốc đất
Căn cứ xác định nguồn gốc đất
Khi phát hiện thấy đất bị cấp chồng lấn, để xác định phần đất đó thuộc sở hữu hợp pháp của ai, trước hết cần làm rõ các yếu tố về nguồn gốc đất qua các cách thức sau:
- Tìm hiểu thông tin, nguồn gốc đất qua chủ cũ, hàng xóm, cán bộ địa chính, trưởng thôn…và những người khác (nếu có)
- Nhờ công ty đo đạc địa chính đo lại diện tích thực tế của 2 thửa đất để so sánh và khớp lại với diện tích trên sổ của hai gia đình. Lưu ý: việc đo mốc giới mỗi thửa đất dựa theo các chỉ dẫn và những thông số mà người đang sử dụng đất cung cấp.
- Để xác định đất có chồng lấn hay không, bạn có thể yêu cầu cán bộ địa chính cho xem bản đồ địa chính qua các thời kỳ, sổ mục kê để nắm được các thông tin liên quan đến mảnh đất như người sử dụng đất, số thửa, tờ bản đồ, thời điểm bắt đầu sử dụng, mục đích sử dụng đất, các thông tin ghi chú khác…
- Ngoài ra, hai bên có thể xác minh thêm các thông tin về đất qua biên lai nộp thuế của người sử dụng đất, vì trên biên lai nộp thuế có thể hiện loại đất, diện tích, số tiền thuế phải nộp, kỳ nộp thuế, thời điểm nộp. Mặc dù biên lai nộp thuế không được coi là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức nhưng trong trường hợp hồ sơ, sổ sách đã thất lạc hoặc không được lưu trữ thì sẽ căn cứ một phần vào biên lai nộp thuế của người sử dụng đất.
- Không chỉ vậy, cá nhân cũng có thể kiểm tra, xác minh thông qua hồ sơ kê khai khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để được cung cấp hồ sơ liên quan đến thửa đất của gia đình, bạn làm đơn và gửi đến Phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi cấp sổ đỏ trước đây. Sau khi có hồ sơ thửa đất, kiểm tra lại về các trình tự thủ tục, biên bản đo đạc trong bộ hồ sơ đã đầy đủ và chính xác chưa, nếu bộ hồ sơ đã thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục để cấp GCNQSDĐ thì có thể khẳng định, việc sai sót của UBND là đối với phần diện tích của gia đình bên cạnh.
Quy định về việc đính chính sổ đỏ bị cấp chồng
Sau khi đã xác định được nguồn gốc đất, thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013:
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
– Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
– Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
Để tiến hành thủ tục đính chính, hai nhà có phần đất chồng lấn nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trong trường hợp mà sự sai sót do việc sử dụng đất của hai gia đình thì ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn bổ sung thêm Đơn đề nghị đính chính.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Sổ đỏ bị cấp chồng phải giải quyết như thế nào?
Sau khi xác định được nguồn gốc đất, hai bên có thể lựa chọn một trong hai phương án sau:
Thương lượng giải quyết
Hai bên tự thương lượng, hòa giải trên cơ sở đảm bảo sự hài hòa về lợi ích giữa các bên, hạn chế tối đa việc làm tổn thương hòa khí, tình làng nghĩa xóm. Tiếp đó, các bên làm hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh lại giấy chứng nhận (đăng ký biến động) theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2013. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
- Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
- Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
Khởi kiện vụ án
Trường hợp đã xác định được nguồn gốc đất thuộc về một bên tranh chấp, mà bên còn lại không chấp nhận thì có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết. Sau khi có quyết định của Tòa, văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào sổ đỏ đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp về sổ đỏ bị cấp chồng
Thành phần hồ sơ
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai về sổ đỏ bị cấp chồng lấn ranh đất cơ bản cần những giấy tờ sau:
- Đơn khởi kiện theo mẫu đơn số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP;
- Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện (bản sao căn cước công dân, bản sao chứng minh nhân dân, bản sao hộ chiếu);
- Giấy tờ chứng minh nơi cư trú của nguyên đơn và bị đơn (nếu có);
- Giấy tờ thể hiện, chứng minh về quyền sử dụng đất (Các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai);
- Các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (văn bản mua bán đất viết tay, giấy bán đất viết tay, di chúc viết tay, giấy tặng cho đất đai viết tay…)
Trình tự thủ tục
Trình tự, thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai về sổ đỏ bị cấp chồng lấn bao gồm các bước sau:
Bước 1: Cá nhân, tổ chức làm đơn khởi kiện với nội dung theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 gửi đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có đất giải quyết
Bước 2: Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí và Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án.
Bước 3: Sau khi thụ lý vụ án Tòa án sẽ xem xét và chuẩn bị xét xử vụ án. Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau đó, Tòa án sẽ ban hành các quyết định như công nhận hòa giải thành, tạm đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án. Tuy nhiên, nếu vụ án không rơi vào trường hợp này thì Thẩm phán phải quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
Trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.
Quy trình tách thửa đất sau khi giải quyết tranh chấp sổ đỏ bị cấp chồng lấn
Sau khi đã giải quyết xong vấn đề chồng lấn đất thì bạn tiến hành thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa đất như sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Căn cứ quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ tiến hành thủ tục tách thửa đất bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa
Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày. Trong trường hợp đã nộp hồ sơ với đầy đủ giấy tờ mà chưa được giải quyết thì có thể liên hệ tới Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để được giải quyết trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
- Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
- Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Sổ đỏ bị cấp chồng” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư 247 luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn pháp lý về chia đất khi ly hôn vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ tiến hành thủ tục tách thửa đất bao gồm:
Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày. Trong trường hợp đã nộp hồ sơ với đầy đủ giấy tờ mà chưa được giải quyết thì có thể liên hệ tới Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để được giải quyết trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
– Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
– Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
