Khi nhận bàn giao nhà, không ít người băn khoăn lo lắng vì chất lượng các căn hộ chung cư bởi thời gian gần đây liền tục xảy ra các sự cố. Vậy quy định pháp luật về việc chủ đầu tư cần thực hiện những thủ tục gì để bàn giao nhà. Khi nhận bàn giao nhà, người mua căn chú ý điều gì? Bên cạnh đó, cần chú ý những nguyên tắc gì khi đi nhận bàn giao căn hộ. Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Khi nhận bàn giao nhà, người mua căn chú ý điều gì?
Tại các diễn đàn chung cư, không ít lời khuyên được nhiều cư dân truyền tai nhau về kinh nghiệm nhận bàn giao nhà. Khi đó, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng cả phần sở hữu riêng và sở hữu chung.
Đối với phần sở hữu riêng, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ hệ thống điện nước, danh sách nội thất của căn hộ để kiểm tra dễ dàng hơn.
Người mua cần xem xét cẩn thận hệ thống đèn trần, bếp, ban công xem có hoạt động, bị nứt vỡ không. Kiểm tra cách bố trí ổ điện, nếu chưa hợp lý và phù hợp với nhu cầu sử dụng có thể yêu cầu bố trí lại. Với hệ thống điều hòa, cần kiểm tra kỹ xem có chạy ổn định, có bị rò rỉ hay đường ống có bị nhô ra ngoài không.
Kiểm tra hệ thống cấp nước, mở các vòi, đầu cấp, xả vệ sinh xem có nước không? Áp lực nước có đủ mạnh, hệ thống thoát nước có đảm bảo, không bị đọng nước. Nhất là khu vực vệ sinh, cần xem kỹ hệ thống ống nước, thoát nước, sàn không đọng nước, kiểm tra lực nước chảy nhất là từ vòi xịt vệ sinh, vòi hoa sen xem có rò rỉ không để yêu cầu chủ đầu tư thay thế. Kiểm tra xem có hiện tượng bị thấm không tại chân tường vệ sinh, logia, ban công, hộp kỹ thuật….
Về phần nội thất, người mua phải kiểm tra cửa các phòng, cửa sổ lắp có bị vênh, bản lề có bị lệch, tay nắm, ốc vít, ổ khóa có bị hoen rỉ hay không. Kiểm tra các cửa trượt có bị xước hay chân cửa trượt có bị lỗi hở trên dưới, không cân và bị vênh, lệch không. Nếu không đạt, yêu cầu chủ đầu tư đổi lại.
Với căn hộ có tủ bếp, cần kiểm tra các cánh tủ có bị bung, lệch nhau không, các ray ngăn kéo trượt có êm không để thay thế.
Về phần thô của căn hộ, kiểm tra phần tường, trần không bị loang lổ, nứt hay không bằng phẳng, nhất là vị trí quanh ổ điện, miệng điều hòa, quạt gió. Nếu thấy nứt phải yêu cầu xử lý ngay để tránh thấm nước làm hỏng tường. Sơn tường, trần phải đảm bảo không bị xước, đều màu.
Gạch lát sàn hay gạch ốp tường không được có vết nứt, vết ố do vữa, sơn, vôi hoặc do các loại hoá chất gây ra, các viên gạch phải thẳng hàng, không được nhô lên, nếu có cho xử lý ngay.
Phần sở hữu chung như hộp phòng cháy chữa cháy, cần thử chuông báo cháy để xem có hoạt động không. Kiểm tra hộp cứu hỏa ở hành lang (vị trí gần căn hộ mình nhất) xem các thiết bị cơ bản như vòi nước, búa chữa cháy… đã có chưa?
Kiểm tra thang máy của tòa nhà xem quá trình đóng mở cabin có bất thường, lúc bấm thang lên xuống có đúng tầng, đúng sảnh hay không? Theo kinh nghiệm của nhiều cư dân, lúc này thang máy mới hoạt động cho nên trước khi bước vào thang máy, phải nhìn kỹ xem khi cửa cabin mở, nhưng thang đã lên đến nơi chưa. Điều này cực kỳ quan trọng và nên lưu ý để tránh những tai nạn đáng tiếc có thể xảy ra.
Chủ đầu tư cần thực hiện những thủ tục gì để bàn giao nhà?
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định như sau: “Chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà cho người mua khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.
Trong Luật Xây dựng 2014 cũng quy định về bàn giao công trình xây dựng cần phải tuân thủ các quy định về nghiệm thu công trình, bảo đảm an toàn trong quá trình vận hành, khai thác. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu.
“Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản”
Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.
Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.
7 nguyên tắc cần nhớ khi đi nhận bàn giao căn hộ
Khi nhận bàn giao căn hộ là công việc rất dễ xảy ra sai sót, nhất là đối với những người mới mua nhà lần đầu. Theo đó, khi nhận bàn giao căn hộ khách hàng cần phải tuyệt đối lưu ý 7 nguyên tắc cơ bản sau đây:
Khi đến nhận nhà, điều đầu tiên phải chú ý chính là diện tích căn hộ. Theo đó, diện tích được chia thành hai loại: diện tích tim tường được tính từ phần tim tường xung quanh căn hộ và diện thích thông thủy là phần diện tích được tính từ mép bên trong của tường bao xung quanh căn hộ. Bạn cần phải kiểm tra chính xác hai loại diện tích thực tế này so với diện tích ghi trên hợp đồng mua bán để kết luận chênh lệch là bao nhiêu.
Tiếp theo cần chú ý đến phần xây thô bên ngoài. Bạn phải xem tường nhà có bị nứt hay không, nếu nứt phải yêu cầu xử lý ngay tránh ngấm nước làm hỏng sơn tường. Ngoài ra, cũng cần phải lưu ý phần sơn tường, trần có bị bẩn, bị cào xước, sơn có được phẳng hay không. Để có thể yêu cầu bộ phận giao nhà sửa chữa lại theo yêu cầu.
Phần ban công và logia cần kiểm tra có bẩn không, phần thoát nước có hoạt động bình thường không, tránh trường hợp nước đọng và tràn vào làm hỏng sàn gỗ. Đối với phần mặt bếp, cần xem kỹ gạch ốp có bằng phẳng không, các viên gạch ốp tường bếp nếu không thẳng thì cần yêu cầu chủ đầu tư xử lí ngay.
Đối với phần nội thất, khi đi nhận bàn giao nhà cần mang theo hợp đồng mua bán để đối chiếu nội thất trong nhà có đúng chủng loại như hợp đồng đã ký gồm điều hòa, các thiết bị điện, thiết bị vệ sinh, tủ bếp, cửa, gạch ốp…. Tùy theo chủ đầu tư và thỏa thuận trên hợp đồng, các thiết bị như tủ bếp trên, tủ bếp dưới, tủ quần áo, sàn gỗ phòng ngủ…có thể có hoặc không, cần kiểm tra kỹ chúng có bị bong tróc, cong vênh gì không.
Về các hạng mục thiết bị điện, nước, vệ sinh, internet, PCCC. Khi nhận nhà cần kiểm tra hệ thống điện sinh hoạt bắt đầu từ đồng hồ điện, công tắc kết nối trực tiếp đến các vị trí bóng đèn, ổ cắm, xem chúng có hoạt động tốt không. Về hệ thống cấp thoát nước, cần kiểm tra vị trí đặt đồng hồ nước, các vị trí cấp nước sinh hoạt như chậu rửa khu vực bếp, Lavabo, van, vòi tắm hoa sen, bồn cầu, máy giặt,…đảm bảo không bị rò rỉ nước xung quanh. Đặc biệt cần phải xem xét áp lực nước có đủ mạnh để cung cấp cho toàn bộ khu vực bên trong căn hộ.
Khi đã nghiệm thu xong phần nội thất và xây thô, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các bản vẽ liên quan đến hồ sơ hoàn công căn hộ như: Bản vẽ thiết kế chi tiết bên trong căn hộ, bản vẽ điện, nước, PCCC…Bên cạnh đó, còn yêu cầu chủ đầu tư cho xem một số giấy tờ liên quan đến việc chung cư đủ điều kiện bàn giao như giấy chứng nhận chung cư đã được nghiệm thu an toàn PCCC, giấy chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực, chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng….
Cuối cùng là một vài lưu ý quan trọng khác của căn hộ như làm việc với đơn vị ban quản lý để tiến hành khai báo chủ sử hữu căn hộ, đăng kí thẻ xe, điện, nước, Internet, truyền hình cáp, làm KT3, sửa chữa căn hộ….
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Chuyển đất rừng sang đất ở được hay không?
- Chuyển đất trồng lúa sang đất ở được hay không?
- Có được thế chấp đất thuộc quy hoạch treo hay không?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là các thông tin của Luật sư 247 về Quy định “Khi nhận bàn giao nhà, người mua căn chú ý điều gì?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề khác liên quan như tìm hiểu về giá đền bù đất 50 năm…..của chúng tôi hay tìm hiểu về thủ tục thu hồi đất… có thể tham khảo và liên hệ tới hotline 0833102102 của Luật sư 247 để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
Người mua cần xem xét nội dung trong hợp đồng giữa người mua và chủ đầu tư quy định về việc thanh toán giá trị tài sản, nếu như hợp đồng trái với quy định pháp luật về việc bên cho thuê, mua (chủ đầu tư) không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất.
Theo Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng như sau:
1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Căn hộ đủ điều kiện để bán và bàn giao cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện; bao gồm:
+ Căn hộ đã được nghiệm thu và được đảm bảo vận hành an toàn theo như đúng quy định
+ Căn hộ chung cư đã hoàn thành xong toàn bộ hạng mục xây dựng nhà ở cùng với các công trình khác theo đúng tiến độ của dự án.
+ Căn hộ có đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà chung cư theo như đúng quy định của pháp luật.
Trường hợp căn hộ hoặc nhà chung cư khi bàn giao cho khách hàng mà vẫn chưa đáp ứng đủ được điều kiện nhận nhà chung cư như ở trên; khách hàng mua nhà có quyền từ chối nhận bàn giao nhà ở.
