Xin chào mọi người và Luật Sư. Tôi có một số thắc mắc như sau. Tôi đang muốn mua một mảnh đất. Tuy nhiên để tiết kiệm tiền thì tôi định làm hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Liệu tôi làm như vậy có được không? Rất mong nhận được sự giúp đỡ từ mọi người và Luật Sư. Xin chân thành cảm ơn. Xin chào bạn! Để giải đáp những thắc mắc trên mời quý bạn đọc cùng Luật Sư 247. Tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền” sau đây.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền
Theo Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Với quy định trên. Khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức làm Hợp đồng ủy quyền. Bạn chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy quyền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất…
Với quy định trên. Có thể thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn khá nhiều rủi ro sau:
Việc chuyển nhượng không có hiệu lực
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013. “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Vì thế, chỉ khi nào đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực.
Nếu mua bán bằng hợp đồng ủy quyền. Thì không thể chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.
Việc chứng minh việc chuyển nhượng là có thật khó khăn hơn
Nếu xảy ra tranh chấp với đất được mua bán bằng hợp đồng ủy quyền. Thì rất khó chứng minh việc chuyển nhượng là có thật.
Ví dụ, người nhận ủy quyền có đầy đủ chứng cứ chứng minh: giấy tờ biên nhận tiền, giấy tờ khác ghi nhận việc chuyển nhượng… thì việc chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu vì không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng mua đất dạng hợp đồng ủy quyền nên bên có đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Nội dung này được quy định rõ tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”.
Hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết
Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
– Hợp đồng đã được hoàn thành.
– Theo thỏa thuận của các bên.
– Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện.
Theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu một trong các bên chết thì thửa đất được xác định là di sản thừa kế và xử lý theo quy định của pháp luật thừa kế (được chia cho người thừa kế, người nhận ủy quyền không được nhận thửa đất đó).
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Giấy tờ thay thế giấy đăng ký kết hôn”. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến tách sổ đỏ đất mua chung. Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Có thể bạn quan tâm:
- Qua hầm không bật đèn phạt bao nhiêu
- Gây mất trật tự khu dân cư
- Giải quyết các vụ gây rối trật tự công cộng
- Rủi ro khi mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền
Câu hỏi thường gặp
Bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.
Theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi cá nhân giao kết hợp đồng chết thì hợp đồng sẽ đương nhiên bị chấm dứt. Do đó, khi người ủy quyền chết, quyền sử dụng đối với thửa đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế và sẽ được chia cho những người thừa kế của người ủy quyền theo quy định của pháp luật về thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi gì với thửa đất nữa.
Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, không phải là căn cứ để bạn tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất có nghĩa là việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền đất cho bạn và bạn đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật
