Xin chào Luật sư 247. Hiện tại tôi đang làm trong ngành xây dựng, tôi có tìm hiểu thì được biết rằng hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng và xây dựng chung cư. Tuy nhiên, tôi chưa biết quy định pháp luật về hệ số sử dụng đất ra sao, công thức tính hệ số sử dụng đất nông nghiệp hiện nay như thế nào? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Pháp luật quy định về hệ số sử dụng đất như thế nào?
Có thể hiểu hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích của sàn các tầng cộng lại chỉ trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng hầm. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất (m2)
Hệ số sử dụng đất nhằm khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đối với một công trình khác như sẽ có hệ số sử dụng đất khác như đối với:
+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
+ Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
+ Công trình đa năng (hoặc công trình hỗn hợp) là công trình có nhiều công năng sử dụng khác nhau
+ Chiều cao của nhà, công trình, kết cấu là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất tới điểm cao nhất của nhà, công trình, kết cấu. Đối với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Cách xác định chiều cao của nhà, công trình, kết cấu trong các trường hợp cụ thể
Đối với công trình, kết cấu thuộc chiều cao được tính từ cao độ mặt đất đặt công trình tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái dốc hoặc tầng tum). Đối với công trình đặt trên mặt đất có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Nếu trên đỉnh công trình có các thiết bị kỹ thuật như cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại… thì chiều cao của các thiết bị này không tính vào chiều cao công trình thông thường thì chiều cao kết cấu sẽ được tính từ cao độ mặt đất tới điểm cao nhất của công trình. Đối với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.
Chiều cao của kết cấu trong một số trường hợp riêng được quy định như sau:
+ Đối với kết cấu trụ/tháp/cột đỡ các thiết bị, chiều cao kết cấu được tính bằng tổng chiều cao của trụ/tháp đỡ thiết bị và thiết bị đặt trên trụ/tháp;
+ Đối với các kết cấu được lắp đặt trên các công trình hiện hữu chiều cao kết cấu được tính từ chân tới đỉnh của kết cấu được lắp đặt
– Đối với kết cấu mà chiều cao trụ dỡ là Khoảng cách từ mặt trên bệ trụ đến đỉnh trụ; Độ cao so với mặt đất, mặt nước: Khoảng cách từ cáp treo tới mặt đất hoặc mặt nước (mực nước trung bình năm) bên dưới
– Đối với kết cấu chiều cao trụ cầu thì sẽ tính các khoảng cách từ mặt trên bệ trụ đến đỉnh trụ;
– Đối với kết cấu tường chắn thì đối với chiều cao tường chắn sẽ được tính từ mặt nền phía thấp hơn đến đỉnh tường;
– Đối với kết cấu đập thì chiều cao đập tính từ đáy chân khay thấp nhất đến đỉnh công trình;
– Đối với kết cấu đập từ mặt nền thấp nhất sau khi dọn móng (không kể phần chiều cao chân khay) đến đỉnh đập.
+ Số tầng cao của nhà/công trình: Bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất kể cả tầng kỹ thuật, tầng lửng, tầng áp mái, tầng tum và tầng nửa ngầm.
+ Tầng trên mặt đất là tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.
+ Tầng hầm (hoặc tầng ngầm) là tầng mà hơn một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.
+ Tầng nửa/bán hầm (hoặc tầng nửa/bán ngầm) là tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt.
+ Tầng kỹ thuật là tầng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái hoặc tầng bất kỳ của tòa nhà.
+ Tầng áp mái là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5m.
+ Số tầng của tòa nhà hoặc công trình bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái.
+ Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.
+ Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.
+ Đối với các công trình nhà, kết cấu dạng nhà, công trình nhiều tầng có sàn (không bao gồm nhà ở riêng lẻ), tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi chỉ bố trí sử dụng làm khu kỹ thuật.
+ Mỗi công trình chỉ được phép có một tầng lửng không tính vào số tầng của công trình
Theo thực tế chỉ số sử dụng đất thì đây là chỉ số cực kỳ quan trọng, nó thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như là sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất được đầu tư.
Công thức tính hệ số sử dụng đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ theo quy định pháp luật nêu trên, hệ số sử dụng đất được xác định theo công thức sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
Trong đó, tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.
Hệ số sử dụng đất phản ánh điều gì?
– Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
– Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.
– Hệ số sử dụng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
– Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
– Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật về đất đai
- Sổ mục kê là gì?
- Quy định về đền bù đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Công thức tính hệ số sử dụng đất nông nghiệp là gì?“. Luật sư 247 tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục thu hồi đất hay tìm hiểu về giá đền bù đất 50 năm khi Nhà nước thu hồi đất… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư 247 thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
Mục đích của hệ số sử dụng đất trong quy hoạch là để giới hạn số tầng ở các khu đô thị cho tương ứng với mật độ dân cư được cho phép. Hệ số này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong thi công và xây dựng. Bởi vì hệ số này sẽ thể hiện được quy mô của công trình xây dựng và chi phí xây dựng
Đối với người dân và các nhà đầu tư, hệ số này mang đến rất nhiều thông tin. Hệ số này giúp cho bạn có thể tính toán được chính xác nhất diện tích cần xây dựng. Chi phí phải bỏ ra cũng từ đó mà được thống kê chính xác hơn.
Ngoài ra việc giới hạn hệ số sử dụng đất còn giúp cho mật độ xây dựng được giữ ở mức tốt. Điều này giúp đẹp cảnh quan đô thị, thành phố được thông thoáng hơn, không gây ùn tắc hoặc các vấn đề trong việc di chuyển và quan trọng nhất đó là đảm bảo an toàn, sinh mạng cho người dân.
Hệ số sử dụng đất giúp nhà nước thống kê được sức phát triển kinh tế khu vực. Kinh tế càng phát triển thì nhu cầu đầu tư xây dựng cũng như nhà ở ngày càng được tăng cao. Tuy nhiên việc phát triển quá mạnh, xây dựng quá nhiều sẽ gây ra nhiều ảnh hưởng như:
+ Phá vỡ kết cấu đô thị
+ Gây mất mỹ quan đô thị
+ Gây ảnh hưởng đến nền đất khu vực
+ Gây ùn tắc giao thông và dễ xảy ra ngập lụt
