Đất đai là tài sản có giá trị lớn và nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi người, nhất là trong thị trường bất động sản. Việc mua bán đất đai ngày nay diễn ra khá phổ biến, trong một số trường hợp nếu không may mua phải đất dính quy hoạch thì phải làm sao? Khi mua phải đất quy hoạch có kiện được không? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Đất quy hoạch theo quy định pháp luật
Khoản 2 và khoản 3 tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
3.Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Như vậy, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương; phân theo từng mục đích sử dụng; và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó.
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương; đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Làm thế nào để biết đất đang trong quy hoạch?
Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương là không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, thêm nữa quy hoạch này có thể là đã công khai hoặc chưa công khai, cho nên nếu người dân muốn tìm hiểu đất này có đang trong quy hoạch như thế nào hay không thì có thể tìm hiểu bằng các phương thức sau.
– Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
Trong trường hợp đất đã có sổ thì thông thường thông tin quy hoạch vẫn sẽ được ghi trực tiếp ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua đất có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình không để tiến hành thực hiện mua đất.
– Nhờ công ty nhà đất, dịch vụ ở địa phương kiểm tra quy hoạch.
Do những công ty làm việc trong lĩnh vực nhà đất ở địa phương là những người làm kinh doanh dựa trên đất đai cho nên họ cũng sẽ nắm được vấn đề quy hoạch ở địa phương này, việc hỏi công ty kinh doanh lĩnh vực nhà đất ở địa phương sẽ giúp nắm được thông tin quy hoạch một cách nhanh chóng, dễ dàng hơn.
– Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương mà nắm được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan nhà nước quản lý đất đai ở địa phương cho nên họ là bên nắm rõ nhất việc đất đai đang nằm trong quy hoạch như thế nào, cho nên người dân khi đến phòng Tài nguyên và Môi trường hỏi sẽ có được thông tin chính xác cho mình.
Và để chắc chắn xác thực hơn, người mua đất có thể xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình định mua, việc này sẽ giúp có được thông tin đảm bảo chính xác và rõ ràng. Tuy nhiên về mặt thời gian thì có thể sẽ lâu do thời gian để có chứng chỉ xác nhận là sẽ là từ 10-15 ngày tùy từng địa phương.
Có nhiều cách để xác định việc đất đai có đang nằm trong quy hoạch không, hay thuộc diện quy hoạch nào, bạn có thể lựa chọn cách thức phù hợp và thuận tiện nhất với mình.
Có nên mua đất trong quy hoạch không?
Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.
Tùy vào mục đích sử dụng mà có thể đưa ra lựa chọn cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.
Khi mua phải đất quy hoạch có kiện được không?
Nếu chẳng may mua phải đất dính quy hoạch, người dân sẽ được trả lại đất đã mua trong 2 trường hợp sau:
1. Hợp đồng chuyển nhượng có cam kết đất không thuộc quy hoạch
Thông thường trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng sẽ cam kết đất không nằm trong quy hoạch và đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.
Như vậy, nếu trong hợp đồng mua bán đất có cam kết đất như trên nhưng sau đó người mua phát hiện đất thuộc quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì người mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền cho mình. Nếu bên bán không thực hiện thì bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
2. Hợp đồng không quy định nhưng người bán đồng ý nhận lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho người mua (trường hợp này rất ít khi xảy ra trên thực tế).
Nếu không thuộc một trong hai trường hợp nêu trên, người dân khi mua phải đất quy hoạch sẽ không thể trả lại đất đã mua. Bởi nội dung hợp đồng là do hai bên tự thỏa thuận, trừ khi người mua có bằng chứng về việc bị bên bán lừa dối.
Tóm lại, khi mua phải đất quy hoạch có quyền khởi kiện khi trong hợp đồng mua bán đất có cam kết đất không dính quy hoạch nhưng sau đó người mua phát hiện đất thuộc quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì người mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền cho mình. Nếu bên bán không thực hiện thì bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dịch vụ tra cứu thông tin quy hoạch nhanh chóng năm 2022
- Tư vấn mua đất có quy hoạch mở rộng đường giao thông
- Lập kế hoạch quy hoạch sử dụng đất có phải lấy ý kiến của nhân dân
Thông tin liên hệ:
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Năm 2022, khi mua phải đất quy hoạch có kiện được không?”. Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn về thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất hay tìm hiểu quy định pháp luật về điều kiện để được gia hạn thời gian sử dụng đất… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsu
Câu hỏi thường gặp
Đối với trường hợp đất quy hoạch có đầy đủ điều kiện theo quy định ở điều 188 Luật Đất đai 2013 về việc chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,… Thì người sở hữu đất quy hoạch cần phải đáp ứng một số điều kiện dưới đây:
Sở hữu giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai;
Đất đai không đang trong quá trình tranh chấp căng thẳng;
Đất đai không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án;
Đất đai còn trong thời hạn sử dụng.
– Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
– Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
– Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
– Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai về điều kiện được bồi thường về đất thì người sử dụng đất được bồi thường khi có đủ các điều kiện sau đây:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận); hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
