Quy định về hạn mức đất ở nông thôn

Mặc dù nông thôn thường có diện tích đất tương đối lớn khác xa so với thành thị. Các ngôi nhà tại nông thôn đa phần xây trên đất rộng và kết hợp với vườn ao để sinh sống. Dù nhiều nhưng do quỹ đất có hạn nên ở nông thôn thì đất cũng chỉ được giao và công nhận theo hạn mức mà nhà nước đã quy định. Vậy hiện nay quy định về hạn mức đất ở nông thôn như thế nào? Cách xác định diện tích đất ở nông thôn được công nhận khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất? Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất vượt hạn mức không? Để làm rõ hơn về vấn đề này, Luật sư 247 xin giới thiệu bài viết “Hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013 
• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
• Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT
• Thông tư 28/2014/TT-BTNMT

Đất ở nông thôn là gì?

Theo Điểm 2.1 “đất ở” tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định:

“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.”

Đất ở nông thôn là một trong các loại đất ở theo quy định trên. Bên cạnh đó theo Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định về đất ở nông thông như sau:

“Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

– Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Quy định về hạn mức đất ở nông thôn

Trong các văn bản pháp luật về đất đai không có quy định về khái niệm hạn mức đất ở là gì, tuy nhiên trên thực tiễn ta có thể hiểu hạn mức đất ở được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở và người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. Nếu ngoài hạn mức (vượt hạn mức đất ở) thì được công nhận với mục đích sử dụng khác (với trường hợp vượt hạn mức công nhận đất ở) hoặc chỉ giao phần đất ở tương ứng với hạn mức quy định cho người sử dụng đất sử dụng thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất.

Hạn mức đất ở bao gồm hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất ở.

Hạn mức giao đất ở tại nông thôn

Hạn mức đất ở là khác nhau ở mỗi địa phương, do thực trạng đất đai ở các khu vực là khác nhau nên tùy theo quy hoạch phát triển và quỹ đất ở từng địa phương, hạn mức đất ở sẽ được điều chỉnh cho phù hợp.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai quy định về hạn mức giao đất ở tại nông thông như sau:

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”

Theo đó có thể thấy thẩm quyền quy định về hạn mức đất ở tại nông thôn sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Dựa trên điều kiện, tập quán tại địa phương để quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.

Hạn mức công nhận đất ở tại nông thôn trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

Đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định ở trên; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định trên;

– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo các trường hợp trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung

– Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó.

Xác định diện tích đất ở nông thôn dựa trên hạn mức đất ở

Với đất ở thôn thường thì diện tích đất ở được công nhận quyền sử dụng đất ở sẽ được xác định theo hạn mức đất ở quy định tương ứng với địa phương đó.

Nếu vượt quá hạn mức quy định thì chỉ được công nhận phần trong hạn mức là đất ở, còn nếu nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức thì diện tích đất ở được xác định sẽ là toàn bộ diện tích mảnh đất đó. Phần vượt hạn mức sẽ được công nhận tương ứng với loại đất vượt hạn mức không phải là đất ở.

Với trường hợp đất ở kết hợp với vườn ao, căn cứ theo Khoản 4 và Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định diện tích đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao theo đó:

“ 4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.”

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn về “Quy định về hạn mức đất ở nông thôn”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có các thắc mắc về các trường hợp bị thu hồi đất, thẩm quyền thu hồi và giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, cũng như các vấn đề pháp lý khác liên quan đến đất đai ; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Mời bạn xem thêm

• Quy định hạn mức chuyển sang đất ở
• Hạn mức đất nông nghiệp theo quy định?
• Đất lúa quy hoạch đất ở như thế nào?

Câu hỏi thường gặp