Chào Luật sư, tháng 5/2022 vừa qua, tôi đã xin cấp phép và xây dựng một khu nhà trọ khoảng 30 phòng tại Quận 8 Thành phố Hồ Chí Minh; nhằm mục đích cho thuê trọ. Do lần đầu kinh doanh về nhà trọ; nên luật sư cho tôi hỏi kinh doanh cho thuê nhà có chịu thuế không? nếu có thì luật sư có thể cho tôi biết về quy định mới về thuế cho thuê nhà mới năm 2022 được không ạ. Tôi chân thành cảm ơn Luật sư rất nhiều.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Kinh doanh nhà trọ là một lĩnh vực chưa bao giờ là hết nóng sốt cả. Khi lượng người lao động đi làm ngày càng tăng; và họ cần một nơi để ở thì nhà trọ dường như là một lựa chọn hoàn hảo. Tuy nhiên đối với những người đang có ý định kinh doanh nhà trọ thì việc kinh doanh này chưa bao giờ là dễ dàng; và có nhiều thứ phải khiến họ bận tâm; và trong đó có việc đóng thuế.
Để có thể tìm hiểu về vấn đề quy định mới về thuế cho thuê nhà mới năm 2022 . Luatsu247 mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
- Thông tư 40/2021/TT-BTC
- Công văn 2626/TCT-DNNCN
- Thông tư 219/2013/TT-BTC
- Nghị định 139/2016/NĐ-CP
- Nghị định 22/2020/NĐ-CP
Cho thuê nhà là gì?
Cho thuê nhà chính là hành vi mà bạn ký kết hợp đồng về cho thuê tài sản. Theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định về về hợp đồng về nhà ở như sau:
– Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản; bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán; hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung; sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán; cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá; thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán; cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên; nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Thuê nhà là một loại giao dịch đặc biệt trong quan hệ dân sự trong đời sống hằng ngày; và đòi hỏi phải có tính chính xác cao khi thỏa thuận về quyền; và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà; và dựa vào nó; mà khi xảy ra tranh chấp các bên sẽ giải quyết mẫu thuẫn với nhau trên cơ sở hợp đồng. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản; nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.
Thuế cho thuê nhà là gì?
Thuế cho thuê nhà là gì? Cho thuế nhà vẫn sẽ phải nộp một số loại thuế nhất định theo quy định của pháp luật. Một số loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà là:
– Thuế môn bài: Hay còn gọi là lệ phí môn bài; là một loại thuế trực thu mà tổ chức sản xuất; kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; và hộ gia đình; cá nhân hoạt động sản xuất; kinh doanh phải nộp định kỳ hàng năm dựa trên vốn điều lệ/vốn đầu tư (đối với tổ chức); hoặc doanh thu theo năm (đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh).
– Thuế thu nhập cá nhân: Hiện nay, chưa có định nghĩa chính xác; cụ thể về thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN). Tuy nhiên, dựa trên các quy định của pháp luật được ghi nhận tại Luật thuế thu nhập cá nhân; các Nghị định, Thông tư hướng dẫn; có thể hiểu: Thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu; tính trên thu nhập của người nộp thuế sau khi đã trừ các thu nhập miễn thuế; và các khoản được giảm trừ gia cảnh.
– Thuế giá trị gia tăng: Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hoá; dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất; lưu thông đến tiêu dùng.
Quy định mới về thuế cho thuê nhà mới năm 2022
Thứ nhất, Thuế môn bài:
Theo quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP thì:
– Cá nhân, nhóm cá nhân kinh doanh (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.
– Người nộp lệ phí môn bài đang hoạt động có văn bản gửi cơ quan thuế quản lý trực tiếp hoặc cơ quan đăng ký kinh doanh về việc tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch (từ ngày 01/01 đến ngày 31/12) không phải nộp lệ phí môn bài năm tạm ngừng kinh doanh với điều kiện: Văn bản xin tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh gửi cơ quan thuế hoặc cơ quan đăng ký kinh doanh trước thời hạn phải nộp lệ phí theo quy định (ngày 30/01 hàng năm); và chưa nộp lệ phí môn bài của năm xin tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh.
– Trường hợp tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh không đảm bảo điều kiện nêu trên thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm.
Thứ hai, Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng:
Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC và Thông tư 100/2021/TT-BTC thì:
– Một: Xác định cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản như cho thuê nhà.
– Hai: Xác định cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
- Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch
- Trường hợp bên thuê nhà đã trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê nhà dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
So với quy định cũ tại thì tại quy định về hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm đã có sự thay đổi rõ rệt cụ thể:
“Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản”.
Thành ” Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch“.
Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 3 năm 2021 đến hết tháng 9 năm 2021. Doanh thu nếu tính từ tháng 3 năm 2021 đến hết tháng 9 năm 2021 là 70 triệu đồng cho 7 tháng. Như vậy hợp đồng thuê nhà được xác định là dưới 1 năm và thu nhập dưới 100 triệu nên ông B sẽ thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy đối với quy định mới này được cho là có lợi hơn cho những người làm nghề cho thuê nhà. Bởi không cho thuê được nhà mà vẫn phải đóng thuế thì quả thật là bất lợi đối với những người đang kinh doanh nhà cho thuê.
Căn cứ tính thuế cho thuê nhà
Thứ nhất, Thuế môn bài:
Theo quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP và Nghị định 22/2020/NĐ-CP thì:
– Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.
Lưu ý: Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC Doanh thu được tính như sau:
– Là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân năm trước liền kề của hoạt động sản xuất; kinh doanh (không bao gồm hoạt động cho thuê tài sản) của các địa điểm kinh doanh.
– Cá nhân đã giải thể, tạm ngừng kinh doanh sau đó ra kinh doanh trở lại không xác định được doanh thu của năm trước liền kề thì doanh thu làm cơ sở xác định mức thu lệ phí môn bài là doanh thu của năm tính thuế của cơ sở sản xuất, kinh doanh cùng quy mô, địa bàn, ngành nghề.
Thứ hai, Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng:
Căn cứ tính thuế cá nhân kinh doanh cho thuê nhà là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.
Thứ nhất, Doanh thu tính thuế:
– Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với cá nhân kinh doanh là doanh thu từ tiền cho thuê nhà không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Thứ hai, Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:
- Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN áp dụng chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề theo hướng dẫn tại Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Thứ ba, Xác định số thuế phải nộp:
- Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
- Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
| STT | Danh mục ngành nghề | Tỷ lệ % tính thuế GTGT | Thuế suất thuế TNCN |
| 2. | Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu | ||
| – Cho thuê tài sản gồm: + Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú; + Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; + Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ; | 5% | 5% |
Như vậy,
- Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
- Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Mời bạn xem thêm
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất khai hoang mới năm 2022
- Những giấy tờ cần mang theo khi đi ô tô năm 2022
- Mã QR trên bằng lái xe có làm giả được không?
- Cách xi nhan khi đi qua vòng xuyến
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Quy định mới về thuế cho thuê nhà mới năm 2022″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hợp pháp hóa lãnh sự Hà Nội; khai giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
