Xin hỏi luật sư tôi mua căn hộ chung cư 78m2, vay ngân hàng thời hạn 15 năm, 500 triệu. Sổ đỏ ngân hàng đang giữ. Vậy tôi có được bán căn nhà khi ngân hàng đang giữ sổ đỏ không?
Cảm ơn câu hỏi của bạn. Việc thế chấp tài sản là nhà đất để vay vốn Ngân hàng hiện nay diễn ra rất phổ biến. Đặc biệt với tài sản lớn như ngôi nhà. Tuy nhiên có ít người biết được việc mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng có được không? Cũng như thủ tục mua bán diễn ra như thế nào? Do đó, Luật sư X xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Có được bán nhà khi ngân hàng đang giữ sổ đỏ không?“. Mong rằng những thông tin trong bái viết này sẽ giải đáp được thắc mắc của bạn. Mời bạn đọc tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Vay thế chấp ngân hàng là gì?
Theo điều 317 đến 327 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; là việc một bên (bên có nghĩa vụ) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà không giao tài sản cho bên nhận thế chấp (bên có quyền).
Vay thế chấp là hình thức cho vay có tài sản đảm bảo, chỉ có các ngân hàng thương mại được phép thực hiện nghiệp vụ cho vay thế chấp này. Tài sản đảm bảo đa dạng bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở (sổ hồng, sổ đỏ), giấy chứng nhận sở hữu xe ô tô, giấy chứng nhận giấy tờ có giá như sổ tiết kiệm, chứng nhận sở hữu cổ phẩn,…
Khi thế chấp các tài sản này cho ngân hàng thì ngân hàng chỉ giữ các bản chính giấy chứng nhận sở hữu này chứ không giữ trực tiếp tài sản; mà người vay (chủ sở hữu) vẫn được quyền sử dụng để ở; khai thác cho thuê bình thường; ngoại trừ không được cầm cố cho ngân hàng khác hoặc chuyển nhượng cho người khác.
Khi người vay không thực hiện việc trả nợ gốc và lãi đầy đủ như cam kết trong hợp đồng tín dụng ký với ngân hàng thì ngân hàng được toàn quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ, phần còn dư sau khi thu đủ nợ gốc và lãi, phí phạt… sẽ chuyển trả lại cho chủ sở hữu tài sản đó.
Có được bán nhà khi ngân hàng đang giữ sổ đỏ không?
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Có được bán nhà khi ngân hàng đang giữ sổ đỏ không?
Nhà, căn hộ không thuộc các trường hợp tài sản được bán, trao đổi, thế chấp trừ một số trường hợp nhất định theo quy định.
Theo căn cứ trên thì bên thế chấp sẽ không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp là nhà, căn hộ; trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy bạn sẽ không được bán nhà đất của bạn cho người khác nếu không được ngân hàng đồng ý.
Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào ?
Để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bên mua và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
Bước 1: Ký cam kết giữa các bên
Ký cam kết giữa 3 bên( bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân; sổ hộ khẩu; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Bước 3: Nộp thuế
Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Sang tên các giấy tờ
Bạn cần tiến hành thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
– Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
– Đơn đề nghị đăng ký biến động
– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Có được bán nhà khi ngân hàng đang giữ sổ đỏ không?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Xây nhà ở kín mảnh đất của mình: người dân có được phép?
- Xây nhà trái phép bị xử lý như thế nào?
- Hành vi sử dụng người lao động dưới 16 tuổi bị xử phạt ra sao?
Câu hỏi thường gặp
Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rất rộng. Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá; có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.
Tuỳ từng trường hợp, các bên có thể thoả thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp. Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bộ một bất động sản để thế chấp thì các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản; động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp; trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Khi đối tượng thế chấp là một tài sản được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thể chấp. Hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản thế chấp chỉ thuộc tài sản thế chấp khi các bên có thoả thuận hoặc ttong những trường hợp pháp luật có quy định.
Vay ngân hàng thường kèm theo đó bạn phải có tài sản thế chấp để bảo đảm. Khi người vay không thực hiện việc trả nợ gốc và lãi đầy đủ như cam kết trong hợp đồng tín dụng ký với ngân hàng thì ngân hàng được toàn quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ. Phần còn dư sau khi thu đủ nợ gốc và lãi, phí phạt… sẽ chuyển trả lại cho chủ sở hữu tài sản đó.
