Chào luật sư! Tôi đã đọc bài viết Điều kiện mua nhà ở xã hội của Luật sư 247 và thấy rằng mình cũng là đối tượng đáp ứng đủ các điều kiện đó. Tôi cũng có ý định mua nhà ở xã hội; tuy nhiên chỗ tôi ưng ý vẫn đang xây chưa hoàn thiện; vậy có thể mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không? Và theo nguyên tắc thì có được bán lại hay cho người khác thuê; mượn nhà ở xã hội không? Rất mong luật sư tư vấn cho tôi về các vấn đề Bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định? Tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi! Luật sư 247 xin tư vấn về Bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định? như sau:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Trước khi tìm hiểu vấn đề bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thì cần xác định các nguyên tắc của việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể như sau:
Nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội 1
Việc cho thuê, cho thuê mua; bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật Nhà ở 2014; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này; chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập; thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
Nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội 2
Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
- Không được bán, cho thuê lại; cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu; thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
- Không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm; kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở;
- Được bán lại nhà ở này; theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm; kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua; tiền thuê mua và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập theo quy định. Trường hợp bán cho đối tượng được mua nhà ở xã hội; thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm; thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp trong thời hạn 05 năm; kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền; mà có nhu cầu bán nhà ở này; thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội; nếu đơn vị đó không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm; thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình; cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua; mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường; cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua; tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập theo quy định.
Nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội 3
Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua; bán nhà ở xã hội không đúng quy định; thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê; thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền thuê; tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật Nhà ở 2014.
Bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội là tài sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở; có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
- Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định; và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông; cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán; cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này; trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán; trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư.
Bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẵn có
Việc cho thuê, cho thuê mua; bán nhà ở xã hội có sẵn phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
- Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua; để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng; hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán; cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua; thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán; cho thuê, cho thuê mua; trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư;
- Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở 2014.
Quy định khác
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện như: chưa có giấy phép xây dựng; hay chưa hoàn thành phần xây móng;… thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính;
Việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở 2014. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện như hoàn thành việc xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng; đã thông báo của cơ quan quản lý nhà ở về việc nhà đủ điều kiện để bán, cho thuê, thuê mua; thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.
Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở; phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Có thể bạn quan tâm
- Mua nhà ở xã hội khi không thuộc đối tượng được hưởng chính sách
- Mẫu giấy xác nhận điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội mới nhất
- Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội mới nhất
Như vậy; người có nhu cầu hoàn toàn có thể mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai hoặc nhà ở xã hội sẵn có. Tuy nhiên cần lưu ý các vấn đề về hồ sơ dự án; thiết kế kỹ thuật hay công trình cụ thể để tránh mất tiền oan vào các dự án ma; đặc biệt là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về “Bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định?“. Hy vọng bài viết hữu ích với bạn đọc! Mọi vấn đề pháp lý cần giải đáp vui lòng liên hệ Luật sư 247: 0833 102 102
Câu hỏi thường gặp
Bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm các loại nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; và nhà ở xã hội sẵn có. Việc mua ban, cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 63 và nhà ở xã hội sẵn có quy định tại khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở 2014.
Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ Khoản 10 Điều 11 Nghị định 49/2021/NĐ-CP, có quy định:
Thời hạn vay: Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
