Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Lý Vũ, hiện nay 2 vợ chồng tôi sau nhiều năm tích góp đã dư ra được một khoản tiền, chúng tôi quyết định cuối năm nay sẽ mua một căn hộ chung cư ở Hà Nội. Hiện tôi cả vợ đều đang tìm hiểu các thủ tục cũng nhưng các quy định có liên quan khi mua bán nhà. Đặc biệt là về hợp đồng mua bán căn hộ ra sao tôi vẫn chưa rõ, không biết trong hợp đồng này sẽ có những nội dung gì. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi Hợp đồng mua bán căn hộ là gì không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư 247. Để giải đáp vấn đề “Hợp đồng mua bán căn hộ là gì?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP
Hợp đồng mua bán căn hộ là gì?
Đây là mẫu hợp đồng được tạo ra khi có sự thỏa thuận, thống nhất giữa bên bán và bên mua. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ này đề cập chi tiết thông tin lý lịch hai bên, nêu rõ quyền lợi và trách nhiệm của các bên. Đảm bảo quá trình mua bán diễn ra thuận lợi đúng theo quy định của pháp luật. Khi làm thủ tục mua bán chung cư bắt buộc bạn phải có hợp đồng mua bán chung cư. Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện đang được ban hành theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản. Bên bán tiến hành thực hiện chuyển quyền sở hữu cho bên mua và bên mua chuyển tiền trả người bán.
Hiện nay, có hai loại mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được sử dụng phổ biến hiện nay bao gồm hợp đồng mua bán giữa các cá nhân và hợp đồng mua bán giữa nhà đầu tư, cá nhân với tổ chức khác. Đối với loại hợp đồng thứ 2, căn hộ chung cư còn có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Đối với mẫu hợp đồng ký kết cùng chủ đầu tư bên cạnh những nội dung cơ bản cần có thêm những nội dung khác bao gồm: diện tích sở hữu của chủ nhân căn hộ, diện tích sàn xây dựng, kinh phí bảo trì, mức phí và nguyên tắc điều chỉnh phí quản lý và vận hành chung cư,…. Đặc biệt, đi kèm hợp đồng cần có bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ, mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt.
Nội dung trong hợp đồng mua bán căn hộ gồm những gì?
Để quá trình ký kết hợp đồng diễn ra thuận lợi, không gặp những rủi ro đáng tiếc bạn cần nắm vững các nội dung có trong hợp đồng như:
Thông tin của bên mua bán
Trong hợp đồng mua bán chung cư phải có đầy đủ thông tin của bên mua bán. Bạn cần nắm được thông tin của người đại diện ký hợp đồng chính xác hay chưa, có phải người đại diện hợp pháp cho dự án căn hộ chung cư hay không. Hay đó có phải người được chủ đầu tư ủy quyền không. Một số trường hợp lừa đảo hiện nay, nếu không tìm hiểu kỹ rất dễ bị lừa bởi người giả mạo đại diện của bên đầu tư. Như vậy việc mua bán căn hộ không có giá trị về mặt pháp lý sẽ khiến người mua phải chịu rủi ro cực kỳ lớn về tiền bạc.
Bên cạnh thông tin của người bán bạn cần kiểm tra lại các thông tin khác xem đã khớp hay chưa. Hợp đồng này sẽ là căn cứ trước pháp luật để đảm bxaro quyền lợi của bạn khi xảy ra bất kỳ tranh chấp nào. Thông tin trên hợp đồng sẽ được đảm bảo chính xác tuyệt đối.
Thông tin căn hộ
Không chỉ nắm vững thông tin về chủ đầu tư, người bán mà còn phải quan tâm đặc biệt đến những thông tin liên quan đến căn hộ chung cư muốn mua. Một số thông tin quan trọng không thể bỏ qua như giá trị hợp đồng, các loại thuế phí, hình thức thanh toán, thời gian bàn giao căn hộ, sổ hồng, các thiết bị bàn giao,…. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà. Vì vậy, khi xem mẫu hợp đồng mua bán chung cư cần đọc kỹ các thông tin có trong hợp đồng.
Điều kiện để căn hộ chung cư được đưa vào mua bán gồm những gì?
Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, các điều kiện để nhà ở được phép đưa vào giao dịch mua bán bao gồm:
(1) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giao dịch về nhà ở nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở;
(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện (2) và (3) vừa nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng quy định điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư:
– Đối với bên bán:
+ Phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
– Đối với bên mua:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư.
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có nhà chung cư.
+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
+ Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu được ủy quyền quản lý thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam.
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề hợp đồng mua bán nhà đất đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Hợp đồng mua bán căn hộ là gì?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về lệ phí hợp thửa đất,… Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm
- Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư năm 2022
- Trình tự, thủ tục mua bán căn hộ chung cư mini năm 2022
- Hợp đồng mua bán chung cư trả góp có cần công chứng hay không?
Câu hỏi thường gặp
Tại Điều 315 Luật Thương mại 2005 quy định:
Thông báo tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng
Bên tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc tạm ngừng, đình chỉ hoặc hủy bỏ hợp đồng. Trong trường hợp không thông báo ngay mà gây thiệt hại cho bên kia thì bên tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng phải bồi thường thiệt hại.
Bên mua muốn hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư thì phải thông báo ngay cho chủ đầu tư biết về việc này.
Trong trường hợp không thông báo ngay mà gây thiệt hại cho bên kia thì bên tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng phải bồi thường thiệt hại.
Về vấn đề này tại Điều 425 và khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 có nêu:
Điều 425. Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện
Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
…
Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng
…
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
…
Theo quy định tại khoản 2 Điều 427 nêu trên thì khi hủy bỏ hợp đồng thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ở đây lưu ý là hoàn trả lại lại cho nhau chứ không phải chuyển nhượng.
Mặt khác, khoản tiền bồi thường là khoản yêu cầu do phía Chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nên việc nhận lại tài sản (tiền) và thêm khoản bồi thường không phải là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân nên không phải nộp các chi phí liên quan đến chuyển nhượng.
Căn cứ vào Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán căn hộ như sau:
Hủy bỏ hợp đồng
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
