Xin chào Luật sư! Luật sư cho em hỏi: Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất khi đất chưa làm thủ tục xóa thế chấp? Em có một mảnh đất đưa đi thế chấp tại ngân hàng và đã có đăng ký thế chấp. Hiện sau khi hoàn trả khoản vay thì em được trả lại giấy chứng nhận cùng với hợp đồng giải chấp. Tuy nhiên, mình chưa liên hệ để đăng ký xóa thế chấp. Không biết là trường hợp này mình muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này thì có được hay không? Rất mong nhận được sự phản hồi của Luật sư! Xin cảm ơn
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Luật sư X sẽ giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Căn cứ pháp luật
Nội dung tư vấn
Khi tiến hành vay tiền tại ngân hàng và thế chấp quyền sử dụng đất trong ngân hàng; trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn sẽ thể hiện biến động đó là đang thế chấp tại ngân hàng. Sau khi đã tiến hành hoàn trả khoản vay; được trả lại Giấy chứng nhận cùng hợp đồng giải chấp; bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ để tiến hành thủ tục xóa chấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu không tiến hành xóa chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thì thông tin về thửa đất của bạn trên Văn phòng đăng kí đất đai vẫn là đang là tài sản bảo đảm của một giao dịch khác; dẫn đến việc không thể chuyển nhượng hay tặng cho, định đoạt được tài sản đó.
Hồ sơ chuẩn bị xóa thế chấp được tiến hành thế nào?
Hồ sơ cần chuẩn bị để xóa thế chấp theo quy định tại điều 47 nghị định 102/2017/NĐ-CP bao gồm:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký (01 bản chính);
- Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm; hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu); trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;
- Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm; mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
- Giấy tờ tùy thân như: Chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu/sổ hộ khẩu (bản sao có công chứng, chứng thực).
Chuẩn bị hồ sơ đã nộp và nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai; Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung xóa đăng ký; và thời điểm đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận. Sau khi ghi vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận; thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký. Như vậy, sau khi tiến hành xóa thế chấp; thì bạn có thể giao dịch chuyển nhượng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Xem thêm: Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chuyển nhượng đất đai
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Điều kiện để chuyện nhượng quyền sử dụng đất đó là:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Đất không có tranh chấp.
- Còn thời hạn sử dụng đất.
- Đất không thuộc trường hợp đang nằm trong quy hoạch.
- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, khi đáp ứng đủ những điều kiện như trên thì bạn có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 1. Làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của bộ luật dân sự 2015, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”
Trong quy định của Luật đất đai 2013 quy định cụ thể hình thức của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng này phải được lập thành văn bản và phải được công chứng tại văn phòng công chứng; hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất theo quy định của pháp luật.
Bước 2. Tiến hành đăng ký sang tên bất động sản
Sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuẩn bị hồ sơ để tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Hồ sơ cần chuẩn bị theo quy định của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( bản gốc).
- Giấy xác nhận tình trạng bất động sản ( đất có tranh chấp hay không; đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính hay chưa)
- Giấy tờ tùy thân như:
- Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu (bản sao, có công chứng hoặc chứng thực).
- Sổ hộ khẩu. ( bản sao, có công chứng hoặc chứng thực).
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tiến hành nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền để tiến hành sang tên quyền sử dụng đất.
Bước 3. Nộp hồ sơ.
Tiến hành nộp hồ sơ đã chuẩn bị ở Văn phòng đăng kí đất đai cấp huyện nơi có đất, nhiệm vụ của Văn phòng đăng kí đất đai:
- Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
- Ra thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính và yêu cầu người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính ở chi cục thuế.
- Nhận lại biên lai hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hoàn thiện hồ sơ ban đầu.
- Nhận kết quả theo giấy hẹn theo thủ tục hành chính.
Thời gian đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày (theo điểm b khoản 2 điều 61 nghị định 43/2014).
Bước 4. Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi tiến hành chuyển nhượng
- Thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân = giá chuyển nhượng bất động sản x 2%
(Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2014 )
Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản mà được miễn thuế. Căn cứ vào khoản 1, 2 điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2014.
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Như vậy, nếu bạn thuộc trường hợp trên thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Nếu không thuộc trường hợp trên thì bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2%.
- Lệ phí trước bạ.
Đối với nhà, đất mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%.
Lệ phí trước bạ= diện tích đất x giá đất x 0,5%
(Giá đất ở mỗi nơi là khác nhau do từng tỉnh thành phố quy định khác nhau)
Trong trường hợp này khi chuyển nhượng bất động sản, bạn phải nộp lệ phí trước bạn với thuế suất là 0,5 % theo quy định của pháp luật.
- Một số lệ phí khác như: phí công chứng, phí đo đạc địa chính, phí cấp sổ.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dịch vụ xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
- Thủ tục trích lục Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/ sổ hồng)
Trên đây là bài viết tư vấn của chúng tôi về “Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất khi đất chưa làm thủ tục xóa thế chấp“. Nếu có thắc mắc gì cần hỗ trợ xin vui lòng liên hệ: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
– Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ: Văn đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa;
– Cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp: Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo.Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
