Thông báo chậm bàn giao nhà mới 2023

Hiện nay, chậm bàn giao nhà đất là vấn đề thường thấy trong việc mua bán bất động sản. Việc này có thể được hiểu là việc đã đến hạn hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở về thời hạn giao nhà nhưng bên bán lại không thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà cho bên mua. Điều này đã làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của bên mua nhà. Pháp luật đất đai hay là pháp luật bất động sản, nhà ở có quy định rõ ràng về việc bàn giao nhà. Tuy nhiên, không phải ai cũng có những hiểu biết cụ thể về nó. Vậy điều kiện bàn giao nhà là gì? Nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền của người mua nhà ra sao? Thông báo chậm bàn giao nhà được quy định như thế nào? Hướng xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ra sao? Hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ thực sự hữu ích đối với bạn để bạn có thể vận dụng vào trong cuộc sống.

Căn cứ pháp lý

• Luật Kinh doanh bất động sản 2014
• Bộ luật Dân sự 2015
• Nghị định 139/2017/NĐ-CP

Điều kiện bàn giao nhà

Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà phố nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép. Có thể kể đến các điều kiện sau:

Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi:

• Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
• Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
• Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà

Theo quy định tại Điều 123 Luật Xây dựng, hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.

Đồng thời, Luật phòng cháy, chữa cháy cũng nghiêm cấm việc nghiệm thu và đưa vào sử dụng công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại khi chưa đủ điều kiện bảo đảm về phòng cháy và chữa cháy.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư

Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ:

• Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Quyền của người mua nhà

Theo quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khách hàng khi mua nhà có những quyền sau:

• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
• Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

Thông báo chậm bàn giao nhà

Quy trình bàn giao nhà như sau:

Bước 1: Chuẩn bị danh mục các căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao

• Ban QLDA; Giám sát thi công; Nhà thầu chính kiểm tra các căn hộ nhà thầu đã hoàn tất theo điều kiện hợp đồng thi công xây lắp theo từng đợt thông báo của nhà thầu
• Nghiệm thu kỹ thuật các căn hộ đủ điều kiện bàn giao
• Lập danh mục cụ thể các căn hộ đã được nghiệm thu đủ điều kiện bàn giao và thông báo cho Bộ phận Kinh doanh và Tổ bàn giao tiếp nhận để bàn giao cho khách hàng.

Bước 2: Tiếp nhận các căn hộ đủ điều kiện bàn giao và thông báo cho khách hàng.

• Bộ phận Kinh doanh và Tổ bàn giao tiếp nhận danh mục các căn hộ đã hoàn tất đủ điều kiện bàn giao từ Ban Quản lý dự án
• Tổ Bàn giao kiểm tra lại tình trạng các căn hộ theo danh mục và xác nhận các căn hộ đã hoàn tất; đủ điều kiện bàn giao cho Bộ phận Kinh doanh để thông báo cho khách hàng
• Bộ phận Kinh doanh thông báo cho khách hàng có các căn hộ đã đủ điều kiện giao theo danh mục hoàn tất các thủ tục thanh toán với bộ phận kinh doanh; tài chính… để đủ điều kiện nhận căn hộ từ Tổ bàn giao
• Bộ phận Kinh doanh thống nhất lịch/kế hoạch giao nhận căn hộ với các khách hàng trong danh mục đã hoàn tất thủ tục tài chính và thông báo cho Tổ bàn giao chuẩn bị thủ tục giao nhận
• Tổ bàn giao kiểm tra và chuẩn bị sẵn sàng các biên bản giao nhận theo qui định cho từng căn hộ; phân công nhân viên đón tiếp từng khách hàng theo lịch/kế hoạch nhận được từ Bộ phận Kinh doanh.

Bước 3: Bàn giao căn hộ cho khách hàng

Trước khi khách hàng tới nhận căn hộ

• Tổ bàn giao chuẩn bị hồ sơ, biên bản bàn giao từng căn hộ theo lịch hẹn với khách hàng
• Nhân viên phụ trách bàn giao căn hộ cho khách hàng kiểm tra lần cuối về điều kiện vệ sinh; điện, nước, trang thiết bị sẽ bàn giao theo danh mục, chìa khóa căn hộ… bên trong các căn hộ chuẩn bị bàn giao cho khách.
• Tổ bàn giao phối hợp với các bộ phận bảo vệ, vệ sinh, nhà thầu, thang máy kiểm tra và đảm bảo tuyến dẫn khách đi kiểm tra căn hộ sẵn sàng, an toàn và sạch sẽ.

Tại Văn phòng bàn giao (sau khi kiểm tra căn hộ) 

Đối với khách hàng đồng ý tiếp nhận căn hộ:

• Nhân viên phụ trách bàn giao hướng dẫn khách hảng ký các biên bản giao nhận căn hộ
• Bàn giao chìa khóa, copy hồ sơ giao nhận, sổ tay cư dân, qui chế sử dụng chung cư… và hướng dẫn Khách hàng liên lạc với Ban Quản lý Chung cư để được trợ giúp khi dọn tới căn hộ và sinh hoạt tại chung cư.

Đối với khách hàng từ chối tiếp nhận căn hộ:

• Nhân viên phụ trách bàn giao hướng dẫn khách hàng ghi ý kiến từ chối tiếp nhận căn hộ vừa kiểm tra và các yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện căn hộ vào biên bản, phiếu yêu cầu sửa chữa.
• Nhân viên phụ trách bàn giao ghi nhận các ý kiến; yêu cầu của khách hàng; hẹn thông báo cho khách hàng tình trạng xử lý và thời gian hoàn tất sửa chữa và mời khách hàng tới kiểm tra; tiếp nhận bàn giao.

Chủ đầu tư sẽ bắt buộc phải bàn giao nhà đúng thời hạn và không được phép bàn giao chậm nếu bàn giao chận sẽ phải bồi thường hợp đồng. Nếu như chủ thầu bàn giao nhà chậm thì bạn có thể làm đơn yêu cầu trả lời về tiến độ bàn giao nhà:

Hướng xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Yêu cầu bồi thường thiệt hại

Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 BLDS 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:

• Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 BLDS 2015.
• Bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 BLDS 2015. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Lưu ý khi khởi kiện yêu cầu bồi thường

Thứ nhất, về yêu cầu khởi kiện

Khi có đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, người mua nên yêu cầu giải quyết luôn cả hai vấn đề bao gồm yêu cầu bàn giao nhà, đất và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng để tiết kiệm được thời gian và chi phí.

Thứ hai, về chứng cứ chứng minh khi nộp đơn khởi kiện

Trường hợp khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại thì ngoài những văn bản, tài liệu theo thủ tục luật định thì bên mua còn phải chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra do bên bán chậm bàn giao nhà, đất cụ thể:

• Hợp đồng thuê nhà để chứng minh cho việc vì bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao đúng hạn nên bên mua không có nhà ở theo dự tính phải đi thuê nhà làm bên mua thiệt hại một khoản về vật chất;
• Hợp đồng cho thuê tín dụng hay hợp đồng vay mượn để chứng minh cho việc vì  bên bán vi phạm nghĩa vụ ban giao nhà, đất đúng hạn làm cho thời gian mượn tiền kéo dài hơn so với thực tế làm tăng thêm số tiền lãi mà bên mua phải trả;
• Hợp đồng mua bán nhà để chứng minh cho việc thỏa thuận mua bán, bàn giao nhà, đất giữa các bên;
• Và các tài liệu, chứng cứ khác kèm theo (nếu có).

Khởi kiện

Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015).
• Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…)
• Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
• Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Trình tự, thủ tục khởi kiện

• Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết
• Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện
• Nộp tạm ứng án phí
• Tòa án kiểm tra, đánh giá hồ sơ, chuẩn bị xét xử.
• Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm (nếu có)
• Tòa án ban hành bản án/quyết định. Bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật và quyền, nghĩa vụ của các bên trong bản án phát sinh khi không có kháng cáo, kháng nghị.

Thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa án

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện cần có:

• Đơn khởi kiện (Điều 189 BLTTDS 2015). Có thể áp dụng theo mẫu đơn khởi kiện số 01 Điều 39 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP;

• Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm;
• Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
• Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Người khởi kiện nộp hồ sơ bằng hai cách đó là có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc qua đường bưu điện.

Bước 2: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện

• Khi nhận đơn khởi kiện, tòa án phải cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện
• Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện. Trường hợp đủ điều kiện thì quyết định thụ lý vụ án

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Lưu ý: Các trường hợp được miễn hoặc giảm tiền tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Phân công thẩm phán giải quyết, tiến hành hòa giải và chuẩn bị xét xử. Giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Thông tin liên hệ

Luật sư 247 đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thông báo chậm bàn giao nhà“. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề tư vấn pháp lý về vấn đề giá thu hồi đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp