Xin chào Luật Sư 247. Tôi tên là Minh Triều, gia đình tôi dự định sắp tới sẽ bán mảnh đất sau nhà. Nhà tôi thì gồm có 4 người bao gồm vợ chồng tôi cũng như hai con đều đủ 18 tuổi, tôi băn khoăn không biết khi bán đất như này thì liệu 2 cháu có phải ký tên hay không. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi thắc mắc nếu muốn bán đất cần chữ ký của những ai không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư 247. Để giải đáp thắc mắc “Theo quy định nếu muốn bán đất cần chữ ký của những ai?” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
Bán đất là gì?
Bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013)
Theo quy định nếu muốn bán đất cần chữ ký của những ai?
Trường hợp thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cá nhân bố mẹ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 thì sở hữu chung của vợ chồng (bố mẹ) trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
“Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng
1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”
Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp này bố mẹ sẽ có toàn quyền định đoạt bán mảnh đất đó mà không cần có sự đồng ý của bất cứ thành viên nào khác trong gia đình (con cái họ). Con cái không cần ký thì bố mẹ vẫn có quyền bán đất.
Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ Gia Đình ” (cả gia đình gồm bố mẹ và các con)
Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Tuy nhiên, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý.”
Ngoài ra theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”
Như vậy, khi Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình sử dụng đất thì cha mẹ chỉ được chuyển nhượng nếu được các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có đầy đủ tất cả chữ ký của thành viên trong gia đình được công chứng hoặc chứng thực.
Điều kiện bán đất đối với đất chuyển nhượng như thế nào?
Đối với bên chuyển nhượng
Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
– Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đối với bên nhận chuyển nhượng
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những ai không được nhận chuyển nhượng như sau:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, nếu anh/chị không thuộc trường hợp trên đây, thì có thể tiến hành nhận chuyển nhượng quyền sử đụng đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư 247 về vấn đề “Theo quy định nếu muốn bán đất cần chữ ký của những ai?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: tách sổ đỏ đồng sở hữu, tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư 247 để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng
- Hợp đồng mua bán đất có cần chữ ký của cả hai vợ chồng không ?
- Hợp đồng ủy quyền bán đất cần giấy tờ gì?
Câu hỏi thường gặp
Nếu vợ, chồng bán nhà, đất mà Sổ đỏ đứng tên cả hai vợ, chồng thì khi thực hiện thủ tục phải có sự đồng ý của cả hai người. Đồng nghĩa, khi ký vào hợp đồng mua bán phải có đầy đủ chữ ký của cả vợ hoặc chồng trừ trường hợp hai vợ chồng có ủy quyền.
Đặc biệt, nếu Sổ đỏ chỉ đứng tên một người do có thỏa thuận nhưng vẫn là tài sản chung của hai vợ, chồng thì khi bán vẫn cần có sự đồng ý và chữ ký của cả hai người. Nếu một trong hai bên không ký bán được thì cũng phải ủy quyền theo quy định.
– Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
– Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
– Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).
Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…
Thứ nhất, người ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất
Trường hợp người ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình không cần sự đồng ý của người ra ở riêng.
Thứ hai, người ra ở riêng có chung quyền sử dụng đất
Khi có chung quyền sử dụng đất thì việc ra ở riêng không làm thay đổi hay chấm dứt quyền của các thành viên này đối với thửa đất có chung quyền. Khi chuyển nhượng vẫn phải có sự đồng ý của người ra ở riêng (theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)
