Thế chấp tài sản là 1 biện pháp bảo đảm rất phổ biến; được sử dụng rộng rãi. Thông thường; mọi người thường sử dụng phương pháp thế chấp sổ đỏ để vay tiền ngân hàng; vừa có tiền vay để kinh doanh sản xuất; vừa lãi suất thấp;… Tuy nhiên hiện nay; từ khi có quy định mới; mọi người thường có xu hướng thế chấp sổ đỏ vay tiền của 1 cá nhân thay vì ngân hàng; vì vừa tiện lợi; không phải có nhiều thủ tục rườm rà;… Vậy thế chấp sổ đỏ vay tiền cá nhân theo quy định? được thể hiện như thế nào?
Mời bạn đọc cùng Luật sư 247 tìm hiểu về vấn đề Thế chấp sổ đỏ vay tiền cá nhân theo quy định?
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Thế chấp sổ đỏ được hiểu như thế nào?
Để trả lời cho câu hỏi trên; ta cần trả lời câu hỏi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sổ đỏ có được coi là tài sản thế chấp không?
Thế chấp là việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (quyền sử dụng đất) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ (vay tiền).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không phải là tài sản có thể đem ra thế chấp. Đây chỉ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất.
Tài sản dùng để thế chấp là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đối với thửa đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận mới được coi là tài sản dùng để thế chấp.
Mọi người cần lưu ý; hiểu rõ 2 khái niệm này để tránh nhầm lẫn trong giao kết hợp đồng hoặc những tranh chấp không đáng có.
Như vậy; việc thế chấp sổ đỏ được hiểu là việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp sổ đỏ vay tiền cá nhân
Vấn đề 1 của thế chấp sổ đỏ vay tiền cá nhân
Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất?
Từ ngày 15/5/2021, Nghị định 21/2021/NĐ-CP cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất thay vì chỉ có tổ chức tín dụng như trước đây.
Người nhận thế chấp phải đáp ứng ít nhất 3 điều kiện:
- Là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự.
- Việc nhận thế chấp không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
- Các mức lãi không được vượt quá giới hạn của pháp luật.
Việc nhận thế chấp của cá nhân và ngân hàng giống nhau ở một số điểm liên quan điều kiện thế chấp: phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số đỏ); đất không có tranh chấp; hợp đồng thế chấp phải được công chứng; 2 bên phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Vấn đề 2 của thế chấp sổ đỏ vay tiền cá nhân
1 số cá nhân do thiếu hiểu biết thường nhầm lẫn rằng; 2 bên chỉ cần giao kết hợp đồng là hoàn thành thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên; căn cứ khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP; thì thế chấp quyền sử dụng đất là 1 trong các trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định; chỉ khi nào đăng ký thì mới phát sinh hiệu lực.
Căn cứ Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định; người yêu cầu đăng ký thế chấp phải nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Ngoài hợp đồng thế chấp; hai bên phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ khác. Hồ sơ gồm:
- phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp,
- hợp đồng thế chấp có công chứng,
- bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
- văn bản ủy quyền (nếu có).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ; Văn phòng đăng ký đất đai sẽ giải quyết và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.
Tiếp theo; Việc thế chấp quyền sử dụng đất là bắt buộc công chứng theo quy định.
Căn cứ Khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng; chứng thực.
Việc công chứng; chứng thực không chỉ làm mối quan hệ thế chấp chặt chẽ về mặt pháp lý; mà còn bảo đảm quyền lợi cho các bên sau khi thỏa thuận; hạn chế những rủi ro từ hợp đồng, giao dịch;… Nếu không công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu và không có giá trị pháp lý.
Vấn đề 3 của thế chấp sổ đỏ vay tiền cá nhân
Lãi suất thế chấp cho cá nhân được tính thế nào?
Với cá nhân nhận thế chấp; cách tính lãi suất sẽ căn cứ theo điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. Lãi suất được tính dựa theo nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên; tuy nhiên không được vượt quá 20% của khoản tiền vay. Nếu lãi suất theo thỏa thuận vượt quá 20% thì số vượt quá không có hiệu lực. Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi nhưng không xác định rõ lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 10%/năm.
Đối với tổ chức tín dụng; lãi suất sẽ được thỏa thuận dựa trên cung cầu vốn thị trường; nhu cầu vay vốn và mức độ tín nhiệm của khách hàng; không có mức lãi suất tối đa, trừ một số ngân hàng nhà nước.
Vấn đề 4 của thế chấp sổ đỏ vay tiền cá nhân
Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015; người nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; người nhận thế chấp có thể xử lý tài sản đó theo các phương thức sau:
- Bán đấu giá tài sản
- Tự bán tài sản
- Nhận chính tài sản đó
- Phương thức hợp lệ khác
Vì vậy; nếu bên nhận thế chấp tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thì bên thế chấp hoàn toàn có quyền khởi kiện theo quy định. Bên nhận thế chấp chỉ có quyền xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Phương thức xử lý tài sản phải được quy định trong thỏa thuận giữa các bên. Đồng thời, khi xử lý tài sản; bên nhận thế chấp phải thông báo cho bên thế chấp biết.
Việc bên thế chấp tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi trái pháp luật. Khi đó; bên thế chấp hoàn toàn có quyền khởi kiện; yêu cầu tòa án tuyên việc tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ 3 là trái pháp luật; đồng thời, trả lại tài sản cho bên thế chấp.
Vấn đề 5 của thế chấp sổ đỏ vay tiền cá nhân
Đã đăng ký biện pháp bảo đảm thì 2 bên không thể tự giải chấp quyền sử dụng đất mà không cần ra công chứng. Thay vào đó; Việc xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo thủ tục của pháp luật.
Hồ sơ giải chấp nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (nếu là tổ chức) hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (nếu là hộ gia đình, cá nhân). Người đăng ký giải chấp phải chuẩn bị hồ sơ gồm:
- phiếu yêu cầu xóa đăng ký,
- văn bản đồng ý xóa đăng ký hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận thế chấp,
- bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
- văn bản ủy quyền (nếu có).
Sau khi tiếp nhận hồ sơ; văn phòng đăng ký đất đai sẽ giải quyết yêu cầu. Thời gian giải quyết không quá 3 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Có thể bạn quan tâm
- Bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản chung vợ chồng theo quy định?
- Đầu tư tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật?
- Nhà đang thế chấp ngân hàng có được cho thuê không ?
Như vậy; 1 lần nữa khẳng định thế chấp sỏ đỏ được hiểu là thế chấp quyền sử dụng đất. Việc pháp luật bổ sung quy định này đã thể hiện sự tiến bộ; tạo điều kiện cho người dân. Tuy nhiên; thực hiện thế chấp sổ đỏ vay tiền cán nhân cần hết sức lưu ý đến những trường hợp lừa đảo chiếm đoạt tài sản; hay vay lãi suất cao;… để tránh ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình.
Hy vọng những thông tin Luật sư 247 cung cấp hữu ích với bạn đọc!
Để biết thêm thông tin chi tiết, tham khảo thêm dịch vụ tư vấn của Luật sư 247 hãy liên hệ 0833102102
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khoản 1 điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Như vậy, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của chính người mang đi thế chấp. Tài sản đang thuê, mượn chỉ được thế chấp trong trường hợp chủ sở hữu tài sản đó đồng ý cho người thuê thế chấp. Người thuê không thể tự ý mang thế chấp tài sản đang thuê, mượn.
Để xác định việc thế chấp quyền sử dụng đất có cần sự đồng ý của chồng/vợ hoặc con hay không, bạn cần phân biệt đó là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp quyền sử dụng đất đứng tên một cá nhân cụ thể, người đó có toàn quyền quyết định.
Nếu quyền sử dụng đất là của hộ gia đình, cần phải có văn bản ghi nhận sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình từ đủ 18 tuổi trở lên. Trường hợp quyền sử dụng đất của hai vợ chồng, việc thế chấp phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.
Khi người thế chấp không trả tiền đã vay hoặc trả không đủ thì buộc phải bàn giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Nếu không; người thế chấp phải bán đấu giá tài sản và sử dụng số tiền đó để thanh toán số tiền đã vay. Do vậy; để giữ được quyền sử dụng đất của mình; bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn; không được vi phạm hợp đồng.
