Xin chào Luật sư. Gia đình tôi hiện đang có nhu cầu mua một căn chung cư gần trường đại học cho con gái để thuận tiện cho việc học tập và sinh hoạt của cháu. Gia đình tôi có tham khảo nhiều khu vực và đã tìm được một căn khá ưng ý nhưng hiện chưa biết quy trình ký hợp đồng mua chung cư với chủ đầu tư như thế nào? Khi ký hợp đồng mua nhà chung cư cần lưu ý những vấn đề gì? Mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư 247. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên của bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Vì sao hợp đồng mua bán chung cư quan trọng?
Hợp đồng mua bán chung cư là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên mua – bán nhằm xác lập, thay đổi quyền và nghĩa vụ sở hữu căn hộ. Theo đó, bên bán sẽ chuyển nhượng sở hữu căn hộ sang cho bên mua và bên mua sẽ tiến hành thanh toán tiền theo thỏa thuận cho bên bán.
Ngày nay, nhiều người lựa chọn mua căn hộ chung cư vì đánh giá loại bất động sản này tiện ích, mức giá hợp lý. Tuy nhiên, không ít người thiếu kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư khiến người mua chịu nhiều thiệt thòi và rắc rối về sau. Hoặc không ít người rơi vào “cái bẫy” câu chữ trong hợp đồng mà người bán giăng sẵn, vội vàng xuống tiền và gặp không ít trở ngại về pháp lý sau này.
Thông thường hiện nay, hợp đồng mua chung cư thường được các chủ đầu tư, bên bán soạn thảo từ trước. Do đó, người bán đã khôn khéo đưa ra những điều khoản có lợi cho mình như việc thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt, trách nhiệm…
Chính vì vậy, khi đọc qua loa hoặc không chú ý, người cần mua chung cư sẽ không nhận ra mà ký hợp đồng. Điều này khiến khi xảy ra tranh chấp hoặc khi không đảm bảo được quyền lợi, hợp đồng mua chung cư sẽ không giúp người mua bảo vệ được quyền lợi của mình.
Quy trình ký hợp đồng mua chung cư với chủ đầu tư hiện nay
Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hai bên tự thỏa thuận hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Sau khi đã thỏa thuận hai bên tiến hành ký kết hợp đồng và làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.
Hai bên cần phải chuẩn bị giấy tờ để công chứng hợp đồng mua bán như sau:
– Bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng).
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã kết hôn).
– Bên mua:
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (trường hợp người mua đã kết hôn thì phải có giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng).
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn nếu đã đăng ký kết hôn).
Sau khi công chứng xong thì các bên thực hiện thủ tục kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 2: Kê khai thuế
Khi mua bán căn hộ chung cư người mua và người bán phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:
– Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân với thời hạn kê khai thuế như sau:
- Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
– Người mua kê khai và nộp lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Với những khoản thuế và lệ phí nêu trên các bên có thể tự thảo thuận về ngươi nộp, có thể thỏa thuận người mua sẽ nộp tất cả chi phí hoặc ngược lại.
– Hồ sơ khai thuế bao gồm các loại giấy tờ sau:
+ Đối với hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC
- Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng mua bán nhà ở.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
+ Đối với hồ sơ khai lệ phí trước bạ
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Bản sao hợp lệ giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.
– Cách tính tiền thuế:
+ Thuế thu nhập cá nhân được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
+ Mức lệ phí trước bạ được xác định như sau:
- Khi giá bán căn hộ chung cư cao hơn mức giá mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
- Khi giá mua bán chung cư bằng hoặc thấp hơn mức giá Ủy ban nhân dân tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
Bước 3: Thủ tục sang tên giấy chứng nhận
Các bên cần thực hiện thủ tục như sau:
– Hồ sơ sang căn hộ chung cư cần những loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK
- Bản gốc giấy chứng nhận đã được cấp của người bán
- Hợp đồng mua bán đã được công chứng/chứng thực.
– Nộp hồ sơ
- Các bên có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa
- Nếu có nhu cầu các bên có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.
Những kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư không thể bỏ qua
Để tránh gặp phải các rắc rối và đảm bảo được quyền lợi khi mua chung cư, khi ký hợp đồng, bạn cần trang bị thêm những kinh nghiệm sau:
Kiểm tra thông tin các bên
Kiểm tra thông tin các bên (bao gồm bên mua và bên bán) là việc rất quan trọng. Điều này giúp bạn được bảo vệ quyền lợi và dễ dàng xử lý tranh chấp nếu có:
– Thông tin bản thân:
Bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin cá nhân xem có đúng không? Bởi những thông tin chính xác sẽ là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bạn khỏi những tranh chấp trong tương lai. Đồng thời những thông tin cá nhân cũng rất quan trọng để là căn cứ làm căn hộ sau này.
– Thông tin bên bán:
Ngoài việc kiểm tra thông tin cá nhân, bạn cũng cần chú ý các thông tin bên bán. Chú ý người đại diện ký hợp đồng mua bán có chứng nhận được sở hữu với căn hộ hay không? Bởi hiện nay không ít người lừa đảo đứng ra giao bán căn hộ mà không chứng minh được quyền sở hữu. Khi đó, hợp đồng mua căn hộ sẽ bị vô hiệu hóa. Lúc này người mua sẽ là người chịu thiệt.
Chú ý các thông tin về căn hộ chung cư
Trong hợp đồng mua bán căn hộ, chắc chắn không thể thiếu thông tin về căn hộ giao dịch:
– Diện tích căn hộ bàn giao
Cần chú ý các thông tin về diện tích sử dụng của căn hộ là bao nhiêu? Không ít trường hợp giao dịch mua bán căn hộ, chủ đầu tư đã không tiến hành đo đạc lại chính xác diện tích căn hộ thực tế mà lại thường sử dụng các bản đo đạc khác không mang tính chính xác hoàn toàn.
Cụ thể, theo thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây Dựng đã quy định về diện tích sử dụng (diện tích thông thủy) là phần diện tích sở hữu chính xác, dùng làm căn cứ để tính giá bán căn hộ cho người mua.
Diện tích thông thủy bao gồm cả tường ngăn phòng ốc bên trong căn hộ, diện tích phần lô gia, ban công có trừ phần tường bao quanh căn hộ và phần tường ngăn cách giữa các căn hộ, phần sàn có cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
– Thiết bị bàn giao kèm căn hộ
Ngoài việc chú ý về diện tích thì người mua căn hộ cần quan tâm đến các trang thiết bị, tiện nghi kèm theo như: đèn, thiết bị vệ sinh, trần… Nếu có thể, hãy chú ý xem xét kỹ lưỡng các yếu tố thương hiệu, năm sản xuất của thiết bị.
Những thông tin trong hợp đồng cần đảm bảo chính xác thực trạng. Bởi không ít trường hợp chủ đầu tư căn hộ bàn giao thiếu, đúng thiết bị hay nói bổ sung sau nhưng lại không thực hiện.
Ngoài ra, còn có các thông tin về mã căn hộ, tầng, mặt bằng,… cần ghi trong bản hợp đồng.
– Chú ý vấn đề sở hữu
Hãy đảm bảo căn hộ trong hợp đồng không thuộc sở hữu chung với bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Nếu không, khi làm sổ hồng bạn sẽ phải mất nhiều thời gian, công sức và thủ tục để chứng minh quyền sở hữu.
Xem xét giá trị hợp đồng
Ngoài những thông tin trên, khi ký hợp đồng mua bán chung cư, người mua cần xem xét giá trị hợp đồng. Xem trong hợp đồng các thông tin thanh toán đã bao gồm xem tiền sử dụng đất, phí và các loại thuế khác hay chưa. Các khoản chi phí liên quan đến căn hộ này cần phải liệt kê một cách rõ ràng để tránh những rắc rối trong tương lai.
Bởi không ít người mua đã không chú ý tới khoản mục này khi ký kết hợp đồng mua bán. Chính vì vậy, tới khi nhận bàn giao căn hộ, người mua lại phải chi trả thêm một số khoản phí khác. Điển hình như tiền đặt cọc hoàn thiện căn hộ, phí cấp số đỏ, sổ hồng. Hoặc chủ đầu tư tự ý tăng chi phí quản lý dịch vụ. Hay thêm các khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với mình.
Phương thức thanh toán
Cần thỏa thuận rõ ràng phương thức thanh toán phù hợp với tình hình bản thân.
Thời hạn giao sổ hồng
Thời hạn giao sổ hồng cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho người mua được tốt nhất.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Chi phí sang tên sổ đỏ chung cư là bao nhiêu?
- Kiểm tra pháp lý dự án chung cư như thế nào?
- Thủ tục sang tên trích lục đất như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là bài viết tư vấn về “Quy trình ký hợp đồng mua chung cư với chủ đầu tư năm 2023 như thế nào?” Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan như dịch vụ tư vấn về dịch vụ soạn thảo đơn xin tách sổ đỏ… thì hãy liên hệ ngay tới hotline 0833102102 Luật sư 247 để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Câu hỏi thường gặp:
Căn hộ chung cư được tham gia vào các giao dịch mua bán khi đáp ứng đủ các điều kiện như sau:
Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Bên bán căn hộ chung cư, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có đủ các điều kiện như sau:
Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Bên mua, thuê mua nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện như sau:
Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
