Pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc sẽ cần phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực và hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay vẫn tồn tại việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay. Vậy chi tiết quy định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Bạn đọc hãy cùng Luật sư 247 tìm hiểu quy định về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay như thế nào?
Trong thực tiễn quan hệ dân sự, có những giao dịch không phải lập thành văn bản nhưng cũng có những giao dịch dân sự bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải tuân theo các quy định về hình thức. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch khi thỏa mãn các điều kiện chung về hình thức thì mới phát sinh hiệu lực. Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Điều 503 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”. Như vậy, Luật đã quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay” đang còn diễn ra.
Bên cạnh đó, điểm đ khoản 1 Điều 132 BLDS năm 2015 quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu: “Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức”. Để tránh trường hợp lợi dụng việc hợp đồng vi phạm về hình thức để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Điều 129 BLDS năm 2015 liệt kê các trường hợp hợp đồng vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức vẫn không bị vô hiệu.
Việc áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 giúp giải quyết được nhiều vụ việc. Tuy nhiên. thực tiễn áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho thấy, có các cách hiểu khác nhau về quy định của điều luật gây ảnh hưởng đến chất lượng xét xử của Tòa án nói chung và tính khả thi của quy định này, đặc biệt là trong tranh chấp đất đai nói riêng.
Quy định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản chất của hợp đồng cũng là sự thỏa thuận của các bên, thể hiện ý chí của các bên. Tuy nhiên, do đất đai là tài sản đặc biệt và phải đăng ký mới phát sinh hiệu lực và việc đăng ký là thủ tục hành chính. Trước khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã hướng dẫn đối với những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung phù hợp với quy định của pháp luật, nhưng hình thức không phù hợp với quy định của pháp luật thì vẫn có hiệu lực như sau:
“b) Trường hợp nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng.
b.1) Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng.
b.2) Nếu bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền chuyển nhượng đất; bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất, thì Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng mới trả một phần tiền chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng mới giao một phần diện tích đất, thì có thể công nhận phần hợp đồng đó căn cứ vào diện tích đất đã nhận. Nếu công nhận phần hợp đồng trong trường hợp bên chuyển nhượng giao diện tích đất có giá trị lớn hơn số tiền mà họ đã nhận, thì Toà án buộc bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng phần chênh lệch giữa số tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã trả so với diện tích đất thực tế mà họ đã nhận tại thời điểm giao kết hợp đồng theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Đồng thời buộc các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bên nhận chuyển nhượng đã nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã giao số tiền lớn hơn giá trị diện tích đất đã nhận mà Toà án chỉ công nhận phần hợp đồng tương ứng với diện tích đất mà họ đã nhận thì bên chuyển nhượng phải thanh toán khoản tiền đã nhận vượt quá giá trị diện tích đất đã giao tính theo giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm”.
BLDS năm 2015 đã cụ thể hóa các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu khi đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ như sau:
Thứ nhất, theo khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015, “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Theo quy định này thì các hợp đồng bắt buộc phải lập thành văn bản nhưng văn bản không đúng theo quy định của pháp luật thì vẫn có hiệu lực nếu một hoặc các bên thực hiện hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một trong các bên, Tòa án công nhận giao dịch đó.
Quy định của khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015 có thể được áp dụng vào những trường hợp như sau:
Trường hợp thứ nhất: Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ hai: Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ ba: Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trường hợp thứ tư: Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Thứ hai, khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”
Quy định này có thể được áp dụng vào những trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.
Trường hợp thứ hai: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.
Trường hợp thứ ba: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.
Trường hợp thứ tư: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải công chứng chứng thực.
Thực tiễn áp dụng pháp luật về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ hình hức hợp đồng
Một là, các trường hợp thứ hai, thứ ba, thứ tư của khoản 1 và khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 được phân tích trên đây khi các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và các bên đều yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch hoặc trường hợp một bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ mà các bên yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng thì hầu như không có tranh chấp do các bên đã tự thỏa thuận thực hiện.
Trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ nhưng một bên công nhận hợp đồng thì đa phần Tòa án công nhận hợp đồng, do trong hợp đồng đã thể hiện được ý chí của các bên khi giao kết hợp đồng.
Hai là, trường hợp còn lại (trường hợp một) của khoản 1 và khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 trên thực tiễn khi giải quyết các quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất do không tuân thủ hình thức của hợp đồng hoặc đã tuân thủ hình thức và một bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã thực hiện hết nghĩa vụ (thường bên thực hiện hai phần ba hoặc toàn bộ nghĩa vụ là bên nhận chuyển nhượng) bên còn lại không thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ yêu cầu công nhận hợp đồng, bên còn lại không đồng ý sẽ gặp rất nhiều khó khăn, do không xác định được ý chí của các bên khi tham gia giao dịch, nên có nhiều quan điểm giải quyết như các ví dụ dưới đây.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư 247 với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất thực hiện như thế nào?
- Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Câu hỏi thường gặp:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền:
– Được nhận tiền quyền sử dụng đất như đã thoả thuận ttong hợp đồng;
– Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:
– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận.
– Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Thông tin của các bên tham gia giao dịch
Tên, số định danh cá nhân, hộ khẩu thường trú, điện thoại liên lạc
Thông tin về tài sản chuyển nhượng
Thông tin bao gồm: số tờ bản đồ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng nguồn gốc đất, các thông tin về việc tài sản có là đối tượng của biện pháp bảo đảm hay không, thông tin thêm nếu có.
Giá trị chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận, giá chuyển nhượng chính là căn cứ để Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch chuyển nhượng này.
Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán
Việc thanh toán có đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng không, việc thanh toán chia thành một lần hay nhiều lần, hình thức thanh toán, thời hạn thanh toán…trong trường hợp các bên không thỏa thuận rõ ràng thường dễ xảy ra tranh chấp
Quyền và nghĩa vụ mỗi bên
Đây là một hợp đồng song vụ, do đó, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kua, khi các bên đã thỏa thuận thì phải cam kết thực hiện theo đúng các thỏa thuận đó.
Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
