Các vấn đề liên quan tới nhà ở xã hội luôn nhận được sự quan tâm của mọi người. Về nội dung này, pháp luật cũng đã có những quy định pháp luật riêng để điều chỉnh. Tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ các quy đinh này. Xung quanh chủ đề này, chúng tôi nhận được rất nhiều các câu hỏi. Cụ thể có thắc mắc về việc nhà ở xã hội có được phép bán hay không như sau:
“Chào Luật sư, tôi hiện đang sinh sống tại Hà Nội. Tôi có một câu hỏi như sau: Tôi nghe nói nếu thuộc diện ưu tiên mua nhà ở xã hội thì trong 5 năm từ ngày mua không được bán cho người khác. Có đúng hay không? Mong được Luật Sư 247 giải đáp, tôi cảm ơn.”
Căn cứ pháp lý
Nhà ở xã hội là gì?
Khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ:
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượng được hưởng các chính sách về hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật nhà ở xã hội; quy định theo từng loại nhà cụ thể.
Trường hợp Nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì các căn hộ phải đạt tiêu chuẩn diện tích tối thiểu là 25m2/sàn và tối đa là 70m2/sàn.
Tuy nhiên tuỳ vào hoàn cảnh của từng địa phương; Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ có thể quy định tăng thêm diện tích cho các căn hộ song không được vượt quá diện tích 77m2 và số lượng các căn tăng thêm diện tích không quá 10% tổng số các căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội trong dự án.
Riêng với nhà ở xã hội là nhà ở liền kế thấp tầng, diện tích nhà ở không vượt quá 70m2.
Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?
Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, có 09 đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội:
1 – Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
2 – Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3 – Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai; biến đổi khí hậu;
4 – Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5 – Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
6 – Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
7 – Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
8 – Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.
9 – Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa; phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Điều kiện để được phép mua nhà ở xã hội
Ngoài một trong số 09 đối tượng trên thì để được diện mua nhà ở xã hội cần đáp ứng thêm điều kiện về nhà ở; cư trú, thu nhập. Cụ thể:
Các đối tượng được mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện như sau:
– Điều kiện về nhà ở:
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong HGĐ thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
– Điều kiện về cư trú:
+ Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
+ Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh; thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.
– Điều kiện về thu nhập:
Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
+ NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
Lưu ý: Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập bao gồm các đối tượng sau:
+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
+ HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa; phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Nhà ở xã hội có được phép bán hay không?
Theo khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014; bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm; kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Lưu ý, trường hợp trong vòng 5 năm, kể từ ngày bên mua; bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua; thuê nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đối tượng sau:
– Đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó.
– Đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm; thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Do đó, nếu bạn muốn bán nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm; kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua nhà ở thì chỉ được phép bán cho các trường hợp nêu trên.
Các quy định khác có liên quan
Căn cứ khoản 5 điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm; kể từ khi thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua; mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua; tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
Nhà ở xã hội có được thế chấp không?
Cùng với câu hỏi nhà ở xã hội có được phép bán hay không thì việc nhà ở xã hội có thể thế chấp được hay không cũng nhận được nhiều sự quan tâm của độc giả.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, có quy định:
Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp; trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó; và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm; kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại; thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hồ sơ, giấy tờ cần có để mua, thuê mua nhà ở xã hội
Các đối tượng được hưởng các chính sách hỗ trợ mua, thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn đăng ký và hồ sơ, giấy tờ chứng minh điều kiện để được mua, thuê mua nhà ở xã hội, cụ thể như sau:
Đơn đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội
Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ mua, thuê mua nhà ở xã hội cần có mẫu đơn đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội
Hồ sơ chứng minh điều kiện để được mua, thuê mua nhà ở xã hội
(1) Giấy tờ chứng minh về đối tượng
– Đối với người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng:
+ Giấy tờ chứng là người có công với cách mạng như: Quyết định phong tặng danh hiệu Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng lao động trong thời kỳ kháng chiến…
+ Xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do UBND xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú (HKTT) cấp.
– Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức, viên chức:
+ Giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở.
– Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa; phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở:
+ Bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi và có đủ căn cứ thu hồi đất ở, nhà ở.
+ Giấy xác nhận của UBND cấp huyện nơi người có nhà; đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.
(2) Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú
– Trường hợp đăng ký xin mua, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký HKTT tại tỉnh; thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực HKTT; hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.
– Trường hợp đăng ký xin mua, thuê mua nhà ở xã hội không có HKTT:
+ Bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú;
+ Bản sao có chứng thực HĐLĐ có thời hạn từ 01 năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn; hoặc hợp đồng không xác định thời hạn;
+ Giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng BHXH của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh; thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh; thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng BHXH thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan; đơn vị nơi đặt trụ sở chính.
(3) Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập
– Đối với NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức:
Xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế TNCN thường xuyên.
– Đối với người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị:
Tự kê khai về mức thu nhập của bản thân bằng giấy xác nhận điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế TNCN của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.
Mời bạn xem thêm bài viết:
Hướng dẫn thủ tục vay vốn mua nhà ở xã hội năm 2021
Bảo hiểm xã hội một lần có được nhận khi ra nước ngoài định cư không?
Các chế độ bảo hiểm xã hội mới nhất năm 2021
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về “Nhà ở xã hội có được phép bán hay không theo quy định pháp luật?” . Nếu có thắc mắc gì về vấn đề này xin vui lòng liên hệ: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Trong các đối tượng được quy định, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng thời hạn sở hữu tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật.
Thông thường, tại Việt Nam, có hai loại nhà ở xã hội :
Các căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng, mục đích là làm nhà ở xã hội
Các dự án mà các công ty tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các chính sách đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, dự án được cấp đất..v.v..
Các dự án nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo luật hiện hành.
Thời gian được vay vốn ưu đãi tối thiểu là 15 năm; bắt đầu từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Nếu muốn vay với thời hạn thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu thì có thể thỏa thuận với ngân hàng.
