Ở Việt Nam hiện nay có nhiều người lựa chọn cách mua đất nông nghiệp rồi chuyển qua đất ở. Việc mua đất nông nghiệp trước là giải pháp cho những người có khả năng tài chính hạn hẹp, tuy nhiên sau đó để thực hiện thủ tục chuyển đổi sang đất ở cũng không hề đơn giản. Vậy mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở cần lưu ý gì? Để trả lời câu hỏi này, hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật Sư X:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Khi mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở, người sử dụng đất cần lưu ý 5 điều sau:
Xác định mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở
Khi mua đất nông nghiệp chuyển làm đất ở, trước tiên bạn phải tìm hiểu mảnh đất mình dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Để biết được điều này người mua nên chủ động trực tiếp lên UBND quận (huyện) để xác minh.
Nếu mảnh đất đó chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ không thực hiện được.
Trường hợp thứ 2, mảnh đất bạn dự định mua đã nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước; mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở chắc chắn sẽ thực hiện được.
Tuy nhiên, nếu diện tích mảnh đất bạn dự định mua quá lớn thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần diện tích trong đó.
Nắm chắc điều kiện “đủ” để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Để chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, mảnh đất đó phải thỏa mãn các điều kiện sau thì việc chuyển đổi mới được pháp luật công nhận:
Theo điều 106 Luật đất đai năm 2013, khi mua bán đất nông nghiệp thì đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Không những thế, quyền sử dụng đất hợp pháp phải nằm trong thời gian sử dụng đất; mảnh đất không xảy ra tranh chấp hoặc bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.
Để đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất ở phải tuân thủ các trường hợp hạn chế; hoặc không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ; đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở.
Phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Khi mua đất nông nghiệp chuyển sang đất ở, theo quy định của pháp luật, người mua ngoài số tiền mua đất phải chi thêm một khoản tiền để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau này. Bởi vậy, người mua cần thương lượng trước với người cần bán về giá cả mảnh đất; trong đó đã tính cả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.
Số tiền người mua cần chi trả cho mục đích chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phụ thuộc vào bảng giá thuế của từng địa phương. Để tiết kiệm chi phí, tránh mất nhiều chi phí và thời gian chuyển đổi; người mua không nên chuyển đổi tất cả diện tích đất nông nghiệp sang đất ở. Chỉ nên chuyển đổi một phần diện tích đất để làm nhà hay với mục đích chuyển nhượng sau này.
Hợp đồng mua bán đất phải được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền
Theo Luật đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Việc chứng thực hợp đồng mua bán đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện.
Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 01 bộ hồ sơ, bao gồm:
Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Các giấy tờ kèm theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở.
Người sử dụng đất sau khi được Cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp phí sử dụng đất.
Số phí sử dụng đất tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Có thể bạn quan tâm: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là nội dung tư vấn về Mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở cần lưu ý gì? Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan, tư vấn dịch vụ Luật Đất đai, tra cứu thông tin quy hoạch, tra cứu sổ đỏ… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Gọi ngay cho chúng tôi qua hotline: 0833.102.102
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào thời điểm thực tế và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt để quyết định cho; hoặc không cho phép chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư.
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định các cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức;
– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Người sử dụng đất mang hồ sơ đến nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết. Cơ quan này có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; đồng thời thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung; hoàn chỉnh hồ sơ theo đúng quy định.
Thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất thông thường là không quá 15 ngày.
