Xin chào mọi người và Luật Sư. Bạn tôi có một căn hộ chung cư do không dùng đến nên muốn bán cho tôi với giá rẻ. Tuy nhiên bạn tôi nói rằng căn hộ chung cư này không có sổ đỏ? Nên tôi muốn hỏi lại cho chắc là mua căn hộ chung cư có sổ đỏ hay không? Liệu việc tôi mua lại căn hộ chung cư không có sổ đỏ thì sẽ gặp phải những rủi ro gì? Mong nhận được câu trả lời thỏa đáng. Xin cảm ơn. Để giải đáp những thắc mắc trên của bạn, mời quý bạn đọc cùng Luật Sư tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết “Mua căn hộ chung cư có sổ đỏ không?” sau đây.
Căn cứ pháp lý
Mua căn hộ chung cư có sổ đỏ không?
Theo luật nhà ở năm 2014, các cá nhân có nhà ở hợp pháp (có hợp đồng mua bán hợp pháp) theo quy định của Luật nhà ở sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với thửa đất đó (gọi tắt là Giấy chứng nhận nhà ở) – Sổ có bìa hồng.
Vì thế, khi mua chung cư (nhà ở có sẵn), chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Thời gian cấp sổ hồng khi mua chung cư
Trên thực tế, các chung cư thường có thời hạn sử dụng 50 năm, vậy sổ hồng cấp theo căn hộ chung cư sẽ có giá trị là 50 năm luôn đúng không?
Theo pháp luật thì không có ấn định giá trị cụ thể bao nhiêu lâu cho sổ hồng. Giá trị của sổ hồng sẽ phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của dự án chung cư.
Tuy pháp luật không ấn định thời hạn cụ thể, nhưng thông thường sổ hồng chung cư sẽ ghi thời hạn là 50 năm. Khi hết 50 năm, nếu chung cư được thẩm định vẫn đảm bảo an toàn sử dụng thì chủ căn hộ vẫn được tiếp tục sử dụng sổ hồng.
Các thủ tục pháp lý cần biết khi mua chung cư
Chủ đầu tư của dự án chung cư
Đối với dự án mới bắt đầu xây dựng, người mua cần tìm hiểu xem chủ đầu tư của dự án là ai? Chủ đầu tư đó có đủ năng lực về tài chính triển khai dự án và có giấy phép kinh doanh dự án hợp pháp được cấp bởi Sở kế hoạch hay không. Điều này nằm đảm bảo dự án không bị đình trệ, ngừng thi công giữa chừng.
Với các dự án chung cư đã xây dựng xong, bạn cũng cần phải quan tâm đến thông tin của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có thông tin minh bạch, rõ ràng là có quyền kinh doanh dự án, dự án có đang thế chấp để vay hay không để giúp người mua tránh bị lừa đảo.
Chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử đất (Sổ đỏ) hay quyền thuê đất là giấy tờ vô cùng quan trọng với mọi dự án dù chưa xây dựng xong hay đã đi vào sử dụng. Giấy tờ này chứng nhận dự án đó xây dựng hợp pháp và không có tranh chấp về mặt pháp lý với bên thứ 3 nào cả.
Quan trọng hơn hết, chủ đầu tư đang giữ những giấy tờ này chứng minh dự án đang không bị thế chấp tại ngân hàng.
Giấy phép xây dựng dự án
Loại giấy tờ này chứng minh dự án đã nhà nước cho phép xây dựng, và xây dựng đúng với sự cho phép của nhà nước. Đối với dự án chưa hoàn thiện giấy phép này đảm bảo dự án được xây dựng đúng tiến độ, khả năng bị đình chỉ thi công thấp, thời gian nhận căn hộ được đảm bảo đúng hạn.
Dự án đã nộp tiền sử dụng và thuế đất hay chưa?
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước về dự án thì người dân mới có thể làm Sổ Hồng cho căn hộ của mình. Giấy tờ này là thông tin chủ đầu tư phải xuất trình minh bạch và công khai cho người mua.
Để an toàn, người mua nên liên hệ với cơ quan Sở xây dựng để xác minh thông tin chủ đầu tư cung cấp đúng hay không trước khi quyết định mua.
Hợp đồng mua bán
Đây là giấy tờ quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến trách nhiệm và quyền lợi của người mua và chủ đầu tư. Trước khi ký hợp đồng, người mua cần chú ý các thông tin sau:
-Đơn vị tiền trên hợp đồng là đơn vị tiền tệ VNĐ, nếu sử dụng đơn vị tiền tệ khác khi tranh chấp có thể không được tòa án chấp nhận.
-Người ký tên hợp đồng phải là chủ đầu tư hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của chủ đầu tư.
-Các thỏa thuận về chi phí trong quá trình sử dụng như phí quản lý, vệ sinh, bảo vệ, giữ xe… phải được trình bày rõ ràng trong bản hợp đồng.
-Với các dự án đang xây dựng thì thời điểm ký hợp đồng phải ngay lúc dự án đã hoàn thành được phần móng. Đây là quy định của pháp luật để bảo hộ người mua. Và thời gian thanh toán sẽ gắn với tốc độ xây dựng của dự án.
Lưu ý khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng
Có rất nhiều lý do để chủ đầu tư đưa ra để trì hoãn việc đưa sổ hồng cho bạn. Tuy nhiên thực chất, đa phần lý do trực tiếp khiến bạn chưa thể có trong tay sổ hồng đều xuất phát từ chính các nhà đầu tư, trong đó có 3 lý do chủ yếu như sau:
1. Chủ đầu tư xin cấp Giấy Chứng Nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 98 Luật Đất Đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận Giấy Chứng Nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
2. Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Theo quy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy Chứng Nhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.
3. Do chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy Chứng Nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.
4. Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.
5. Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy Chứng Nhận.
6. Chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy định pháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấp Giấy Chứng Nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.
7. Do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận.
Chính vì những lý do trên nên chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, người mua sẽ không thể đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Tuy nhiên, bạn vẫn có thể tiến hành mua chung cư chưa có sổ hồng với những lưu ý dưới đây nhằm tìm được giải pháp có hiệu quả về kinh tế và an toàn về pháp lý.
Nếu bạn mua căn hộ chung cư trực tiếp từ các nhà đầu tư thì hợp đồng mua chung cư phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu sau 30 ngày từ thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa sổ hồng thì hợp đòng đó phải được công chứng và ghi rõ thời điểm chắc chắn người mua có sổ hồng trong tay.
Bạn cũng nên cố gắng thương lượng với chủ đầu tư sẽ giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị của căn nhà chung cư và thỏa thuận sau khi nhận sổ hồng thì mới thanh toán toàn bộ số tiền còn lại đó. Như vậy chủ đầu tư sẽ buộc phải có trách nhiệm phải tìm mọi cách để lấy được sổ hồng và có trách nhiệm với khách hàng.
Còn trong trường hợp bạn mua lại căn hộ chung cư từ hộ gia đình hoặc cá nhân thì khi đi công chứng hợp đồng, bạn phải yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó. Nếu căn hộ chung cư đó đã mua bán từ lần thứ hai trở lên thì khi công chứng phải có hợp đồng mua bán lần cuối. Hai bên có thể lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư tại căn phòng công chứng để đảm bảo giao dịch và an toàn với người mua.
Cùng với đó, bạn cũng nên lưu ý rằng quá trình mua bán buộc phải thông qua và xin xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng của chủ đầu tư vì trong một số trường hợp, hoạt động mua bán này sẽ không được chấp nhận nếu không được chủ đầu tư đồng ý.
Hãy yêu cầu người bán hợp tác với mình trong quá trình làm hợp đồng và thực hiện các giao dịch mua bán ở văn phòng công chứng để đảm bảo an toàn.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Mua căn hộ chung cư có sổ đỏ không”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý tra cứu quy hoạch đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả. Hoặc liên hệ qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Những trường hợp không được cấp Căn cước công dân?
- Thẻ căn cước gắn chíp có định vị được không?
- Ngày cấp Căn cước công dân ghi ở đâu?
- Đơn xin tạm hoãn nghĩa vụ quân sự
- Chi phí xây căn hộ mini cho thuê tính như nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo điều 49 Luật Nhà ở năm 2009, lệ phí để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và nhà ở là không quá 100 nghìn với các nhân và không quá 500 nghìn đối với các tổ chức đề nghị được cấp giấy sử dụng đất ở và nhà ở lần đầu.
Theo quy định ở Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở.
Theo quy định của pháp luật, sổ hồng được cấp là sổ hồng chung cư 50 năm. Có nghĩa là khách hàng sở hữu quyền sử dụng căn hộ trong 50 năm, sau khi sử dụng 5 năm chuyển nhượng cho người khác thì người chủ sau khi mua chung cư có sổ hồng này sẽ còn 45 năm quyền sở hữu căn hộ.
Theo quy định của pháp luật khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
