Mua bán đất là một trong những giao dịch được thực hiện phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, do các yêu cầu mà pháp luật đặt ra trong việc mua bán đất nên việc mua bán đất không chỉ thực hiện bằng lời nói mà phải lập thành văn bản và thường sẽ phải được công chứng, chứng thực. Để hợp đồng mua bán đất có hiệu lực thì các nội dung trong hợp đồng phải đúng với quy định của pháp luật. Vậy trường hợp nào mua bán đất phải công chứng, chứng thực? Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng gồm những nội dung gì? Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực khi nào?
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Luật công chứng năm 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng
Dưới đây là mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng được sử dụng phổ biến nhất hiện nay:
Trường hợp mua đất không cần công chứng hợp đồng?
Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải được công chứng thì mới phát sinh hiệu lực và mới có thể thực hiện việc sang tên giấy tờ nhà đất. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp ngoại lệ, cụ thể như sau:
* Trường hợp 1:
- Theo quy định tại điểm a và b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ không bắt buộc phải công chứng trừ trường hợp theo yêu cầu của các bên.
* Trường hợp 2
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP), cụ thể là tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) có 02 trường hợp người mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
* Trường hợp 3
Căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
Theo đó, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau:
- Được xác lập bằng văn bản;
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất);
- Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Như vậy, nếu mua bán đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì hợp đồng không cần công chứng vẫn làm phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, điều này sẽ phải phụ thuộc vào thời gian giải quyết của Tòa án.
Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng
Trình tự và thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất
Căn cứ theo Luật công chứng năm 2014, trình tự và thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Tùy theo từng trường hợp, người đi công chứng chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Luật công chứng năm 2014
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).
- Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được.
Bước 3: Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng:
- Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).
Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng trong trường hợp:
- Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung.
Bước 4: Thực hiện việc công chứng
- Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
- Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
- Người yêu cầu công chứng (các bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).
- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
Thời hạn công chứng là không quá 02 ngày làm việc. Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư 247 liên quan đến “Mẫu hợp đồng mua bán đất viết tay không công chứng”. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về giấy xác nhận tình trạng hôn nhân mới nhất, dịch vụ công chứng tại nhà, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, chia đất khi ly hôn, đăng ký bảo hộ logo nhanh chóng hoặc muốn sử dụng dịch vụ công chứng tại nhà;…quý khách hàng vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 để được nhận tư vấn.
Mời bạn xem thêm
- Người có đất bị thu hồi có được thương lượng giá đền bù?
- Làm sổ đỏ tiền thuế đất lấn chiếm là bao nhiêu?
- Đất bỏ hoang bao nhiêu năm thì mất quyền sử dụng
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 và Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 thì hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ ngày hợp đồng được công chứng viên ký và đóng dấu và hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của các bên liên quan, trừ trường hợp hợp đồng công chứng bị vô hiệu.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chỉ chỉ hết hiệu lực khi hai bên đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ quy định trong hợp đồng hoặc do các bên thỏa thuận chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng.
Lưu ý, theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch mua bán nhà đất, các bên liên quan phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu quá thời hạn nêu trên, dù hợp đồng mua bán nhà đất công chứng vẫn còn giá trị, nhưng người sử dụng đất sẽ bị phạt do vi phạm chậm thực hiện nghĩa vụ.
