Đất đai là một lợi tài sản khá đặc biệt và nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi người. Mặt khác, việc mua bán đất đai hiện nay diễn ra cũng khá phổ biến, trong một số trường hợp không may chúng ta có thể mua phải đất dính quy hoạch treo. Khi đó chúng ta cần làm gì để bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết dưới đây Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc liên quan đến vấn đề Hướng giải quyết khi mua phải đất dính quy hoạch treo”
Căn cứ pháp lý
Quy hoạch treo là gì?
Luật Đất đai tại khoản 2 Điều 49 quy định quy hoạch sử dụng đất đã được công bố, chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định. Có thể hiểu quy hoạch treo là sau khoảng thời 03 năm kể từ khi có công bố quy hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa thực hiện sử dụng và không có bất kỳ công bố nào về điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất thuộc quy hoạch.
Đất quy hoạch treo được xử lý như thế nào?
Đất thuộc trường hợp quy hoạch treo theo quy định của Luật Đất đai có thể được xử lý như sau:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất; và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất; nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở; công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ; và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi; hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh; hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh; hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định trên.
Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc quy hoạch
Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất thuộc quy hoạch theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai, cụ thể như sau:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Vấn đề bồi thường đối với đất thuộc quy hoạch
Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai về điều kiện được bồi thường về đất thì người sử dụng đất được bồi thường khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận); hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
Hướng xử lý khi mua đất dính quy hoạch treo
Hướng dẫn xin giấy phép công trình có thời hạn
Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật này.
Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đủ điều kiện sau:
- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
- Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực; và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận; và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều; năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại; và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
- Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.
- Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.
Hướng dẫn thủ tục đề nghị xóa quy hoạch
Thẩm quyền ra quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Điều 45 Luật Đất đai như sau:
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Có thể bạn quan tâm:
- Dịch vụ tra cứu thông tin quy hoạch nhanh chóng năm 2022
- Tư vấn mua đất có quy hoạch mở rộng đường giao thông
- Lập kế hoạch quy hoạch sử dụng đất có phải lấy ý kiến của nhân dân
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Hướng giải quyết khi mua phải đất dính quy hoạch treo“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, giấy phép bay flycam, xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, hợp pháp hóa lãnh sự, đăng ký mã số thuế cá nhân,…. của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102.
Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Luật đất đai 2013 quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội; quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường; và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai; và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội; và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Giao dịch đặt cọc, mua bán nhà đất là giao dịch dân sự. Theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp.
– Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
– Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
– Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
– Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
